物業(yè)管理公司成本控制策略初探

方阿燕

摘要：隨著時代和經(jīng)濟的發(fā)展，人們也提高了對物業(yè)管理業(yè)務的需求，并且這種需求呈現(xiàn)出多樣化的特點，這也為物業(yè)管理公司的快速發(fā)展奠定了扎實的基礎。但現(xiàn)階段物業(yè)管理公司面臨成本逐年增加的難題，這就需要物業(yè)管理公司采取有效的措施加強對成本的控制。本文以A物業(yè)管理公司為研究對象，并在其成本控制現(xiàn)狀分析的基礎上，提出了解決物業(yè)公司成本控制的措施。

關鍵詞：A物業(yè)管理公司;成本控制;有效措施

引言

現(xiàn)階段，物業(yè)管理公司都面臨著同樣的問題：物業(yè)服務成本在不斷增加。一方面，物業(yè)管理公司要想獲得可持續(xù)發(fā)展，就需要給予成本控制高度的重視，采取積極有效的措施對成本進行控制，從而提升物業(yè)公司的管理水平，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務。另一方面，物業(yè)管理公司對成本進行控制的意義有以下三個方面：1.通過成本控制降低企業(yè)的成本，為企業(yè)的擴大發(fā)展創(chuàng)造條件;2.通過對成本進行控制，提高企業(yè)效益，使企業(yè)獲得更高回報;3.通過對企業(yè)的成本控制，增加企業(yè)抗風險能力，確保企業(yè)在激烈市場競爭中獲得核心競爭力。

一、A公司經(jīng)營現(xiàn)狀

A物業(yè)管理有限公司于2016年在深圳注冊，啟用注冊資金180萬人民幣，設有總經(jīng)理一名、行政主管一名，行政管理部門為企業(yè)的核心職能部門，主要負責公司的財務以及行政管理工作，具有較強的綜合性。A公司自成立以來始終關注市場化需求，引進核心人才，對內(nèi)部管理工作不斷創(chuàng)新，從而使物業(yè)服務更具規(guī)范化和多樣化，形成了良好的經(jīng)營風格，贏得了客戶和社會的一致好評。但是其在實際的成本控制工作中還存在一些不足之處，如：對資源能耗及人力成本控制不佳、成本管理方法不科學、成本控制重視程度不足以及成本控制績效考核制度缺乏等。A公司經(jīng)過不斷的實踐，并對存在的問題進行分析，提出了構建完整的成本管理體系、以作業(yè)成本法對成本進行控制、提高節(jié)約意識并加強對成本控制的重視、建立完善的成本控制績效考核制度等策略，對A公司的成本進行有效的控制，為其可持續(xù)發(fā)展提供基礎。

二、A公司成本控制存在的問題

（一）資源能耗及人力成本控制不佳

在收集A公司近幾年的明細賬時發(fā)現(xiàn)，運用類比估算法得出A公司的物業(yè)服務成本中除去人工成本之外，其花費最高的是租賃費，主要在于A公司管理的相關小區(qū)在經(jīng)營場地租金方面呈現(xiàn)大幅上漲的趨勢，另一方面，有些小區(qū)在經(jīng)營面積上有所變動，但是對于小區(qū)的產(chǎn)權卻存在合同約束，這也使得小區(qū)的租賃費在短時間內(nèi)將成為固定成本。此外，A公司所管理的小區(qū)存在水電費浪費嚴重的現(xiàn)象，主要是地下管道漏水、景觀用電面積廣、樓道日光燈未使用聲控裝置等原因。還有職工薪酬整體較高問題，雖然近兩年也下調(diào)了職工薪酬，但仍高于同類型的物業(yè)管理公司。

（二）成本管理方法不科學

在對物業(yè)管理公司進行成本核算時，傳統(tǒng)的核算方法都是以建筑面積為標準進行籠統(tǒng)的測算，并沒有對涉及成本變動的其他服務所耗費的資源種類和數(shù)量有所考慮，這使得核算成本不夠準確。例如：在對綠化、保潔服務成本進行核算時，所要計算的耗費資源有人工費、耗材費、水電費等，同時對于清潔的次數(shù)、清潔面積以及清潔人員所耗費的時間等也需要進行歸納核算，這樣才能算出準確的成本。但是A公司在實際的成本核算中一般只按照面積分配計算間接成本，不能真實反映企業(yè)的成本狀況。

