園區的困惑

趙彭

說到產業園，業內普遍以1978年中國第一個對外開放的工業園區——蛇口工業園創立來開頭。蛇口工業園將“園區+地產”即產業園的商業模式第一次展現在國人面前。之后，在改革開放的浪潮之下，產業園經濟如雨后春筍般迅速崛起，成為了地方政府實現生產力聚焦、工業產業快速發展的強力抓手。

2020年，隨著疫情與逆全球化思潮的蔓延，中美脫鉤危在懸崖，全球經濟面臨著下行壓力。實體經濟的至暗時刻，從被迫啟動的“加快形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”中可窺一斑。而作為實體經濟的重要載體，產業園區從開始時的群雄并起，也到了以產業運營能力貼身肉搏的下半場。

在殘酷的市場競爭中，遲疑就是消亡。經歷過高速發展的產業園經濟在周期性顛簸中也漸露疲態。一時間，制造與服務、產業與城市、政府引導與園區自組織發展不平衡等問題似乎有集中爆發的傾向。這不僅阻礙了產業園經濟在能級上的提升，也為“園區+地產”的商業模式是否有更好的未來，帶來了更多的不確定之問……

在新經濟周期新政頻出的當下，作為帶動我國區域經濟發展的火車頭，產業園經濟是否能從迷惑的青春中實現轉型蛻變？這不僅決定著實體經濟在內外雙循環形勢下能否取得突破，也影響著我國在全球格局之下實現經濟轉型的步伐。

產業園蓬勃興起

我國的產業園經濟從深圳蛇口工業區誕生開始，到各地開發區、高新區快速涌現，到孵化器建設如火如荼，再到當下產業新城、產業地產也呈現出風起云涌的發展態勢?？梢哉f，大體上經歷了以上四個蓬勃興起的發展階段。

第一代產業園以蛇口工業區為代表，是中國改革開放早期的產物，基本是政府主導建設，主要分布在沿海開放城市。園區多是工業園區，產業起點低，以“三來一補”的形式承接中國香港、中國臺灣、日本和韓國的外來加工業務為主，是典型的勞動密集型園區。

1991年之后，在“科技是第一生產力”理念的感召下，第二代產業園區開始重視技術消化、技術革新，不再停留在技術含量較低的加工生產層面。國家和地方均出臺科技產業扶植政策，成立科技創業中心、留學生創業園等多種形式的孵化器，鼓勵科研院所和大專院校的技術專家學者創立科技企業，同時重視技術轉移與對接服務，有意識地解決產學研一體化和高新技術產業化問題。此階段，產業園經濟不再是沿海城市的獨舞，內陸省市中具有良好產業基礎、人才儲備和技術創新能力的城市開始嶄露頭角。園區建設主體也逐漸由政府（管委會）過渡為具有政府背景的國有工業地產開發商，如張江高科、天津泰達等。

2001年，隨著我國加入世貿組織，進一步增強了產業園經濟與世界經濟的聯系。這一時期，國內經濟從粗放式發展步入集約式發展階段，產業結構調整、產業升級換代成為時代主旋律。第三代產業園區在發展模式上，呈現出精細化發展趨勢，衍生了物流、金融、商務等生產性服務業，并向生產制造企業周邊集聚，開始形成完整的上下游產業鏈，走向了功能復合化發展之路。園區投資建設主體也更加豐富，一批民營企業紛紛進入，產業地產日漸火爆。

2011年，國務院發布了《國務院關于印發全國主體功能區規劃的通知》，加快產業園轉變經濟發展方式，促進產業園經濟長期平穩較快發展。第四代產業園在發展模式上，相比本世紀前十年的產業園區，除了廠房、辦公樓、商務酒店之外，商業、學校、醫院等業態共生出現，不僅在功能上全面切合城市發展需要，在環境的打造上也更加宜居，在吸引和留住人才方面更加有效。同時，憑借市場化手段，依托專業化的服務平臺，高度重視產業發展與城市擴張之間的內在關系，通過產業關聯打造一個類似生物有機體的產業群落、產業生態鏈。使得“產城融合”成為支撐區域經濟社會發展的一個突出亮點。

難紓發展困惑

1978年至今，幾經迭代，產業園經濟已極具規模，但高速發展并不意味著高質量發展，因此在發展中存在著的種種隱憂也逐漸顯現。

“曾經產業園是改革開放的窗口、區域經濟發展的增長極和產業集聚發展的重要引擎。但與此同時，產業鏈低端、同質化成為諸多產業園區面臨的一個突出問題。在近10年更是帶來了局部產能過剩、低水平競爭、合作缺失等弊端?！鄙钲谑缆撔屑瘓F股份有限公司集團大客戶中心總監趙朋表示。

園區同質化主要指不同類型或相同類型園區在功能定位、產業方向、政策設計等方面趨同的現象。例如，以擴大出口貿易、引進外資為主要目的的經開區和以發展高新技術產業、推動國內研發成果轉化為目的的高新區的產業特色和發展模式逐漸相同。

中國開發區網數據顯示，截至2019年10月，中國有各類產業園區15000多個，對整個中國經濟的貢獻達到30%以上。但這個數據統計口徑比較窄，實際存在的產業園恐怕要遠高于這個數據。

