信息時代發展趨勢下的物業公司管理成本控制探析

孫楊 劉夏青

[摘 要] 我國物業管理行業起步較晚，而且行業經驗積累不足，發展又非常迅猛，導致了物業管理行業出現的問題逐漸明顯。成本管理的問題關系到一個物業公司的存活與發展，而現在大部分的物業公司成本管理能力較弱，使得物業管理行業的發展受阻。有效地解決成本管理問題是維持物業管理行業繼續發展的關鍵。文章將對物業管理行業的現狀及問題加以分析，并給出相應對策，希望能對行業的發展提供幫助。

[關鍵詞] 物業管理；成本控制；信息發展

中圖分類號：F275.3 文獻標識碼：A

物業管理行業是一個勞動密集型的服務行業，行業伴隨著社會的發展在不斷壯大隊伍。由于多年來存量物業提價難，同時受制于人工成本不斷上漲，物業收入始終維持較低水平，加之物業公司對成本的控制不嚴謹，導致很多物業公司都呈現虧損的狀態。因此，提高現有物業公司的成本控制力是當下主要任務，成本管理能力的提升有助于企業在行業中獲得更強的競爭力。

一、物業公司成本的構成

物業公司的運營模式與一般的生產經營型企業相比還是有很大區別的。比如，生產類的企業一般都有固定的車間，日常工作也比較統一，而物業公司的工作要比生產類企業相對復雜，不但要考慮工作時長，還要考慮工作空間和工作性質。物業公司的成本構成是分散的，這與物業公司的服務內容有很大的關系。物業可以歸類到服務行業，它大部分的成本都集中在服務上，所以，人工成本就占據了物業總成本的大部分。管轄區域的治安、消防等管理維護費用的支出，區域內公共綠地、設施設備的養護費，還有物業公司開設的公共場所等費用，都成為導致物業公司成本分散的主要原因。

二、信息時代物業公司成本管理控制的現狀

（一）成本管控制度并不規范

物業公司的業務是以項目為單位，計算投入每個項目的成本和收益的經濟效益，確定公司的收入和支出。物業公司將在人力資源匹配和材料設備采購上投入足夠的資金，以增強公司的規模和競爭力。到目前為止，在成本控制方面國內還沒有一套規范、完善的物業行業管理標準，以及符合中國國情，中國物業管理企業可以借鑒的先進成本管理模式。這對物業公司的成本管理和控制構成了嚴峻考驗。在中國，每個物業公司都有自己的成本控制管理的方法。這些控制方法是每個公司的成本管理發展道路上積累的經驗教訓。但一些物業公司的成本管理方法僅適用于自己的公司，不能很快對市場的變化做出反應及調整，這是有局限性的。此外，大多數物業公司實施的成本管理方法不夠科學，無法有效控制公司的成本管理[1]。

（二）未計算間接成本

在我國大多數物業公司中，公司的對外服務成本不作為公司成本，而物業公司的成本是其提供的合同中規定的服務成本，作為服務合同的成本。當物業公司項目的服務部門和管理部門共同使用同一項不能計入服務合同成本的成本時，服務部門和管理部門將該成本作為間接成本計入項目的服務合同中。一般來說，間接費用包括維修費、勞動保護費、取暖費等。目前的物業公司并沒有提到這些間接成本包括在公司的成本中。在我國大多數物業公司中，成本會計制度被作為公司控制管理成本和實現固定成本管理的方法。然而，物業公司所提供的服務產品通常是無形的，很難通過定額管理來計算無形服務的成本[2]。

三、信息時代發展趨勢下物業公司管理成本控制存在的問題

（一）組織成本過高

縱觀物業行業，組織成本在物業管理成本控制工作中占比較大。現實中很多物業公司并不具備高水平的組織成本管理，成本管理出現問題對以后的發展造成很大的影響。首先，物業公司的組織結構就存在一定問題，結構不夠科學、合理，管理者的管理權限過于擴散，管理邊界不清晰，公司內的崗位設置過多。這種情況不但使公司的人工成本擴大，還影響整個公司的運行，不利于公司運營管理工作正常開展。根據行業調研，物業行業中平均人工成本占總成本近七成，遠遠超過其他費用的占比。其次，物業管理行業中組成單位的人員素質上存在很大的差異，不能及時的形成一條規律有效的決策，即使按照目前的情況形成決策，也很難有效的落實到工作中。

