中心城區(qū)舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理的經(jīng)驗(yàn)、問題及對(duì)策

田飛 王海 李寶辰

中心城區(qū)老舊小區(qū)及遠(yuǎn)年住房改造工程作為天津市委、市政府20項(xiàng)民心工程之一，2017—2019年已完成全部改造任務(wù)。為進(jìn)一步加強(qiáng)改造后的長(zhǎng)效管理工作，本課題組對(duì)天津市河西區(qū)舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理情況進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研，分析其中存在的問題并提出了對(duì)策建議。

一、經(jīng)驗(yàn)探索

目前河西區(qū)民政局共接管舊樓區(qū)379個(gè)，建筑面積1258.86萬平方米，服務(wù)居民人數(shù)超過60萬人。自接管以來，河西區(qū)舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理工作取得了顯著成效，連續(xù)多年在市級(jí)驗(yàn)收考核中獲得“雙第一”成績(jī)，即在1000萬平方米以上的區(qū)中列第一位、在中心城區(qū)中列第一位，多次被評(píng)為“天津市舊樓區(qū)綜合管理工作先進(jìn)區(qū)”“天津市舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理示范區(qū)”。

1.逐級(jí)落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)干部責(zé)任。第一，區(qū)主要領(lǐng)導(dǎo)每月親自審閱全區(qū)舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理工作情況通報(bào)并作出批示;定期聽取舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理及社區(qū)環(huán)境治理工作專題匯報(bào)并給出合理化建議;深入社區(qū)實(shí)地調(diào)研，獲取最前沿的信息資料，協(xié)調(diào)解決實(shí)際困難。第二，分管副區(qū)長(zhǎng)連續(xù)兩年與街道黨工委書記簽訂舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理責(zé)任書，督查指導(dǎo)工作落到實(shí)處，及時(shí)約談季度考核排名靠后街道的主要負(fù)責(zé)同志，并將舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理工作作為每月街道工作例會(huì)固定議題研究推動(dòng)。第三，區(qū)民政局在全市率先成立單獨(dú)科室，選派優(yōu)秀干部專職負(fù)責(zé)舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理工作，做到專人專管。

2.注重創(chuàng)新管理方式方法。第一，強(qiáng)化日常督查。重點(diǎn)對(duì)街道管理體系的運(yùn)行效果、備考情況及存在問題等進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)督查。將已接管的舊樓區(qū)劃分為7個(gè)片區(qū)，由區(qū)民政局物業(yè)科包片到人，每周到點(diǎn)位實(shí)地檢查，并在重點(diǎn)節(jié)日期間組織專門巡查;聘請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)全區(qū)舊樓區(qū)每季度進(jìn)行一次全覆蓋考核，拍攝留痕、跟蹤問效。第二，創(chuàng)新考核模式。將舊樓區(qū)市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼資金下沉街道，建立民政督查、街道復(fù)核、社區(qū)考核的三級(jí)管理體系，增加街道社區(qū)對(duì)管理服務(wù)單位的考核權(quán)重。同時(shí)根據(jù)考核成績(jī)向管理服務(wù)單位有區(qū)別地發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼，強(qiáng)化各管理服務(wù)單位服務(wù)意識(shí)和競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。第三，抓實(shí)問題整改。建立“雙巡查雙整改”機(jī)制，制定巡查方案，細(xì)化每周任務(wù)、壓茬推動(dòng)工作。每月第一周由第三方開展巡查，第二周街道落實(shí)整改，第三周科室對(duì)照街道整改反饋情況進(jìn)行復(fù)查復(fù)驗(yàn)，第四周鞏固整改成果、提升服務(wù)水平。對(duì)于巡查發(fā)現(xiàn)的問題，聯(lián)合區(qū)委督查室向?qū)俚亟值老逻_(dá)整改告知書，指導(dǎo)責(zé)任街道形成具體的整改計(jì)劃、及時(shí)反饋整改結(jié)果，形成發(fā)現(xiàn)問題、整改落實(shí)、鞏固成果的工作閉環(huán)。

