北京通州：“點(diǎn)菜”加裝電梯

陳秋圓

加裝電梯，提高居住品質(zhì)，是老舊小區(qū)改造的一項(xiàng)重要內(nèi)容。近年來(lái)，北京通州區(qū)在老舊小區(qū)綜合整治中，推出“菜單式”服務(wù)，加裝電梯作為自選類項(xiàng)目，業(yè)主在同意承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任和費(fèi)用的前提下，可自己選擇是否實(shí)施。這一舉措的實(shí)施落地，大大加快了老舊小區(qū)加裝電梯步伐，讓越來(lái)越多的居民享受到了加裝電梯帶來(lái)的便利。

小電梯 大民生

“挺不錯(cuò)的，我是挺高興的。”跟記者聊起新安裝的電梯，家住北京市通州區(qū)梨園鎮(zhèn)怡樂(lè)園小區(qū)的段剛（化名）滿意地說(shuō)道，“國(guó)家花這么多錢，不高興就出麻煩了。”段剛今年88歲了，上世紀(jì)60年代從內(nèi)蒙古調(diào)來(lái)北京，在北京探礦機(jī)械廠工作直到1999年退休。他住的這個(gè)小區(qū)就是位于機(jī)械廠對(duì)面的家屬院。由于年事已高，腿腳不太方便，他和老伴多不出門，但是每天下午5點(diǎn)左右會(huì)下樓到廣場(chǎng)坐一會(huì)兒，加裝電梯后，下樓就更方便了些。

怡樂(lè)園小區(qū)（原探礦小區(qū)）始建于上世紀(jì)60年代，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)管理單位為首開房地集團(tuán)，是典型的國(guó)資系統(tǒng)內(nèi)老舊小區(qū)。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，小區(qū)存在房屋、道路、地下管線老舊等問(wèn)題，并且沒有電梯，對(duì)于占比高達(dá)70%左右的老年居民，上下樓成為影響生活質(zhì)量的關(guān)鍵之一，因此很多居民對(duì)加裝電梯有很強(qiáng)的呼聲和意愿。2020年1月19日春節(jié)前夕，怡樂(lè)園小區(qū)11部加裝電梯投入使用，成為通州區(qū)首次實(shí)現(xiàn)整棟樓所有單元門加裝電梯的小區(qū)。直到現(xiàn)在，人們還能在樓體外面看到一條寫著“鼠年迎春到，電梯送福來(lái)”的紅色橫幅。

在北京，像怡樂(lè)園小區(qū)這樣的老舊小區(qū)并不少。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京市1990年以前建成的房屋有6950萬(wàn)平方米，共128萬(wàn)套，普遍存在抗震性差、保溫不好、上下水管線銹蝕、綠化率低、沒有電梯和車庫(kù)等問(wèn)題，加上沒有專業(yè)的物業(yè)進(jìn)行日常運(yùn)維，房屋老化嚴(yán)重。為了讓老舊小區(qū)變得更便利、舒心，2012年北京市出臺(tái)《老舊小區(qū)綜合整治工作實(shí)施意見》，開始大規(guī)模啟動(dòng)老舊小區(qū)改造，主要是分批對(duì)1990年以前建成的小區(qū)進(jìn)行抗震加固和節(jié)能改造，不少小區(qū)陸續(xù)完成“穿衣戴帽”。

段剛所在的單元樓前幾年就進(jìn)行過(guò)外墻保溫和抗震加固的改造，樓體外面修繕一新。但是早期的探索改造過(guò)程中，改造內(nèi)容基本局限在基礎(chǔ)類改造。北京世紀(jì)創(chuàng)晟機(jī)電設(shè)備有限公司在早期就有參與一些老舊小區(qū)改造的工作，例如住建部宿舍樓。這是個(gè)加裝電梯開展得比較早的小區(qū)，該公司為它安裝了2種產(chǎn)品，一種是轎廂式電梯，另一種是Stannah座椅電梯。該公司總經(jīng)理蔚昆介紹，由于電梯屬于特種設(shè)備，此前安裝廂式電梯手續(xù)復(fù)雜，需要數(shù)十個(gè)部門蓋章通過(guò)，此外還涉及鄰里間的占地、資金分配等問(wèn)題，實(shí)施起來(lái)非常困難。這種情況下，座椅電梯就成為一些老年人的選擇，只需要在走廊的扶手內(nèi)側(cè)安裝一排軌道，椅子順著軌道上下。當(dāng)然，這類電梯的安裝也需要鄰里間互相諒解，而且覆蓋人群相對(duì)有限。