趙朋說：“同質化以產業趨同為主，但政策設計趨同也不可忽視。在園區規劃層面，各地規劃發展的傳統產業和新興產業均出現了相似現象。在具體政策上，各地園區產業發展和招商引資等政策也并沒有本質區別，其差異主要在優惠力度上，相反因為過于相似而形成了政策的‘價格競爭?！睂嶋H上，產業趨同與政策趨同是相互疊加循環的，在政策鼓勵下，園區集中發展少數產業;而為了吸引企業入駐，各地“拼優惠”，形成惡性循環。

除了園區發展同質化的核心問題之外，我國產業園經濟還存在著產業質量不高，服務不健全，產融結合發展緩慢難以形成園區經濟生態的問題。

首先，同質化帶來了一定程度的惡性競爭，中國人民大學MBA資深房地產分析師藺振東認為：“不少產業園區在建設過程中過度追求大而全和短期效益，缺乏統籌規劃，產業定位不明確，片面追求大企業，甚至沒有行業門檻，導致園區產業和企業混雜不堪?！?/p>

其次，產業園區作為地方拉動經濟的重要工具，很多園區不顧當地實際經濟需求和發展環境盲目地跟進熱度較大的產業，但由于缺少城市資源的支撐，多數園區的產業發展和城市功能不匹配。藺振東說：“很多產業園概念不錯，但落地難，究其原因，一方面是配套政策跟進難，地方政府不積極，企業進駐后，難以形成產業鏈協同效應，沒有實現產業園的集成化和企業間的互相促進。另一方面，產業園開發企業，重開發，輕運營，甚至以產業名義旗號開發城市地產，建辦公樓、建住宅，同質化嚴重，忽視了生產企業車間、廠房、實驗室等實際需求?！?/p>

最后，“國內產業園區發展初期更多的是滿足于企業的集中，相匹配的生產服務業則天然缺乏，社會化服務體系不健全問題日趨嚴重?！碧A振東還表示，園區過分強調經濟功能而忽視社會功能，難以滿足人的基本需要。比如，產業園區與居民區在空間上大都處于分離狀態，教育、醫療等配套服務設施和金融、技術、物流、培訓等生活性與生產性服務業發展滯后，“產與城”的分離使得“先樂業后安居”成為了空談。

破危局需本位回歸

2020年，黑天鵝迭起……

產業園經濟在這歷史之輪下，也體現出了轉型的需要。然而，轉還是不轉？對于產業園來說，不啻于哈姆雷特生存還是死亡的哲學迷思。畢竟，轉型在幾率上有兩種可能，不僅意味著有了危機中尋找轉機的機遇，也意味著困局之下會迎來新的風險。

2019年有一則新聞，著名的產業地產開發企業華夏幸福不僅揮刀砍掉了特色小鎮所有業務，將環京地帶的優質物業打包賣給萬科，更是將25.5%的股權拱手出讓，甚至不惜冒著引狼入室的風險戰略“牽手”平安中國，以解資金之憂。而到了2020年，華夏幸福仍然沒有走出衰退的趨勢。

而在生產方面，2019年，東北最大的建筑陶瓷生產基地一一法庫陶瓷產業園區近10家規模以上生產及配套企業陷入停工狀態。為了應對持續低迷的市場環境，法庫產區將現有規劃設計產能由過去的5億平方米壓縮至3億平方米，限產幅度高達40%……

是產業園經濟不行了嗎？

答案很可能是確定的。作為時代的產物，產業園經濟也有自己的生命周期。曾經，城市經濟發展周期到來，市場需求推動了產業園經濟的發展。然而，隨著新舊時代轉型期的到來，產業園區簡單地搭城市經濟發展順風車的難度越來越大，天時、地利、人和都變了，產業的形勢和土壤也都變了，想重復過去的成功和高光時刻已經不大可能。

而產業園區要渡過此輪危機，必須要嚴格厘清思路。資源整合、物業租售和運營服務的收入、財務模型、資本運營等要素要平衡合理，另外要構建完善的生產發展模型，以提升園區產業能級。

打破發展僵局，需要開發企業和政府相關部門聯手，真正做到落實地方產業發展規劃，做好企業入駐后的配套政策和配套服務，合理引導才能為產業和經濟發展保駕護航。藺振東強調：“第一，產業園開發商要成為資源協調者角色，匯集企業需求，聯通企業和地方政府，保證信息通暢，便于產業促進政策落地可行。第二，地方政府成為產業領航員，為產業園做好政府配套，形成產業鏈上下游的產業集群效應，企業進駐后，降低上下游交易溝通成本，這樣才能形成集聚效應。第三，作為產業園運營方，要通過為企業提供服務實現盈利，而不能只做招商，不做運營，散養式發展。只有做到上述措施，各司其職，產業園才能成為產業鏈的孵化室，產業起來了，配套服務的中小企業才會跟進，最終形成螺旋式上升的好局面。”

對此趙朋也認為，做產業的出發點是促進產業培育和發展，讓產業園經濟回歸產業本位，產融生態搭建是關鍵舉措。他說，“尤其在經濟內循環之下，產業園的運營更要走構建產業鏈、形成產業集群、構建產業生態的科學發展模式。”只有這樣，才能在結構性轉型中實現升級。而產業興則城市興，產業園作為實體經濟中的載體，可以預見，沖破發展樊籠的產業園經濟，在未來仍然是城市經濟高質量發展的主戰場。