房地產經濟管理中存在的問題及對策探究

頓然

[摘 要]隨著“房住不炒”的定位愈加深化，房地產行業發展也逐步回歸理性。在城鎮化進程不斷推進的過程中，房地產行業仍將在一定時期內占據經濟市場中的很大份額。體制的建立、風險的管控以及專業人才的短缺等系列問題的出現，成為制約房地產經濟管理的主要瓶頸，影響了行業持續健康穩定發展，也反映出了當前房地產經濟管理體制存在的諸多不合理情況。為此，文章對房地產經濟管理中存在的問題以及具體解決對策進行分析。

[關鍵詞]房地產;經濟管理;長效機制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.24.022

在中共中央“穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定”的經濟工作背景下，社會經濟結構不斷優化，無論哪個行業要想很好的發展，都需要具有適應時代發展要求的運行模式，才能在競爭激烈的市場中求得到穩定的發展地位。但是若想得到良好的發展，企業應該從過往的發展歷史中總結經驗，不斷創新，探索技巧和方法。2017年10月，中國共產黨第十九次全國代表大會上首次提出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位”，政府對行業的系列調控手段，可以看出中央堅持對房地產調控的決心，不再把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地產調控的體制機制。由于房地產行業對人們生活水平和質量具有很大影響，因此，需要對經濟管理中的問題進行深入探究，將其中存在的問題分析出來，并找到解決的方法，從而使得房地產行業在發展過程中具備一定的穩定性。可見，文章對房地產經濟管理中存在的問題及對策的研究具有重要意義。

1 房地產行業發展情況

1.1 經濟方面

隨著中國經濟進入新常態，房地產行業的興起和發展成為了我國經濟發展的主要力量。從全局上看，房地產行業的日益發展，推動了我國經濟發展，這不難看出房地產行業具有重要價值。例如，在我國沿海等發達地區，當地經濟發展較為迅速，加之多個產業在不斷發展以及人均收入水平高等情況，使得當地房地產行業能夠穩定發展。此外，像香港等地區，經濟起步比內地要領先，人均收入要高，但也正是因為如此使得香港的房地產行業受到了高價格的影響。而在內地經濟情況一般的地區，房地產整體行業并沒有較大的競爭壓力，所以也沒有很大的壓力。由此可見，不同地區的房地產行業具有不同情況。[1]

1.2 行業方面

從不同城市房地產行業發展情況看，可以說處于一種完全競爭的狀態，主要原因是房地產行業具有較高的經濟收益，吸引廣大開發商趨之若鶩。在任何一個城市，盡管房地產企業規模不盡相同，但都八仙過海，各顯神通，運用各類營銷手段吸引潛在置業者。但是不同的房地產企業在不斷發展中會有不同的結果，甚至會在競爭中落敗，即使同一個行業也會產生不同的結果，這主要和經濟管理模式有著重要的關聯，現代社會發展雖然會不斷出現新的房地產企業，但是如果缺乏完善的經濟管理模式，定會影響企業的發展。

2 房地產經濟管理中存在的問題

自20世紀90年代起，隨著房地產行業井噴式的發展，很多企業也認識到了房地產經濟管理的重要性，所以在實際管理中，加大了對經濟管理的重視程度。但在具體實行中，對房地產經濟的管理會受到很多方面的影響，所以依然存在很多問題。從當前的實際情況來看，主要存在以下六方面的問題。

2.1 缺乏對房地產經濟管理的正確認識

分析目前的房地產經濟管理工作存在的問題，其根本就是沒有認識到房地產經濟管理的重要性。事實上，很多房地產企業都會認為，房地產經濟管理與企業財務管理具有一定的聯系，所以就理所應當地安排財務部門管理企業房地產經濟管理工作，這種情況會影響到相關部門的工作質量。[2]

2.2 缺乏完善的管理體制

具備一個明確的管理體制非常有利于企業穩定發展，在體制的作用下，可以幫助企業解決在發展中遇到的問題，給企業發展指引方向，同時也為企業現有的體制提供良好的建議。但是從目前的房地產經濟管理模式上看，管理體制不夠完善，導致一些房地產企業經濟水平落后。究其原因，主要就是這部分企業在發展初期就缺乏良好的體制，以至于到后期發展中才逐步暴露出問題，此時針對問題再去解決，不僅會耗費人力物力，還會嚴重制約企業的發展，降低在大市場環境中的競爭力以及先機。由此可見，企業若想制定出良好的發展體制，需要從自身實際情況出發，借鑒其他企業經驗，從而尋求出正確的發展體制。[3]