（二）成本計劃沒有得到重視

在成本管理和控制的工作中，物業管理企業并不重視成本計劃管理。在進行管理時，到了一個非常必要的時刻，尤其是當公司在經營管理方面出現問題時，很容易使其在這方面的工作陷入非常被動的局面，很難充分發揮成本管理的作用。成本管理在實際工作過程中可以分為成本計劃和成本控制。與后者相比，前者在整個工作過程中占有更重要的地位。它在計劃成本中發揮了作用，可以使成本控制工作更加順利和有效，但并沒有取得更好的成本管理控制效果。目前，我國物業企業所做的成本控制工作往往只是為了滿足客戶和業主對物質和商業服務的需求，以提高服務質量和水平，降低成本為代價，獲取低成本收益。然而，這并不符合我國物業管理的成本控制要求。房地產企業的成本管理尚未達到明確支持每項成本在管理中具體運用的目標。許多成本數據不能完全準確地反映出來，給成本管理的內部控制帶來了很大的困難[3]。

（三）成本管理方法老套

目前，傳統的成本管理方法還被現在的絕大部分物業管理企業所使用，傳統的成本管理方法太過粗糙，使得公司在開展成本管理控制工作時很難取得成效。在信息化時代的今天，如果工作中一直保持著老舊的方式，缺少信息化的使用，就會造成公司成本控制效率低，很難取得顯著的成本管理效果。另外，物業服務企業對分類管理不夠重視，沒有意識到這方面的重要性，也使成本管理的相關工作增加了難度，相關工作人員的工作負擔也隨之增加。目前也是物業服務企業從初期到成熟期的一個過渡階段。在發展的初期，管理方式落后，不但增加了人員成本，還減小了該企業在行業中的競爭力。還有很多物業公司的成本考核體系建立的不完善、不科學，更有生搬硬套的現象發生，都增加了成本管理工作的難度。

四、信息時代發展趨勢下物業公司管理成本控制存在問題的對策

（一）降低組織成本，做好提前預算

一般來說在物業公司開展工作之前，為了讓成本支出和所管理的項目內容相適應，相關人員應當事先分析好影響成本管理工作的各種原因，而且要在成本管理方面建立有執行力的公司固定支出預算、人員費用預算等一系列的內部管理制度，確保在成本管理工作上取得顯著的效果。物業公司在完善管理制度的前提下，為了減免不必要的支出，還要結合不同部門進行摸底調查，掌握每個部門真實的消耗情況。物業公司先列出費用使用指南，在列出每個項目的費用標準，從整體上控制費用的支出，依照每個部門職責不同，將制定的標準分配到每一個部門。在每個月的月初，物業管理公司的相關負責人應當根據上月的經收情況分析并總結，匯總以后把成本使用情況做好記錄并移交給有關成本管理的部門，在摸索出規律以后，針對不同部門的費用使用情況進行重新確定。物業公司可以用制定相關管理制度的辦法，用獎懲制度輔助管理，把硬性的指標和任務公開透明，讓每一位員工都盡可能的參與到成本管理的工作當中。另外，公司的財務部門要對其他的部門要定期進行費用審核，增強工作的平衡性[4]。

從上表可以看出，物業公司在設備采購和使用之前都制定了相應的計劃。例如列出了需要購入的設備、使用的時間節點、相應的措施，同時每一項具體的任務都有一個專門的負責人，實現了具體化，有效地維護了實際工作的成本的管理與使用。

（二）重視成本計劃

事中成本控制是目前企業成本的工作重點，在成本控制管理工作中有監督、調整、促進等作用。事中成本的控制是相關人員在基礎管理制度的前提下執行計劃任務的過程中進行監督、發現問題并調整的一個措施。事中成本控制也是完成任務和實現計劃的有效保證，發現問題，并及時處理，是提高成本管理工作的有效手段。事中成本控制是對成本管理控制工作中具體的事情進行控制，也是物業管理公司成本管理控制工作所要抓住的重點事宜[5]。