3.打造精品小區(qū)示范引領(lǐng)。第一，研究制定了《河西區(qū)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)精品小區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見》《河西區(qū)精品小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目導(dǎo)則》，投入1.1億元資金，重點(diǎn)解決甬路鋪裝、退綠改建停車位、路燈改造、綠化提升、房屋主體修繕等問題，陸續(xù)打造13個(gè)精品小區(qū)。第二，充分利用廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體，對(duì)老舊小區(qū)共同管理進(jìn)行廣泛宣傳，營(yíng)造良好氛圍。第三，采集匯總老舊小區(qū)長(zhǎng)效管理經(jīng)驗(yàn)做法、創(chuàng)新案例，編撰《舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理政策法規(guī)匯編》《河西區(qū)舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理工作文集》印發(fā)全區(qū)，切實(shí)增強(qiáng)居民群眾對(duì)舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理的知曉率和關(guān)注度。

4.及時(shí)解決維修養(yǎng)護(hù)難題。第一，在資金保障上，2017年7月經(jīng)區(qū)政府常務(wù)會(huì)審議通過設(shè)立河西區(qū)舊樓區(qū)設(shè)施設(shè)備保修期外維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)資金，由區(qū)級(jí)財(cái)政按照建筑面積0.05元/月/平方米的標(biāo)準(zhǔn)安排專項(xiàng)資金用于設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，每年安排資金約760萬。為了進(jìn)一步提高街道工作效能，確保維修養(yǎng)護(hù)工作及時(shí)開展，從2019年4月1日起，將舊樓區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)資金全部下沉街道。第二，采取競(jìng)爭(zhēng)性磋商方式選聘造價(jià)咨詢公司，合理確定維修指導(dǎo)單價(jià)和工程量清單，聘請(qǐng)監(jiān)理公司全程把關(guān)，確保維修養(yǎng)護(hù)工作安全環(huán)保、保質(zhì)保量完成。第三，建立了應(yīng)急維修機(jī)制，對(duì)于居民通過“8890便民服務(wù)專線”反映的小區(qū)設(shè)施微破損問題，采取即報(bào)即修方式，保證及時(shí)滿足居民訴求。

二、存在問題

1.后期長(zhǎng)效管理尚存在責(zé)任不實(shí)、職責(zé)不清、銜接不暢問題。有些小區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，同一幢樓房私產(chǎn)、公產(chǎn)、企業(yè)產(chǎn)并存，對(duì)于樓頂、屋面、外檐等公共部位的維修往往出現(xiàn)責(zé)任不清的問題。另外，后期長(zhǎng)效管理的維修實(shí)施單位是各街道選聘的管理服務(wù)單位，但作為屬地管理的主責(zé)單位街道辦事處，對(duì)管理服務(wù)單位督促管理的主要手段只是發(fā)放管理服務(wù)補(bǔ)貼資金，且街道辦事處并不具備房屋修繕、土木工程的技術(shù)專長(zhǎng)，一般均委托第三方造價(jià)咨詢和監(jiān)理單位實(shí)施具體管理工作。因此，在后期長(zhǎng)效管理過程中，往往出現(xiàn)管理手段單一、工作推力不足、管理能力欠缺、工作銜接不暢的問題。

2.居民對(duì)改造提升需求的標(biāo)準(zhǔn)與政府供給的能力之間尚存在差距。老舊住房改造工程范圍為1999年12月31日前建成的老舊小區(qū)及遠(yuǎn)年商品房，三年共涉及13個(gè)街道、571個(gè)片區(qū)、25.55萬戶、1698.08萬平方米。自2017年起逐年實(shí)施并完工。舊樓區(qū)提升改造工作得到了廣大群眾的一致?lián)碜o(hù)和支持，但目前的提升改造主要是解決老舊小區(qū)在安全設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、公共設(shè)施和外部環(huán)境四類功能方面存在的問題，居民對(duì)居住環(huán)境更多元的需求尚不能滿足，而且大部分管理服務(wù)單位提供的是準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，這些距離居民群眾的需求還存在很大差距。同時(shí)，隨著人民生活水平的不斷提高，居民群眾對(duì)居住環(huán)境和品質(zhì)的要求也在不斷提高，改造提升后的動(dòng)態(tài)管理和動(dòng)態(tài)平衡問題開始凸顯。