2.3 缺乏健全的法律風險管控

在房地產行業中，涉及交易款項金額巨大，極易出現經濟風險，而企業如果缺乏健全的法律風險管控，非常容易出現因為不必要的法律風險而導致企業發展受到影響。對于經濟問題，多數情況都是因為在經濟方面存在爭端，從而引起房地產經濟糾紛，從過往的企業糾紛看，房地產行業占據了大多數。而探究這些經濟糾紛的原因，主要就是房地產企業缺乏健全的法律風險管控體制，并且在具體實行時相關的法律條款不夠全面，給別有用心之人提供了可乘之機，嚴重的會導致企業出現不同程度的經濟損失。因此，為了更好地促使房地產能夠穩定發展，需要具備管理全局的能力，建立健全法律體制，最大限度規避風險、減少損失。[4]

2.4 不同地區存在經濟水平差

對于房地產的經濟管理存在的問題，重點就是存在經濟水平差，也屬于一種客觀的因素，由于不同地區經濟發展情況不同，使得不同地區房地產企業之間存在較大的經濟發展落差。比如一些經濟較為發達的地區，置業需求較為旺盛，購買力也較強，對應的房地產價格就高，這種情況會讓真正的剛需望而卻步，不利于經濟社會的發展。這種高昂的價格，會使得一些人打消在發達城市買房的念頭，而會考慮一些房價比較低的地區購房。這種情況，雖然短期內不會對房地產行業經濟造成較大影響，但若是長期發展，必然會導致城市與城市之間存在較大的經濟差異，因此，有必要及時調整產業經濟結構，確保整體房地產經濟能夠穩定發展。

2.5 專業管理人才資源匱乏

針對房地產經濟管理存在的問題，缺乏充足的管理人才資源，這也是造成經濟管理問題的主要原因之一。從絕大多數房地產企業實際情況看，嚴重缺乏專業的經濟管理學人才，這就導致房地產企業在研究發展問題中缺少謀劃之人，使得企業無法有效制定明確的發展方向。從一些大型房地產企業看，其能夠依靠實力去廣納賢才，招攬專業人才為企業長久發展出謀劃策。而一些小型企業正是因為缺少這些專業人才，人才分配的不均衡等問題，導致小型企業在發展的道路上缺乏明確方向，當企業面臨經濟問題時，因為缺乏有效的解決方案，所以才導致出現一些不必要的損失。[5]

2.6 大環境具有較大的波動

從現代經濟社會發展看，隨著中國城鎮化發展的推進，房地產行業依舊處于蓬勃發展時期，由于市場具有一定波動性，所以只要大環境的經濟出現變化，就會影響到整體行業發展。可見這種經濟浮動對房地產市場具有很大的影響，應當重視起來。對于這種波動，會影響到很多潛在的客戶的意愿，有些甚至無法對經濟市場做好準確的判斷，所以在投資方面就會更加謹慎。但同時也會出現一些客戶利用這種不穩定的特點投機倒賣房產，但是這種做法存在一定的風險，可見經濟的不穩定以及不確定性也是造成經濟管理問題的重要原因。[6]

3 針對房地產經濟管理中存在問題的具體對策

3.1 加強對房地產經濟管理的認識

事實上，要想做好房地產經濟管理工作，需要各部門的共同配合。落實經濟管理工作后，可以在一定程度上促進房地產企業各部門之間的溝通，使得各部門工作更加順利的完成，同時也可以盡最大努力使得房地產企業各個部門充分發揮出相應的職責作用，這在一定程度上可以促進房地產行業更好的發展。[7]

為了實現對相關房地產企業的經濟管理工作，需要不斷提高房地產企業對經濟管理工作重要作用的全面認識，而后再制定優質、合理、科學的管理方法，確保有效實施。此外，需要在施工工作開展前，將經濟管理中容易出現的問題進行預判，并做好相應的調整，從而確保經濟管理計劃能夠科學合理的落實。在房地產企業開展投標競地工作前，需要對現場進行實際考察，考察的主要目的是為了綜合評估自身條件與開發要求是否相匹配，全面預判可能發生的風險，以此來為房產經濟管理工作的實際開展做好基礎保障。

3.2 制定科學的房地產企業發展戰略

首先，房地產企業需要結合自身發展情況制定科學的長遠目標。從我國市場經濟發展情況看，相應的經濟結構以及發展方向都在不斷調整優化。因此，作為房產經濟管理人員，需要明確企業以及自身的發展方向，正確認識到房地產行業長期發展的必要性，并規劃制定與行業發展趨勢相一致的大方向，使得目標可以按計劃實現。[8]

其次，房地產企業需要全面了解房地產經濟發展大環境，并制定科學的發展思路。房地產企業需要從全局出發，全面分析出房地產行業發展方向，并根據自身企業實際情況，建立適合自己的發展目標。從而推動城市發展，不斷滿足人民日益增長的美好生活需要。