1.管理責任制的分配

管理責任制的分配就是要物業管理公司內部明確各個部門具體需要掌握的只能，從部門內部對成本管理工作做出有效的措施，充分調動人員積極性，對事先制定的指標有效的分解到下屬部門。

2.制定成本支出控制方法

監督材料費用的控制。物業公司主要從下面兩方面進行控制：首先，材料的消耗量控制。物業管理公司必須每天嚴格把控材料的消耗數量，避免不必要的浪費，并且設定專人負責材料的領用記錄。在公司的內部，針對不同的部門制定符合部門標準的有關材料使用的規章制度，降低材料的消耗量，有效控制成本支出。其次，是材料采購價格的控制。重點是要選擇質量過關的材料，保證對人身體無害的前提下，通過貨比三家或者大量采購的優惠，挑選一家經濟又實惠的商家進行購買，有效控制不必要費用的支出[6]。

人工成本支出的控制。在物業服務企業中，占比最大的成本費用就是人工成本，如果在管理中能很好地控制人工成本，對物業成本管理工作中的效果是尤為顯著的。物業管理公司想要從人工成本下手，就要明確各類工作人員的組織架構，要想更好地控制人工成本，就必須在服務不變的前提下針對實際情況進行人員的變革。對于人工成本的減少方法有以下幾點。首先，適度增加基礎物業外包力度，利用外包公司在專業領域的服務優勢優化服務提效能，有效管控成本，保障盈利空間。其次，通過技術創新有效對沖成本壓力。積極引入智能科技設備，實現基礎服務自動化、智能化，降低基礎服務對人力資源的大量占用，有效抑制人力的成本上升，顯著提升管理效率及服務質量。比如，在安防系統方面，通過智能門禁系統、無人化停車管理系統、智能監控系統來代替人的工作，有效降低人員使用數量。最后，針對專業性技術強的工作，像硬件設施的維護、清洗等項目，通過專業化分工可以提高單項服務效率，減少在人力管理方面的成本[7]。

嚴格控制能耗費的支出。對于能耗費的支出，每個部門都應做好相應的計量設備并做好使用記錄，對整體水電費的支出做出評判。首先，在照明時間不變的前提下，用低能耗的LED燈替代高能耗的采光設備，使用節水的滴灌替代傳統水管，節能效果顯著。其次，通過建立設備遠程監控平臺，提高設備運行、能源管理的時效性和準確性。可以通過技術改造，對供水系統進行更新換代，由傳統的變頻輸送改成無負壓加壓泵技術。這些都能有效的改善能耗的使用情況[8]。

其他成本費用的控制。每個費用支出的性質不同，控制的方法也不同。在工作中遇到問題或想到成本管控的辦法要及時地上報領導，共同經營企業，實現成本管理控制的目的。

（三）規范成本管理體系

對于事后的成本控住，主要都集中在結果的處理上。對執行的結果和執行前預設的目標分析，找出其中的差異，并采取相對應措施及時糾正。

1.成立規范的成本報告控制系統

有一個清晰的成本報告對企業的成本控制是非常有必要的，所寫報告內容一定要把預計成本和實際成本做對比，對責任單位的工作質量進行檢查，從根本上找出原因，得出最真實的數據，有利于以后工作的開展[9]。

2.成本差異情況的分析處理

如果在計劃實施以后，相關人員發現預算和實際的差距，但是找不到其中的根源，也沒有解決的辦法，相關人員就要及時上報給領導。由上下級部門一起探討問題的原因，并進行分析給出解決辦法，方便了以后工作的順利進行。另外，在解決問題以后，物業管理公司還要對公司的收益進行分析，對是否達到目標進行探討，從中吸取經驗，為企業的發展打下基礎。