2016年8月，《北京市2016年既有多層住宅增設(shè)電梯試點(diǎn)工作方案》出臺(tái)，明確加裝電梯財(cái)政補(bǔ)貼政策。有了政策和資金支持，電梯加裝開始全面加速。

“太多的老人沒有條件購(gòu)買新房，只能住在老舊小區(qū)里。”中國(guó)建筑技術(shù)集團(tuán)有限公司既有建筑增設(shè)電梯研發(fā)中心副主任、總工程師史學(xué)磊一直非常關(guān)注老舊小區(qū)加裝電梯的問(wèn)題。他表示，“以前北京老舊小區(qū)安裝電梯有很多前置條件。試點(diǎn)方案出臺(tái)后，就不用辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃和施工許可等手續(xù)，只辦理施工圖審查和電梯報(bào)裝、驗(yàn)收就可以。”

誰(shuí)使用 誰(shuí)付費(fèi)

不過(guò)，加裝電梯，不只是政策的問(wèn)題，還有錢的問(wèn)題。

有分析人士指出，我國(guó)老舊小區(qū)改造資金主要來(lái)源仍為財(cái)政資金，居民出資意愿低，很多城市更新項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金壓力大，社會(huì)資本回報(bào)也可能有風(fēng)險(xiǎn)，或者在前期沒有成熟的商業(yè)模式，導(dǎo)致社會(huì)資本參與的積極性和收效不大。

在北京推進(jìn)老舊小區(qū)改造的過(guò)程中，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出國(guó)有企業(yè)可以發(fā)揮相應(yīng)擔(dān)當(dāng)，加速相關(guān)工作進(jìn)展。

怡樂(lè)園小區(qū)加裝的11部電梯就是由京城機(jī)電所屬北京京城電氣工程有限公司負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的。京城電氣隸屬北京市國(guó)資委系統(tǒng)，主營(yíng)業(yè)務(wù)是北京市老舊小區(qū)加裝電梯進(jìn)行投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)及后期維護(hù)。該公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人覃華斌介紹，北京市財(cái)政對(duì)老樓加裝電梯項(xiàng)目向區(qū)財(cái)政定額撥付總計(jì)每部最高64萬(wàn)元，各區(qū)政府可結(jié)合本區(qū)實(shí)際制定有關(guān)補(bǔ)助政策。“64萬(wàn)元分為地下和地上兩部分，即地下的管線改造補(bǔ)貼40萬(wàn)元，地上加裝電梯的工程費(fèi)用補(bǔ)貼24萬(wàn)元。”另外，通州區(qū)對(duì)加裝電梯項(xiàng)目也加大了資金支持，通州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)建材辦主任李揚(yáng)表示，在市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼24萬(wàn)元/部的基礎(chǔ)上，區(qū)級(jí)對(duì)每部電梯再補(bǔ)貼6萬(wàn)元。這不僅能減少居民資金壓力，還可提高居民加裝電梯的積極性。

“這就意味著通州區(qū)電梯加裝最多能拿到70萬(wàn)元補(bǔ)貼，按照一部電梯投資110萬(wàn)元來(lái)算，還有將近40萬(wàn)元的缺口。”覃華斌說(shuō)，如果缺口資金由居民承擔(dān)的話，以一棟6層、一梯3戶的單元門來(lái)算，一般一、二層不出錢，三層以上才受益才出錢，意味著12戶要分擔(dān)40萬(wàn)元，平均下來(lái)每家每戶要三四萬(wàn)元。

根據(jù)《通州老舊住宅加裝電梯流程》，目前通州區(qū)加裝電梯有兩種模式：一是居民自籌加梯，采取“政府補(bǔ)貼+全體居民集資”的方式，產(chǎn)權(quán)歸全體居民所有，相關(guān)物業(yè)收入歸全體居民所有，二到六層住戶花費(fèi)在2～8萬(wàn)元之間;二是租賃模式加梯，采取的是“政府補(bǔ)貼+電梯公司投資+居民租用”的方式，二到六層住戶花費(fèi)在80～350元/月之間。但不管哪種模式，前提都是2/3以上業(yè)主同意，且其他業(yè)主不持反對(duì)意見。

