老舊小區“失管”難題待解

郭煦

有樓有院，卻亂象叢生;有房有車，卻無人管理，這是大多數人對老舊小區無物業管理的印象。小區治理是道難題，老舊小區無物業管理的短板尤其明顯。

與此同時，沒有物業沒人管，有了物業還是衛生差、治安差，居民不滿意、不繳物業費……隨著經濟社會發展，居民對于物業管理服務水平的要求越來越高，老舊小區關于物業問題而產生的糾紛投訴也一直在逐年上升。

面對僵局甚至是激烈沖突的局面，老舊小區的基層治理難題該如何破解，這成了地方政府不得不面對的一個城市治理課題。

“失管”小區亂象叢生

《小康》雜志、中國小康網記者通過官方數據了解到，在國內城市中，房齡在10年以上的老舊小區占城市住宅小區一半以上，房屋大多建于上世紀80年代末、90年代初。由于歷史、規劃等多種原因，老舊小區存在諸多問題，嚴重影響居民的日常生活。

近期，《小康》雜志、中國小康網記者在長春市走訪了多個老舊小區，發現這些小區基礎設施普遍陳舊，從而引發一系列問題：電力、供水設施老化，供電超負荷，停水停電頻繁，消防設施建設不達標，造成火災隱患突出，排水設施滿足不了排水需求導致污水外溢現象普遍，等等。

在長春市寬城區東田青年城小區，由于物業公司不能盡職，業主委員會解聘了原物業公司。小區業主鄭軍說，有些老人經常會收集一些廢棄的水瓶、報紙、硬紙箱拿去賣錢，小區現在垃圾遍地，道路破舊，消防設施基本失靈，安全隱患也大。

目前東田青年城小區業委會要求更換新的物業公司，已有3家公司參加競標，但因多種原因，一直未能達成合作，小區管理仍處于癱瘓狀態。

據了解，東田青年城小區已經建成10余年，現有住戶4000多戶，小區多位業主表示，希望業委會能選出合格的物業公司管理小區。“我們的想法很簡單，就是找一個正規的、真正為業主服務的物業公司。如果各方面服務能達標，我們愿意按時繳納物業費。找個我們滿意的物業公司怎么就這么難？”

東田青年城小區的情況不是個例。推進小區文明管理是提升城市管理的一項重要內容，但無物業小區普遍存在規劃落后，基礎設施嚴重缺失，環境“臟、亂、差”等問題，嚴重影響了城市的整體形象。記者調查得知，無物業管理的老舊小區管理難題，已引起相關部門的高度關注。

據了解，老舊小區大多建成于福利分房時代，經過住房制度改革后，原產權單位不再管理，或是原產權單位破產、不景氣沒有能力管理。還有部分無物業小區，因為建成時間跨度大，基礎設施當初規劃建設標準低，配套也不甚完善，維修養護管理缺失。“例如安全防盜、消火栓、滅火器等安全必配設施較欠缺，共用照明線路普遍老化，路不平，燈不亮，下水道、化糞池堵塞，沒有綠地或綠化嚴重不足等等。”

此外，居民對待物業管理的態度也存在一些問題。有些無物業小區的居民物業管理消費意識淡薄，且支付能力有限，認為只要不交費，怎么管理無所謂，不愿接受物業管理提供的有償服務;有的小區居民一邊占用著公共資源，一邊抱怨環境差，還不愿繳納衛生和治安等費用來提高管理水平;另外還有一些居民對物業管理認識不足，認為物業管理只是簡單的看門掃地，導致小區治理難題凸顯。

基層探索遍地開花

多年來，各地一直在探索破解老舊小區物業管理難題。

在廣東，2019年9月29日，惠州市“惠民空間”社區改造項目麥迪新村示范點落成啟用，這意味著老舊社區“微改造”項目正式啟動。

麥迪新村位于惠城區麥地社區，是遠近聞名的老舊小區。這里從1992年開始分批興建，至今已有20余年的歷史。由于歷史原因，該小區公共文化服務設施不足、活動空間小等問題十分突出。

經過兩個多月的改造，小區的面貌煥然一新。據悉，麥迪新村“惠民空間”項目由某公益基金會資助并實施改造，由惠民社工服務中心進行前期的調研評估以及后續的社區文化的打造和挖掘，堅持“政府主導、社會協同、公眾參與”的思路。

惠州市民政局局長劉巧慧表示，將進一步擴大“惠民空間”試點范圍，并根據社區和群眾意愿，每年改造一批老舊社區。到2022年底，改造工作將爭取覆蓋全市所有符合條件的、有需要的老舊社區。

在浙江，2014年開始，紹興市越城區北海街道開始探索和實踐以街道、社區為服務主體的非盈利性“準物業管理模式”，積極破解失管、老舊小區治理困境。

“我們樓道的門禁系統有些故障，麻煩幫忙來維修一下……”近日，家住北海街道西湖新村小區的吳強（化名）來到社區準物業管理辦公室求助。記下信息后，工作人員聯系上維修師傅，第一時間進樓道解決問題。