3.跨社區、跨城市、跨區域地形成一個中心化管理

物業公司所管理的所有項目都能集合在一起，不再以單個項目為單位。設立區域公司，攜帶區域內各個項目，實行工作統一安排，人員統一調度，管理統一標準，財務統一收支，材料集中配送，通過整合公司人力、物力、財力的一系列集中管理方式，避免了重復管理帶來的人力和資源上的浪費，有效地整合了人力資源、資產資源和信息資源，保證公司的高效運轉的同時減少了管理成本的支出[10]。

物業公司的費用最主要的是管理費用，前期由于業務的擴張和在管體量增大，管理費用會逐漸升高，后期隨著信息化內部管理平臺的搭建，加大對管理費用的控制。通過對人、財、物的連接，將賬務管理系統與合同系統進行互聯，只要輸入一個項目的基本信息，便可得出物業費盈虧的平衡點、總成本以及可能產生的項目利潤，實現了對運營風險的管控，并且可以通過決策和預算盡可能地使其價值最大化。信息化平臺可以幫助物業公司更好地了解底層成本管控的情況，并且整合跨地域成本。

五、物業行業的發展的前景

（一）規模持續擴大，行業集中度大幅提升

繼承我國房地產行業特色，我國物業管理行業將呈現出一個規模大、增速高的藍海市場。近年來，住宅銷售高位穩定、竣工交付加速、物管滲透率提升等積極因素將綜合推動行業進入規模爆發期，而在這大行業、小公司的格局中，房企集中度調整和物業管理證券化加速等有利因素則將大幅推升物業管理市場集中度，預示著物業頭部企業將擁有巨大的成長空間。

此外，領先的物業公司致力于發展聯盟及伙伴關系規模化發展，也使物業管理市場的集中度不斷提升。2015年，百強物業公司占全國總在管建筑面積的比例約為28.4%，達到23.6億平方米。隨著百強公司加快擴大規模，市場份額繼續提升，2019年末，百強物業公司的總在管建筑面積達到42.8億平方米，占全國總在管建筑面積43.6%。市場不斷向行業頭部企業集中已成為必然趨勢。

（二）注重服務品質，借力資本市場

近年來隨著城鎮化的持續推進，房地產市場逐步進入存量時代，這為物業行業提供了廣闊的發展空間。截至目前，港股主板上市的物業服務企業已達23 家，物業服務企業上市進程進入加速階段。預計未來兩年，物業板塊依然會呈現持續擴張態勢。上市物業服務企業利用資本平臺優勢，制定明確的發展規劃，優先擴大管理規模，同時吸納更多優質人才，保障企業健康成長，不斷提升行業地位。因此對于物業服務的定位不能停留在以往，物業服務的內容已經不再局限于簡單的對住宅及配套的維護管理，其內涵不斷在擴大。在現代服務業的引領下，物業管理行業逐步由勞動密集向集約化、自動化、智能化、互聯化轉變；從基礎物業服務的提供商向社區生活服務平臺轉型。從中長期來看，只有擁有附加價值的物業公司才能生存，行業的核心競爭力在服務品質。服務品質難以量化，但口碑可以傳承，客戶對服務品質的認可會被反映在物業管理費收繳率、合同續約率及項目中標率等指標上。企業想要維持并擴大現存的規模，必須靠優質服務輸出讓業主認可。由此可見，優質優價、深入人心的品牌物業企業將被更多選擇，充分體現了社會各界對物業管理價值的認可，彰顯了行業服務價值，物業服務的口碑和品牌價值提升，為企業產品帶來更多的溢價空間，推動行業的健康發展。

六、結語

當今社會的發展對物業行業來說是一個充滿機遇的時代。物業公司不斷地去擴展自己的規模也符合社會的發展。但是發展的過程中要控制成本的管理，從公司擴張的規模和人員架構進行全方位調整，實現成本控制，使其在物業管理這個行業中有強大的競爭力。總而言之，做好全方位調整，制定符合實際的合理計劃，為物業服務企業打造一個良好的經營環境，提高企業效益。

參考文獻：

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[10]宋淼，楊景海.物業管理企業人力資源成本控制策略分析[J].時代經貿，2017（25）：61-63.