怡樂(lè)園小區(qū)采取的便是租賃模式加梯，也叫“代建租賃”模式。2020年1月20日11部電梯開始試運(yùn)行，經(jīng)過(guò)免費(fèi)體驗(yàn)試運(yùn)營(yíng)后，正式運(yùn)營(yíng)采取“誰(shuí)使用誰(shuí)付費(fèi)，不使用不付費(fèi)”的方式，居民可包月或包年購(gòu)買IC卡刷卡使用電梯，每層付費(fèi)額各不同，電梯卡數(shù)量以家庭為單位進(jìn)行配發(fā)。覃華斌指出，考慮電梯后期的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)，鼓勵(lì)居民長(zhǎng)期辦卡，包年推出打折優(yōu)惠。以六層為例，包月是每月320元，辦3年卡打75折，辦5年卡打7折，相當(dāng)于每個(gè)月224元。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具體是根據(jù)保障電梯每年正常運(yùn)營(yíng)維護(hù)的基本費(fèi)用（電費(fèi)、專業(yè)維保費(fèi)用、清潔以及后期的大小修等大概需要1.3萬(wàn)元），然后按照戶數(shù)和比例測(cè)算得出。段剛住在二層，他交的3年費(fèi)用，大概是4000元。

其他小區(qū)也有居民采取自籌的方式建電梯。他們認(rèn)為這種方式的好處在于產(chǎn)權(quán)和權(quán)限在業(yè)主手里，不用擔(dān)心后續(xù)會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題或者矛盾。

此外，錢的問(wèn)題解決后，安裝什么樣的電梯也是一大考驗(yàn)。“不推薦采用觀光電梯，這樣老人乘坐會(huì)有眩暈感。”覃華斌表示，在加裝電梯設(shè)計(jì)方案時(shí)盡量多替一層住戶考慮，如改造好樓前地下管線尤其是污水管線，電梯不運(yùn)行時(shí)轎廂停靠在頂部，加裝玻璃幕墻，加裝連廊等。根據(jù)走訪了解到的意見，連廊加建也要注意居民的隱私，與原建筑整體協(xié)調(diào)等。

“這些是技術(shù)問(wèn)題，最主要是思想工作問(wèn)題。”在改造過(guò)程中，李揚(yáng)坦言面臨的最大問(wèn)題是居民意見不統(tǒng)一，因此需要發(fā)揮屬地政府和社區(qū)居委會(huì)的作用，尤其是黨建引領(lǐng)，做通居民的工作。

居民“點(diǎn)菜”? 政府“送餐”

“電梯是自選類項(xiàng)目，是居民自下而上進(jìn)行的。”覃華斌指出，怡樂(lè)園小區(qū)在“十二五”時(shí)期綜合改造時(shí)外墻和地面都做了改造，唯獨(dú)沒有加梯。2016年北京的補(bǔ)貼政策出來(lái)后，小區(qū)居民向原產(chǎn)權(quán)單位和居委會(huì)反映，小區(qū)老人比較多，希望能享受到政策，盡快加上電梯。“下面有了需求之后，企業(yè)積極參與，政府搭建平臺(tái)，進(jìn)行協(xié)調(diào)。”

與加裝電梯一樣，對(duì)于居民多樣化的需求，通州區(qū)將“菜單式”服務(wù)貫穿運(yùn)用在整個(gè)老舊小區(qū)綜合整治的工作中。

2018年3月，在總結(jié)以往經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，北京市人民政府辦公廳出臺(tái)《老舊小區(qū)綜合整治工作方案（2018—2020年）》，對(duì)改造老舊小區(qū)的范圍、內(nèi)容、具體實(shí)施辦法等做出詳細(xì)規(guī)定，提出老舊小區(qū)綜合整治主要實(shí)施“六治七補(bǔ)三規(guī)范”。值得注意的是，由于小區(qū)條件各不相同，面臨的問(wèn)題也是各異，難以推行一套統(tǒng)一的改造標(biāo)準(zhǔn)。該工作方案在具體整治內(nèi)容上，提出采用“菜單式”辦法，把改造內(nèi)容分為基礎(chǔ)類和自選類。基礎(chǔ)類是必須改造整治的內(nèi)容，自選類是在已實(shí)施基礎(chǔ)類改造整治的前提下，根據(jù)居民意愿確定的改造內(nèi)容。