3.居民的主體責(zé)任意識(shí)、公共責(zé)任意識(shí)、自身修養(yǎng)有待提高。已經(jīng)實(shí)施的大面積社區(qū)環(huán)境改造和多種設(shè)施設(shè)備的更新，在給全體社區(qū)居民帶來舒適和便利的同時(shí)，更需要大家的愛護(hù)。而在現(xiàn)實(shí)中，由于居民的生活理念不同、責(zé)任意識(shí)不同、個(gè)人素質(zhì)不同等原因，在使用過程中，有些公共設(shè)施損壞后如果不及時(shí)加以修繕，久而久之，就會(huì)形成破窗效應(yīng)。因此，打造美麗社區(qū)，建設(shè)宜居城區(qū)，僅僅由政府作為主體單方面努力，進(jìn)行舊樓區(qū)提升改造、維修維護(hù)、長(zhǎng)效管理機(jī)制的探索等，沒有社區(qū)全體居民的共同努力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，美麗家園需要大家共同維護(hù)。

三、對(duì)策建議

1.捋順管理責(zé)任，建立長(zhǎng)效機(jī)制。堅(jiān)持問題導(dǎo)向，專業(yè)問題由專業(yè)部門負(fù)責(zé)解決，避免出現(xiàn)多頭管理、事倍功半的問題。第一，為鞏固改造成果，老舊小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照責(zé)權(quán)一致的原則，切實(shí)落實(shí)主體責(zé)任，實(shí)現(xiàn)與屬地管理相結(jié)合、與專業(yè)接管相結(jié)合、與物業(yè)接管相結(jié)合。充分發(fā)揮房屋產(chǎn)權(quán)人、街道辦事處、居委會(huì)、專業(yè)管理單位的作用，共同營(yíng)造常態(tài)長(zhǎng)效的安全居住環(huán)境。第二，老舊小區(qū)按照“產(chǎn)權(quán)化、屬地化、專業(yè)化”的原則，建立長(zhǎng)效保障機(jī)制。對(duì)陽(yáng)臺(tái)、房屋結(jié)構(gòu)等房屋本體，按照產(chǎn)權(quán)歸屬，移交產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人自行管理;對(duì)樓頂、電梯、消防、圍墻、對(duì)講門等公共設(shè)施設(shè)備和安防、衛(wèi)生等工作，可結(jié)合下一步事業(yè)單位改革，嘗試明確一個(gè)部門管理或成立專門老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)維護(hù)，屬地街道辦事處、居委會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管考核，將街道辦事處由具體事務(wù)向?yàn)榫用穹?wù)轉(zhuǎn)變;對(duì)甬路、井蓋、燃?xì)?、二次供水、路燈、表?jì)前供電等專業(yè)性服務(wù)移交能源集團(tuán)、水務(wù)集團(tuán)、國(guó)網(wǎng)天津電力公司及城管委等專業(yè)部門實(shí)行專業(yè)化管理。第三，遠(yuǎn)年商品住宅，由各街道辦事處、小區(qū)物業(yè)管理部門推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照合同約定，抓好小區(qū)日常管理服務(wù)，政府各部門負(fù)責(zé)行業(yè)監(jiān)督管理，避免具體直接的管理。

