全過程造價管理在房地產項目成本控制應用探析

吳思寧

摘要：當前，市場經濟發展越來越好，在此背景下房地產企業之間的競爭也越來越激烈。因此，針對房地產項目造價進行合理有效的的管理控制，可以在一定程度上降低企業的成本。本文著手對房地產項目做好造價控制進行分析，并提出相關有效措施。

關鍵詞：成本控制;全過程造價管理;房地產

房地產在我國發展起來的比較晚，但是發展的速度卻是十分快的，房地產投資也是逐漸增加。對于房地產項目來說，對其進行工程造價管理要從前期工作就開始重視起來，對于施工設備、項目設計、項目驗收等等一系列的環節都要進行相應的規劃協調、監督管控以及評價反饋等等工作，以此來確保項目在質量上、建設進度上等方面都可以順利到達預期目標。

1 房地產項目管理中成本控制的現狀以及存在的問題

1.1 對于項目設計階段成本控制的重要性認識不到位

投資決策是房地產項目進行開發的重要成本基礎，雖然在決策方面的費用在總體的投資成本中的占比非常之小，但是其對于項目整體的成本所造成的影響是非常大的。在對房地產項目進行設計的時候對于控制成本來說是一個較好的時機，當確定了投資計劃以后，就要開始進行項目設計了，這個階段是將技術與經濟進行融合的過程。但是，在我國很多的設計單位在進行項目設計的時候對于技術以及經濟等方面分析的不夠透徹，在設計方案里存在著“重技術，輕經濟”的不良現象，這樣一來就造成了投資成本過高的風險

1.2 沒有建立起有效、系統的成本控制管理體系

現階段，在進行房地產項目管理的時候，很多企業為了保障企業利益，想辦法降低成本，會將工程分解成幾部分，分別承包給不同的施工團隊。因此，在開發項目進行施工建設以及項目竣工前期，很容易造成施工單位和工程總負責單位在施工質量、竣工驗收等等問題上出現更多復雜的矛盾，給房地產項目管理造成更多的阻礙。

1.3 成本控制管理的手段比較單一

在現在的房地產項目管理過程中，在成本預算方面的工作缺乏一定的專業性，有些企業甚至難以達到要求標準，并不能夠在項目招標的階段將項目成本預算的工作提前順利完成。

2 全過程造價管理的思想與特點

2.1 全過程造價管理的有關概念以及思想內容當初是在上個世紀90年代流傳開來的。其所代表的主要意義是指通過合理有效的運用專業知識以及技能來對資源、成本以及潛在的風險進行計劃和控制，對于費用管理來說實行的是全壽命周期的管理，工程項目的完成其實也代表著人類獨特的一種生產技術活動。[1]全過程造價管理要求從立項直到竣工整個過程都要進行嚴格的計算管控。

2.2 全面造價管理的特性

全面造價管理是由很多前后連接的環節以及各種復雜的生產技術活動所共同構成的;通常情況下這些是不可以重復進行的，整個過程所在的環境條件是較為開放且復雜的，所以，這個過程中存著著很多的不確定性以及很多的潛在風險;這其中還涉及到了很多不同的利益主體，是由他們共同完成整個過程的。

3 全過程造價管理在房地產項目管理不同階段的體現

3.1 決策設計階段工程造價控制

3.1.1 實行招投標的方式，對設計方案進行優化

可以建立相關的競爭機制，利用公開招投標的方式選擇出最為合格的設計單位，這樣既可以為工程設計提供準確性的保障，防止出現各種設計質量上的問題，同時，進行招投標還有利于選到更加優秀、合理的設計方案，從而可以在一定程度上避免由于工程設計上的問題而造成房屋銷售前景低迷，影響整體的投資收益。