在“菜單”里，樓本體、小區(qū)公共區(qū)域、完善小區(qū)治理的改造中，“基礎(chǔ)類”包括抗震加固、節(jié)能改造、樓體清洗粉刷和線纜規(guī)整、完善公共照明及安防和消防措施、維修完善垃圾分類投放收集站、完善小區(qū)治理體系和實(shí)施規(guī)范化物業(yè)管理等，“自選類”包括增設(shè)電梯、樓體抗震加固、增加陽(yáng)臺(tái)、多層住宅樓房平改坡、增建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施和社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、補(bǔ)建停車位及電動(dòng)汽車充電設(shè)施等。

在北京市的整體方案基礎(chǔ)上，通州區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)和相應(yīng)創(chuàng)新。首先，制定優(yōu)先實(shí)施原則，將非節(jié)能小區(qū)、片區(qū)內(nèi)小區(qū)、12345反映問(wèn)題較多的小區(qū)作為優(yōu)先改造小區(qū)，集中解決一批群眾訴求強(qiáng)烈、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的老舊小區(qū)。其次，先行先試，將中倉(cāng)小區(qū)原廢棄鍋爐房改造為全區(qū)首個(gè)家園中心，改造后將實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老、醫(yī)療、休閑、便民等功能，打造老舊社區(qū)15分鐘生活圈。此外，借鑒“勁松模式”，通州區(qū)在引入社會(huì)資本方面也取得突破，2020年已推進(jìn)的較為成熟的玉橋南里北區(qū)社會(huì)投資項(xiàng)目，計(jì)劃對(duì)8700平方米黨建廣場(chǎng)和活動(dòng)場(chǎng)地進(jìn)行改造，增設(shè)14處便民服務(wù)配套，總投資額約1100萬(wàn)元。業(yè)態(tài)涵蓋社區(qū)食堂、智慧停車、養(yǎng)老驛站、社區(qū)菜站等內(nèi)容，并力爭(zhēng)在今年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)。

“‘菜單式的改造，會(huì)根據(jù)自選類內(nèi)容和廣大居民需求確定改造內(nèi)容，例如增設(shè)兒童的活動(dòng)場(chǎng)所、老年人的休閑場(chǎng)所、青年的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等;小區(qū)的設(shè)計(jì)方案，也會(huì)進(jìn)行公示，提前征求居民意見。”李揚(yáng)介紹，為了鞏固和保持綜合整治的長(zhǎng)效性，通州區(qū)現(xiàn)在還要求所有小區(qū)改造把物業(yè)作為前置條件，并且在物業(yè)管理上也是“菜單式”。

北京天運(yùn)中興物業(yè)管理有限公司是負(fù)責(zé)怡樂(lè)園小區(qū)改造的物業(yè)公司，今年5月開始入戶調(diào)查居民的改造意愿和項(xiàng)目。在更加細(xì)化的《老舊小區(qū)改造入戶調(diào)查表》上，共列有樓本體、小區(qū)公共區(qū)域、完善小區(qū)治理等三大內(nèi)容以及包括相應(yīng)基礎(chǔ)類和自選類在內(nèi)的48項(xiàng)具體內(nèi)容，業(yè)主意見可以填“同意”“不同意”或“不涉及”，此外還有“業(yè)主新增項(xiàng)目”進(jìn)行補(bǔ)充。“因?yàn)槭抢吓f小區(qū)，下水經(jīng)常堵，三天兩頭就有老人給我們打電話反映情況。”物業(yè)公司工作人員表示，入戶調(diào)查時(shí)居民申請(qǐng)改造的項(xiàng)目很多，下水是反映最多的問(wèn)題之一，此外還有外墻保溫、樓體加固、平改坡等。“如果改造還有富余資金，就能做上下水改造。”根據(jù)調(diào)研摸底的情況，目前怡樂(lè)園小區(qū)已申請(qǐng)進(jìn)行新一輪的老舊小區(qū)改造。