營改增政策實施對房地產業稅負影響探析

王瑩

[摘 要] 在國家推動稅收制度改革的大環境下，將房地產等行業全部納入“營改增”試點，全面開展“營改增”政策，同時規范增值稅制度。文章通過分析“營改增”政策對于房地產企業業務經營、潛在風險方面的影響，提出一些房地產企業應對政策改革的對應策略，以幫助企業度過困難期，實現持續發展。

[關鍵詞]營改增；房地產；稅負

中圖分類號：F810.41 文獻標識碼：A

一、“營改增”政策的特點

一方面，作為最后實施“營改增”政策的行業之一，與其他行業相比，房地產行業具有資金量大、涉及人員眾多且經營對象不可移動等特點，故“營改增”政策會對房地產行業產生相當大的影響。從現在的狀況來看，“營改增”政策的影響會涉及企業管理與運行的方方面面，諸如發票形式和經營管理方式的改變等。在稅收制度變化之前，大多數的房地產企業都是以繳納營業稅為主，很少涉及增值稅的業務。因此，在“營改增”政策實施之后，很多房地產企業可能無法及時適應變化，以摸索前進為主，故應詳細探究“營改增”政策對房地產行業的影響，做到精準施策。

另一方面，由于房地產行業開發經營業務復雜，在進行“營改增”時，可能無法做到對其影響的準確預估，同時由于“營改增”政策實施之后，所有企業繳稅額均會降低，這就要求房地產企業要利用好“營改增”政策，同時也要注意遵守法律法規，促進企業的長期發展。

二、房地產企業實施“營改增”政策的意義

（一）有助于促進房地產企業良性競爭

在房地產企業稅種改變之前，某些房地產企業會鉆取稅法的空子，為了少繳稅，增加企業的利潤，選擇不開發票的方式來采買一些原材料等。而在房地產企業稅種改變之后，只有獲得專用的增值稅發票，才能夠進行補償扣除。通過這種方式，避免了企業通過發票來鉆取稅法空子的行為，促進了房地產企業的良性競爭。

（二）有助于對行業內企業行為進行規范

在房地產企業稅種改變之前，有非常多不夠資質的房地產企業通過把業務移交給其他擁有實際施工資質的房地產企業的方式，來獲得建筑項目的施工權，而這些擁有實際施工資質的房地產企業也通過高價轉包分包獲得高額利潤。他們利用稅法上的漏洞謀取不義之財，不僅使國家在稅收方面遭受損失，更無法保證工程的安全性。而在房地產企業稅種改變之后，由于增值稅發票的嚴格性和專業性，這種高價轉包分包的方式便無法進行。所以稅種改革也能夠凈化房地產市場，淘汰落后、無資質企業[1]。

三、房地產企業財務管理在營改增之前存在的問題

（一）原料購買過程不規范，加重企業負擔

在房地產企業稅種改變之后，房地產企業的稅收方法、稅收負擔會產生很大的變化。一般營業稅的稅收方法是僅按一定的百分比計算，選擇性較差；而拿增值稅來說，工程征收率與工程稅率之比相對靈活，征收比較方便，選擇性也比較強[2]。所以，工程在營業稅負擔和簡單征收相近的情況下，選取增值稅稅負方法，取得增值稅發票，可以對進項稅進行補償扣除。但是就目前來說，一方面，房地產行業是人員密集型行業，人員眾多，每人所需勞動成本也在不斷上升，總成本逐年攀升，勞務費占總支出的比重較大，勞務稅部分獲取的進項發票稅率較小，因此存在稅率差距較大的問題。另一方面，建筑工程所需原料種類繁雜，而各種材料稅率又不盡相同，企業總是要追求利潤最大化，不惜減少某些材料的使用，這給工程的安全方面留下了相當大的隱患。企業為了節約成本，通常會選擇報價較低的原材料提供商，而某些材料甚至會通過直銷的方式獲得，再通過代開的方式獲得發票。而在稅種變更之后，通過這樣的方式，企業無法取得發票，所以會減少企業所獲得的補償扣除，增加企業的負擔[3]。

（二）房地產企業財務管理能力較差

在房地產企業稅種改變之前，房地產企業對于稅收的管理范圍有限，這就使很多房地產企業忽視了稅收方面的財務管理。同時，由于近幾年房地產企業蓬勃發展，很多企業醉心于地盤投標和業務擴展，而對稅務這方面的管理有所忽略，造成房地產企業的財務管理能力較差。在房地產企業稅種改變之后，房地產企業對于稅收的管理空間增大，稅收的財務管理也變得更加復雜。