3.1.2 積極實行限額設計

實行限額設計對于工程建設來說是一種較為科學合理的控制方式，這種方式對于投資規模來說也是一種行之有效的控制手段。限額設計要求要能夠嚴格依據取得批準的設計來控制指導施工圖紙的設計工作，同時，相關部門單位還需要在能夠滿足功能條件的前提下，嚴格的對設計按照分配好的成本限額標準進行控制，在變更技術設計、施工圖設計等等方面出現的不合理的地方的時候也要進行嚴格且合理的控制，以此來確保投資限額在整體上不會受到突破威脅。對投資進行分解以及控制工程量這兩種方式是進行限額設計的主要途徑以及較為有效的手段。

3.1.3 運用價值工程原理對設計方案進行優化

價值工程主要是用來對產品效能以及成本關系進行分析研究的，其目的是為了用最低的成本來對產品的必要功能進行充分的實現，是一種較為高效的管理措施，其所具有的主要特點是將使用者對功能的需求當作入手點，對研究對象的功能展開充分的分析，力求能夠讓設計工作達到造價與功能相統一的目標，在能夠滿足功能特性的要求的基礎上，最大限度的對成本進行降低。

3.2 施工階段工程造價控制

3.2.1 工程招投標階段

在對投標人進行資格預審的過程中，要實行嚴格的把控，應當進行綜合全面的評價審核，包括技術水平、管理能力等等方面，這樣做的目的主要是為了能夠從中選拔出更加優秀、適合的投標人，從而可以促使工程承包的風險在一定程度上得到降低。結合項目的實際情況，對投標的條件進行合理的限定。房地產項目一般多數都是住宅工程，建設的工期比較短，用于工程的成本投資較小，這種情況下就應該運用工程量清單的形式，以此來對房地產企業可能面臨的市場風險進行一定的降低干預。必須嚴格遵循工程招投標階段所簽訂的相關文件、承包合同，對于合同的結構以及價格要給予足夠的重視，對于那些重要的條款，例如，工程質量、造價等等因素，應該對其進行專門的條款補充進行約束。

3.2.2 加強工程施工事中控制

對于施工過程中所出現的設計變更要進行嚴格的控制，一定要進行科學合理的論證來確定是否需要設計變更，盡可能的降低變更的成本，可以對變更的程序進行合理的制定，使變更行為更加的規范。對于現場簽證工作要進行加強管理，在項目施工過程中通常會因為很多突發的因素造成工程量額外增加，項目工程師對于現場的情況一定要進行合理的施工安排，按實簽證，以此來保證工程造價的真實準確性。

3.3 決算階段

3.3.1 在對工程造價進行確定的時候，要嚴格依據目前的計價規范，按照合同以及相關文件中的規定，以及竣工圖、簽證、變更等等情況進行相關的審查工作。審計人員不僅僅要對工程量的計算規則、工程造價計算程序等等有一定的熟練掌握，同時還需要對這些環節的內在聯系等熟悉了解，為工程造價的準確性提供保障。

3.3.2 深入現場，掌握工程動態

要對工程建設進行全過程的監督管理，及時的了解項目有沒有嚴格按照設計圖進行施工，設計變更是否符合要求等等各方面。因此，在結算的階段不能只是按照設計圖紙以及變更的情況對工程進行審核，而是要深入現場實際，全面細致的進行核對，以此來保證工程結算是符合質量要求的，從而促使投資可以收獲更多的效益。

3.3.3 建立完善的評價反饋體制

項目完成以后，需要對其進行一定的評價管理，對其建設質量、實際效果等等有一個綜合的反饋評價。這樣可以促進房地產項目在成本控制上更加的謹慎，資金使用更合理到位，也有利于檢查施工是否符合標準要求，讓房地產項目可以收獲更多的效益。

4 結語

實行全過程造價管理對于房地產項目來說，是其從根本上控制成本的有效措施，根據房地產項目的特點進行有效的成本控制，從源頭上進行優化管理，擴大項目的經濟效益，避免項目成本出現浪費的現象，建立完善的審核機制，對每一個環節進行認真細致的核對等等，最終都是為了對項目實現全過程的管理控制，進而控制成本，這對于房地產企業來說，是提升經濟效益的有力手段。

參考文獻：

[1]陳德芳. 淺談房地產開發項目的全過程造價控制措施[J]. 建筑知識：學術刊， 2013， 000（012）：P.246-247.