“所謂‘準物業管理，就是由街道牽頭成立企業性質的物業服務公司，安排1名班子成員和4名工作人員專項負責。”北海街道辦事處建設管理辦工作人員林海峰負責統籌管理街道內各社區各自成立的物業分公司。“各分公司實行不以盈利為目的、街道補貼的物業服務模式，在社區管理人員的統籌下，聘用工作人員，為分管的小區居民提供保潔、保序、保安、保綠等多類服務。”

在河北，針對老舊小區不成規模、物業公司不愿接管的難題，邢臺市將老舊小區“化零為整”，將無人管理、無人清潔、無人維護的多個相鄰老舊小區，“打包”交由物業公司管理，在保潔、秩序維護、維修等方面實現資源共享。

此外，針對老舊小區“無管”“失管”現象，也有一些地方政府實行托底。例如南京市棲霞區，在全區9個街道均成立了物業公司，托管全區153個老舊小區和59個保障房小區，覆蓋全區住宅小區總數的70%。

但是，引入物業后，很多小區依然問題不斷。記者調查發現，一些老舊小區引入物業后，管理運營情況仍存在困境，如成立業主委員會的比例不高，物業費面臨提價難、收繳率低等問題。

隨著對物業服務質量要求的提高，管理成本相應增加，提高物業費成為一些老舊小區的突出矛盾。“有些小區規模小，甚至只有兩三棟樓，不少居民對物業服務不滿意、拒交物業費，導致物業管理公司入不敷出、常年虧本。”上海一家國有物業管理公司負責人大倒苦水。

“物業費不提高，反過來又影響物業服務的質量，形成惡性循環。”河北省衡水市方舟物業服務有限公司總經理呂研表示，很多老舊小區的居民缺乏服務付費觀念，這讓部分小區物業管理工作難以持續。

改造社區及后期維護必定會新增費用，錢從哪兒來是個難題。

南京市物業辦副主任童龍聲表示，由于目前市場發育不健全、國家相關政策不完善，一些老舊小區的管理難題僅通過市場難以解決，暫時仍需政府“托底”。南京市棲霞區住建局物業科科長李秀東介紹，公益性物業公司托底之后，當地老舊小區和保障房小區的物業費是每月每平方米0.4元，而其他小區普遍在每平方米1.9元左右。

石家莊為鼓勵老舊小區引入物業管理服務，對主城區老舊小區新引入物業管理實行財政補貼，第一年補貼0.3元/平方米，第二年補貼0.2元/平方米，第三年補貼0.1元/平方米，3年后退出。

多位受訪的物業企業及部分街道負責人認為，老舊小區的改造和維護都需要投入大量經費，短期內政府可以提供一些專項補助，但長期看，還需居民提高對物業服務價值的認識，通過依法、公開、居民協商的方式合理提高物業費，并督促物業公司提升服務水平，讓居民生活更方便、更舒適。

多措并舉，去“心事”解“心病”

北京義聯勞動法援助與研究中心主任黃樂平表示，老舊小區管理難題真實地反映了居民住房商品化之前的公房管理中存在的資金缺位、物業缺位與服務缺位等問題，深層次的原因是法律與政策缺位。“現行法律制度主要是圍繞住房商品化來設計的，如《物權法》《業主大會和業主委員會指導規則》《物業管理條例》等相關規定。”

黃樂平分析認為，從長遠而言，解決老舊小區的物業問題不能靠權宜之計，而是需要根據實際情況推行新的物業管理模式。第一是有必要加強引導與教育，樹立小區業主“花錢買服務”的意識，這是解決小區物業管理難題的基礎。第二是有必要動員包括街道、業主所屬單位與愛心企業共同參與，解決小區由于歷史原因而無法獲得本應由維修基金提供的服務的難題。第三是政府正在改變工作思路，由過去大包大攬的做法，轉為提供平臺，引導居民自治。居民充分協商達成共識，選擇合適的管理模式、管理公司，才是解決問題的可持續之道。

老舊小區管理是小區居民的一樁“心事”，也是現代化城市及社區治理的一大“心病”。全國人大代表、邢臺學院教授陳鳳珍曾對老舊小區改造進行專項調研，在她看來，河北省邢臺市橋東區推出的“共享管家”機制值得借鑒。

為破解老舊小區管理難題，邢臺市橋東區創新推出了“共享管家”機制，將地理位置接近的小區一并引入物業服務，在保潔、秩序維護、投訴、維修等方面實現資源共享，提高管理成效，目前這種模式已經在邢臺190個老舊小區進行了推廣。

陳鳳珍認為，“共享管家”這種模式，鞏固提升了改造效果，實現了老舊小區“顏值”“內涵”雙提升，讓老舊小區真正變得“內外兼修”、更加宜居。

她建議，在老舊小區改造過程中，政府不要大包大攬，而要樹立以人為本、共建共享理念，引導居民積極參與，多一些意見征詢、科學論證、民主自治，下足“繡花功夫”，推動精細管理。