2.建立政府主導(dǎo)、居民參與共建共管模式。老舊小區(qū)管理是城市化進(jìn)程中不可忽視的民生和穩(wěn)定問題，政府、物業(yè)公司、業(yè)主三方需形成合力。第一，政府部門要做好主導(dǎo)與保障工作。從法律保障方面，需完善修訂相應(yīng)配套法律法規(guī)，解決業(yè)主大會(huì)成立難、業(yè)主委員會(huì)管理職責(zé)定位等若干問題;從資金保障方面，需確保老舊小區(qū)基本功能性和安全性項(xiàng)目維修資金問題。第二，物業(yè)公司要提高服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主滿意。針對(duì)社區(qū)居民普遍需求更高的小區(qū)，可嘗試取消準(zhǔn)物業(yè)管理，增加物業(yè)費(fèi)聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理。此模式要做好如下三方面工作：一是加快完善老舊小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。凡涉及小區(qū)物業(yè)的重大事項(xiàng)，必須通過業(yè)主委員會(huì)討論通過，通過業(yè)主參與重大事項(xiàng)決策、張貼公共事項(xiàng)處理意見等方式，引發(fā)業(yè)主對(duì)小區(qū)事務(wù)的關(guān)注，利用社區(qū)論壇、微信群等現(xiàn)代通信工具，提高業(yè)主的參與率和知曉率。二是通過公平、公開、公正的方式選取符合條件的物業(yè)管理公司入駐，對(duì)老舊小區(qū)因地制宜進(jìn)行規(guī)范化、專業(yè)化管理。三是街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)及業(yè)委會(huì)監(jiān)督物業(yè)合理收費(fèi)，明確物業(yè)管理過程中的收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，減少和規(guī)避收費(fèi)亂象。第三，業(yè)主要真正理解、參與和配合社區(qū)管理，從而形成齊抓共管、共管共建的和諧社區(qū)局面。當(dāng)然，業(yè)主也可以發(fā)揮主觀能動(dòng)性，自行管理小區(qū)，實(shí)現(xiàn)自治自享。

3.加大宣傳教育，提升居民綜合意識(shí)。老舊小區(qū)是大家共同的家，需要每位居民共同維護(hù)管理，實(shí)現(xiàn)自發(fā)式、可持續(xù)共管模式，就要不斷提升居民綜合素質(zhì)。第一，提升居民主體責(zé)任意識(shí)。大力弘揚(yáng)“知社區(qū)、愛社區(qū)、管社區(qū)”的主人翁精神，通過全方位、多維度的宣傳教育，逐步改變由政府買單的固有觀念，加強(qiáng)“小區(qū)是我家、我家我管理”意識(shí)，形成人人參與、共同參與小區(qū)管理的局面。第二，提升居民思想道德修養(yǎng)。自2019年，河西區(qū)各街道社區(qū)加大了黨員群眾的培訓(xùn)覆蓋面和力度，可圍繞社會(huì)主義核心價(jià)值觀、社區(qū)治理等專題開展系列講座或活動(dòng)，還可以加強(qiáng)本社區(qū)優(yōu)秀黨員、先鋒模范事跡的宣傳，通過身邊典型的感染，使居民見賢思齊，引導(dǎo)居民樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀，培養(yǎng)居民良好的社會(huì)公德、職業(yè)道德、家庭美德和個(gè)人品德。第三，進(jìn)一步提升社區(qū)居民遵法守法意識(shí)，開展社會(huì)管理法制教育，結(jié)合《天津市文明行為促進(jìn)條例》的頒布實(shí)施，倡導(dǎo)社區(qū)居民自覺維護(hù)舊樓區(qū)提升改造成果，積極配合社區(qū)居民委員會(huì)、管理服務(wù)單位做好日常管理服務(wù)，對(duì)損壞房屋和共用設(shè)施設(shè)備的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

作者田飛系中共天津市河西區(qū)委黨校講師;王海系天津市河西區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司副經(jīng)理;李寶辰系天津市河西區(qū)城市管理委員會(huì)副主任

責(zé)任編輯：朱 健