（三）增大了房地產企業的資金周轉風險

房地產企業稅種改變的同時，也帶來了繳稅方式上的大變化。營業稅是代扣代繳，這使得總承包方具有非常大的主動權。而增值稅采取的是余額繳稅，這就要求房地產企業必須在特定的時間段內完成稅款的繳納。如果發票沒有及時得到，企業需要墊付，且伴隨著稅率的提高。這樣會大大增加房地產企業的資金周轉風險，為企業帶來非常大的壓力，不利于企業運轉。

（四）財務管理人員欠缺增值稅相應知識技能

伴隨著房地產企業稅種的改變，財務管理人員日常習慣的操作方式也會發生翻天覆地的變化。現有的財務管理人員可能對新稅法接受緩慢，無法適應新稅法的新規定，不具備增值稅稅務處理的相應知識技能，無法正確開具增值稅專用發票。這會增加房地產企業的資金周轉風險，增加財務管理尤其是稅務管理的難度，為企業發展帶來不必要的麻煩。

四、繳稅方式改變后房地產企業的對策

（一）規范原料購買過程，降低企業負擔

在房地產企業進行稅務管理時，由于增值稅相對營業稅較靈活，征收比較方便，選擇性也非常強，所以應提前做戰略規劃，取得增值稅專用發票，進行公司成本的補償扣除。同時，雖然建筑工程所需原料種類繁多且各種材料稅率不盡相同，房地產企業應該在保證原材料使用標準的前提下，實施戰略使企業利潤達到最大，確保工程的安全性。再者，要做好原材料的購買規劃，要將項目外包給有建造資質的承包方或者自己進行原材料的購買[4]。

（二）提高房地產企業的財務管理能力

在房地產企業稅種改變之后，房地產企業必然會迎來一段陣痛期，隨后變得穩定，這也就要求房地產企業努力提高自身的財務管理能力，降低陣痛期所帶來的資金風險。

1.房地產企業理應健全自身財務管理系統，加強對財務管理的重視程度。在房地產企業稅種改變之后，房地產企業應當做好做足相應的準備，加強稅種變化前后稅收對比，改善各環節的財務管理，以此來適應增值稅的使用。

2.加強財務系統的管理，制定增值稅相應的管理系統，做好發票抵扣和監管工作。在房地產企業稅種改變之后，房地產企業應當重視企業的財務管理工作，由于經濟在不斷發展，市場處于不斷變化的狀態，一套適用的財務管理系統不僅能夠幫助企業清除違反稅法的行為，避免稅法犯罪的發生，同時能夠助力企業發展，擴大企業規模。

3.改善經營方法，降低資金周轉風險。為了降低繳稅方式變化所帶來的資金周轉風險，企業可以適時地對經營方法進行改善。方法如下：第一，盡可能減少工程運轉的時間，提高資金周轉效率，降低資本消耗。第二，提高所開發地產的質量，不只追求數量上的提升，提高企業競爭力，房子售賣數量增加，資金周轉的風險自然就會降低。第三，增加企業融資，房地產企業可以多多爭取機會，與其他企業強強聯合，獲得其他企業資金上的支持，這樣可以有效地降低資金周轉風險。

4.加強財務管理人員增值稅相應知識技能的學習。一方面，對于房地產企業來說，應當邀請專業的稅務政策管理人員對企業員工進行培養，提高企業財務人員的業務能力，加速財務人員由傳統會計到管理會計的技能轉變。通過舉辦知識趣味競答等方式來提高相關人員的興趣，最終在游戲中提高員工的業務處理能力。另一方面，加強對于專業技能知識以及業務能力的考核要求，定期對于企業財務管理人員開展稅務管理考核。對于個人來說，應當明白優勝劣汰的道理，時刻懷有居安思危的心態，主動學習，提高自己的競爭力，為企業提供更好的服務[5]。

五、結語

綜上所述，在稅種改變的大背景下，房地產企業的財務運轉方式發生翻天覆地的變化，整個行業充斥著機會和挑戰。對此，房地產企業應當規范原料購買過程，降低企業負擔，提高房地產企業的財務管理能力，改善經營方法，降低資金周轉風險，加強財務管理人員增值稅相關知識技能的學習，切身感受政策變化帶來的好處，促進企業的長期發展。

參考文獻：

[1]吳婧.“營改增”后房地產企業增值稅納稅籌劃分析[J].納稅，2019（007）：51-52.

[2]黃海梅.“營改增”對房地產開發企業的稅負影響分析[J].財會學習，2019，（008）：158，160.

[3]牛茜.“營改增”對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J].中國集體經濟，2019，（005）：94-95.

[4]魯立.“營改增”對房地產稅負的影響[J].納稅，2019，（004）：15-16.

[5]石小巍.房地產企業并購現狀與對策建議——以房地產企業并購稅務風險管控為例[J].時代人物，2019（10）：46-47.