最后，在制定科學合理的目標后，需要將目標進行合理拆分，而后通過實現這些小目標，使得大目標得以實現，開展有目的性的房產經濟管理工作。在實現總體規劃目標基礎上，需要對短期目標實行合理設計，梳理好當前房地產發展過程中存在的復雜關系，有效控制好市場中存在的不規范行為。[9]

3.3 建立健全房地產企業經濟管理體制

為了實現對房地產的經濟管理，保證房產經濟管理工作可以有效落實，房地產企業需要從自身情況出發，制定出完善的經濟管理體制，以及配套的工作機制，從而不斷提升房地產企業自身的適應以及調節能力。此外，房地產企業還需要結合實際情況，合理制定管理制度，使得企業能夠得到長足發展。但是值得注意的是，房地產企業在實施管理制度過程中，需要將其中存在的問題挖掘出來，并有針對性地采取措施實施解決，從而避免企業出現一些不必要的損失。再有，我國相關的政府部門需要制定合理的政策，對房產經濟管理發揮出調整作用，中央政府要與地方政府相互配合好，嚴查違法亂紀的行為。[10]

3.4 制定合理的房地產行業法律法規政策

在房地產企業發展過程中，完善的法律法規可以幫助企業提升經濟效益，可以促進企業更好的發展。所以，房地產企業在實際運營過程中，應當從實際出發，總結經驗，并根據企業實際經營情況，制定出符合企業長遠發展的法律法規政策，使得企業發展方向與我國房地產經濟發展方向相符合。此外，有關部門應當從我國國情出發，制定出可以滿足社會經濟需求的房地產法律制度，通過法律的約束，促進房地產經濟管理進一步發展，并對整體市場運行情況進行有效監督，實現經營管理的規范化。

（1）政府需要出臺一些合理的政策，有效約束房地產市場行為，政府發揮出干預力量，使得市場經濟得以規范，更加穩定的發展。[11]

（2）對房地產市場經濟體系進行合理調控，正確認識房地產政策并有效落實，使得城鄉規范準則與土地管理體系進行有效結合，充分發揮政策的作用，進一步推動房地產經濟向好發展。

（3）當房地產企業開展項目實施后，需要全面掌握房地產交易情況及開發建設管理的整體情況，從而保證房地產經濟管理行為具有一定的法律性，促進房地產行業的穩定發展。

3.5 在經濟水平方面做調整

面對區域經濟發展的不平衡，短時間內不太可能使所有房地產企業達到相同的水平。只能運用相同的制度標準縮小各地區的經濟差，讓全國的房地產企業都可以執行此標準，摸索尋找統一可行的辦法。通過這種方式，實現經濟水平不同地區的相互發展與融合，尤其是經濟比較落后的地區，可以通過這種標準實現與自己經濟條件的相互照映。利用此種方法，可以為房地產行業整體穩定發展提供良好的制度支撐。

3.6 積極引進專業人才

針對上述房地產經濟管理存在的問題，當地政府需要起到引導和指導作用，積極解決房地產行業面臨的人才分配不均衡問題，可針對具體情況出臺一些政策為專業人才提供可以發揮的平臺，充分展現自身能力。

政府要注意對小型企業的政策引導和支持力度，平衡好大中小型企業人才均衡問題，加大對人才的資金投入，從而幫助我國房地產行業經濟能夠平穩發展。對于整體人員素質水平，需要建立合理的人才架構，從而有效解決目前房地產行業的發展問題。[12]

4 房地產行業的發展前景

從我國目前的房地產行業發展情況看，呈現出一種良好的發展形勢，房地產行業的發展在我國經濟發展中占據著舉足輕重的經濟地位，在一定程度上支撐著我國經濟發展。對目前形勢分析看，未來的房地產行業將會持續保持一種旺盛的發展態勢，發揮著自身的優勢。至少在現階段，我國房地產行業仍然處于一種良好的發展態勢。房地產行業需要制定先進的經濟管理制度，為行業穩定發展做好鋪墊，促進我國房地產行業運營實現科學化、合理化和規則化，不斷招賢納士，創新管理模式，給房地產行業發展做好基礎鋪墊，增添色彩。[13]

5 結論

總而言之，房地產經濟管理工作從本質上講，呈現出復雜的特點，在具體運行中，涵蓋了多個環節，所以需要加強對此的重視，同時注重做好監督工作。在對房地產經濟管理過程中，為了更好地促使房地產行業能夠穩定發展，有效落實房地產經濟管理工作，首要任務便是要建立健全經濟管理體系，并增強對法律法規的建設以及執行力度，并在此過程中完善房地產政策，不斷創新。更要注意的是，作為房地產行業的參與者，要正確認識到實施和監督房地產經濟管理工作的重要性，認識到自身職責。規范房地產市場，嚴格處理違反規定的行為，全面實現房地產行業穩定發展。

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