（三）對成本控制不夠重視

在A公司物業(yè)管理中，管理人員更加注重其服務質(zhì)量，對于成本問題卻不太重視。據(jù)調(diào)查顯示，在優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)中，成本問題也是管理者比較關心的話題之一，且企業(yè)內(nèi)部有專業(yè)素質(zhì)較高、經(jīng)驗豐富的成本規(guī)劃人員，他們能夠?qū)ζ髽I(yè)的經(jīng)營成本有個全面的了解，并能采取有效的措施降低成本。但是在A公司中，其成本管理一般由財務人員負責，由于其對成本缺乏實質(zhì)性的認識，并未真正落實財務監(jiān)督工作。同時，財務人員的薪資待遇不高，削減了其工作的積極性，進而導致其在工作中缺少創(chuàng)新精神。

（四）缺乏成本控制績效考核機制

所謂績效就是指勞動人員通過實踐活動所產(chǎn)生的成績和效益。績效考核就是在以企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營為基礎，運用相應的標準，對相應人員完成相關的工作任務和指標進而為企業(yè)創(chuàng)造了相關的經(jīng)濟價值作出有效判斷的過程。A公司在制度建設方面有較為完善的公司服務章程、人員管理辦法，但是對于成本控制還缺乏有效的成本控制績效考核機制，員工一般都是以固定薪酬為主，很少將薪資與績效掛鉤，這也使得財務人員對開展成本控制工作積極性不高，成本控制工作流于形式。但是從具體的實踐情況來看，擁有一套完善的績效考核機制能夠保障物業(yè)管理公司成本控制工作有效開展，增強企業(yè)的核心競爭力。

三、推進A公司成本控制的有效措施

（一）構建完整的成本管理體系

對物業(yè)管理公司而言，因其成本涉及面廣、“戰(zhàn)線長”等特點，需要A公司構建出完整的成本管理體系，進而有效改善資源能耗及人力成本控制不佳的狀況，首先，A公司需要制定一套完善的成本控制標準，對成本進行事前控制，當A公司進行日常經(jīng)營決策時，可以依據(jù)這個標準對相關成本進行預測，使用制定的標準科學預測未來成本變動及如何變動，進而為決策提供數(shù)據(jù)參考;其次，制定成本計劃，對資源能耗和人工耗時等進行定額，計算出準確的成本，再將其與預算費用對比，當大體一致時，將其進行分解形成責任成本，落實到部門或者個人頭上;再其次，還需要對成本進行事中控制，其在A公司的整個成本控制體系中占據(jù)著重要的地位，且起到保證、監(jiān)督以及協(xié)調(diào)的作用。在財務人員發(fā)現(xiàn)成本核算與預算費用相差較大時，將輔助其找出原因從而指導其優(yōu)化改進。可見，事中控制是成本控制的關鍵環(huán)節(jié)和重點內(nèi)容;最后，還需要做好反饋與事后評價，對于整個成本控制與監(jiān)督過程中存在的問題和協(xié)調(diào)處理方式、結果等應予以反饋，分析實際與預算、計劃的差別點，為以后的成本控制工作提供優(yōu)化和改進依據(jù)。在這個過程中，要求遵循全員參與、全過程控制原則，企業(yè)要認識到提高經(jīng)濟效益不能只依靠成本控制，還需要有強烈的節(jié)約意識，不在不相關的事情上浪費成本，最大效益地實現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）以作業(yè)成本法控制成本

針對A公司間接成本的繁、多、雜等特點，運用作業(yè)成本法能夠?qū)咎峁┑母黝惙者M行分門別類，并對影響資源和作業(yè)的動因進行分析，明確可控的資源能耗，并有效對不能避免的間接費用進行分攤，準確核算出成本信息，進而根據(jù)核算的結果分析采取積極有效的措施對成本進行控制。作業(yè)成本法就是建立在清楚作業(yè)成本的全流程基礎上，并熟悉其特點，具體包括：（1）對資源能耗進行明確，即水電費、人工費、租賃費、辦公費以及與之相關的其他各類費用等。（2）劃分作業(yè)中心，根據(jù)A公司的組織結構和其所提供的物業(yè)服務包括公共設施維修、公共安全管理、行政管理、環(huán)境衛(wèi)生管理以及業(yè)務開發(fā)等。（3）確定成本動因，A公司在選擇成本動因時要結合成本效益以及行為動因等進行綜合的考慮，當成本動因數(shù)量與間接成本之間呈現(xiàn)出線性相關時，表明相關程度良好，選擇此成本動因合理。（4）對于成本對象的確定，一般可以選擇項目成本對比也可以選擇部門間的成本對比，只需能從其中找出成本異常原因及責任即可。（5）成本歸集，需要對A公司的不同部門、不同項目的間接成本進行歸集。（6）計算總成本，將A公司成本費用中直接成本和間接成本進行相加。作業(yè)成本法的成本節(jié)約途徑有增值作業(yè)和非增值作業(yè)，需要著重對非增值這部分內(nèi)容進行優(yōu)化，對于不必要的作業(yè)需要去除，才能有效提高資源的使用率。

（三）提高節(jié)約意識并加強對成本控制的重視

1.培養(yǎng)節(jié)約意識

在A公司內(nèi)部還需要堅持以人為本的管理策略，重視對相關人員的道德和業(yè)務培訓，使其能夠為公司發(fā)展作出更好的業(yè)績貢獻。基于此，公司的管理人員應定期對財務人員的工作進行監(jiān)督和考核，促使財務人員積極提高自己的業(yè)務能力并掌握更先進的成本控制方法，進而建立一支高水平、高素質(zhì)的人才隊伍，促進A公司可持續(xù)發(fā)展。另一方面，A公司的管理層還需積極引導員工加入企業(yè)的文化建設中，使節(jié)約理念深入到公司內(nèi)部。讓每個員工都能以節(jié)約為己任，以浪費資源為恥，節(jié)約資源為榮，通過培養(yǎng)員工的節(jié)約意識，能夠在企業(yè)的成本控制上發(fā)揮出巨大的潛力。

2.加強對成本控制的重視

針對A公司管理人員對成本控制不夠重視的問題，需要在后期的管理中充分認識到財務管理工作的重要性，并明確成本控制對于企業(yè)發(fā)展有著至關重要的作用。因此，就需要在作業(yè)成本法預算出的成本基礎上，對相關工作進行安排和規(guī)劃，更新傳統(tǒng)的管理理念，積極制定財務目標，制定完善的考核機制，使有關人員能夠嚴格按照公司章程、制度執(zhí)行相關工作，確保企業(yè)成本控制工作的有效性。同時，企業(yè)管理人員還需要加強對成本控制工作的監(jiān)督，及時了解企業(yè)各個部門之間的真實情況，找出不足之處，理清成本控制的監(jiān)管重點和難點，鼓勵各個部門對于發(fā)現(xiàn)的問題及時上報，并落實到相關人員頭上，督促其采取改正措施。做到全過程的成本控制與監(jiān)管，保證成本控制工作一直處于公司的核心地位。

（四）建立成本控制績效考核機制

1.建立績效評價機制

要想使物業(yè)管理公司成本控制工作有效開展，就需要建立成本績效考核作為條件保障，一般的考核指標只對企業(yè)內(nèi)部的各個部門經(jīng)營業(yè)績進行考核評價，不會對企業(yè)的整體利潤核算有所影響。一般將預算成本節(jié)約額或預算成本節(jié)約率作為考核的指標，不同的公司會依據(jù)自身的經(jīng)營和成本特點對其進行相應的調(diào)整。通過績效考核，評價企業(yè)內(nèi)部員工在某一階段的表現(xiàn)情況，進而決定給予其獎勵或者懲罰。通過建立合理科學的績效評價機制能夠促進A公司在經(jīng)營績效、服務質(zhì)量以及責任意識方面都能優(yōu)于其他企業(yè)。

2.指定成本控制管理辦法

A公司還需要制定成本控制管理辦法，確保公司內(nèi)部人員在開展成本控制工作時有一個可以參考的制度。A公司根據(jù)自身的發(fā)展特點，并結合國內(nèi)物業(yè)管理公司成本控制方面的優(yōu)秀案例，進而擬定了“A公司成本控制管理辦法”，主要包括公司總章程、限定成本管理、限定成本標準以及相應的獎懲辦法等內(nèi)容。

結語

物業(yè)管理行業(yè)與人們的生活息息相關，具有十分廣闊的發(fā)展前景。但是在實際的發(fā)展過程中，由于人們對物業(yè)企業(yè)的服務和管理在認知上有一定的偏差，在一定程度上造成物業(yè)公司在資源方面的浪費，也在一定程度上加大了物業(yè)管理企業(yè)的成本。因此，對于物業(yè)管理公司而言，要想獲得可持續(xù)發(fā)展，除了要提高自身的管理和服務能力以外，還需要做好成本控制工作。通過采取事前計劃、事中執(zhí)行以及事后考核監(jiān)督等環(huán)節(jié)，能夠在一定程度上降低企業(yè)的成本開支，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，為企業(yè)的高速發(fā)展提供保障。

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