新型肺炎疫情對房地產市場的影響分析

石海均 張杰 李瑤 赫璐

摘要：2020年的一場全球疫情將影響各行各業的生存模式，房地產業作為我國的主要產業不可避免的受之影響。為使房地產業在疫情后較為迅速的開展經濟恢復工作，本文將從房地產開發環節、銷售環節、使用環節三大方面，研究疫情對房地產業的短期與長期影響，進而為房地產行業的參與者提供應對借鑒。

關鍵詞：房地產開發;房地產銷售;房地產使用

2020年初的一場新冠肺炎將中國乃至世界的經濟帶入了低俗地帶，緊急狀態下的措施不可避免地會對一定時期的市場消費行為和企業復工生產產生影響。疫情過后如何讓經濟盡快恢復也將隨之而來。充分預判，提前準備，從而在疫情過后迅速有效開展經濟恢復工作，是我們當下不可忽視的問題。當前迫切需要研究疫情對房地產開發環節、銷售環節、使用環節等方面進行近期、中長期影響預判，著手研討疫情下如何有序復工生產，如何改善銷售現狀。并針對疫情下購房者對房屋使用關心熱點問題進行匯總分析，做好中長期房地產質量的提升工作。

1 對房地產開發環節的影響分析

近期影響來看，土地成交量會減少，房地產建設數量減少，房地產項目的新開工面積、施工面積、竣工面積、新批商品房入市面積都會減少。以全國房地產業土地成交為例（見圖1），2020年開始，土地成交面積同比下降，但降幅縮小;進入4月份，土地成交價款累計同比增長了6.9%。但就中長期影響來看，房地產開發數量的恢復取決于社會經濟的恢復與發展，在保證疫情在可控范圍內，國家將會鼓勵復產復工并提供支持。新批商品房入市面積最先得到恢復，接著是新開工面積、施工面積得到恢復，然后是竣工面積得到恢復。從全國統計數據來看（見圖2），商品住宅施工面積依舊同比增長，只不過漲幅縮小;新開工面積及竣工面積同比降幅也再逐月縮小。未來房地產開發商在城市區位選擇方面，學區房、地鐵房、公園房會優先發展，開發區房、新區房的發展過程中遇到的困難會相對多一些，疫情對公園房的正能量相對明顯一些。在地塊選擇和項目設計階段，會比以往更加重視房地產開發項目防災減災因素及其相關內容，比如上風口問題、地勢高低問題、園區整體分區規劃問題。

2 對房地產銷售環節的影響分析

近期影響來看，無論是新建商品房市場還是存量房市場，均呈現銷售冷清、成交量低。在經濟不明朗背景下，市場觀望情緒是房地產市場主流，且此情緒可能會持續一段時間。此期間有意愿購房者，均可能是經濟水平相對穩定較高的人群，項目的選擇傾向于別墅、改善型高端住宅及投資項目。其密度低、配套好、綠地率高、建筑間距大的住宅小區會得到優先發展。“公攤面積小”不再是賣點，公攤面積小的房地產項目近期不會受歡迎。公共面積可能會加大，衛生設施的要求會提升，樓梯電梯會得到超過以往的重視和改進。

租房市場可能會逆冷而暖，暖的速度取決于城市的復工速度，而房屋租賃的好壞取決于返程人員何時返城就業。而且疫后返城人員的租房要求可能會提升，合租數量可能會減少。

中長期影響來看，商品房成交量隨著社會經濟的恢復而恢復。從下圖3可見，新建商品房的銷售面積與銷售額正在逐月回暖，同比降幅縮小。商品房成交量分類先后恢復，二手房總價相對低于新房且多位于市內，公共配套相對便捷，其成交量恢復會略快于新房;而現房可控性大于期房，因此現房成交量恢復快于期房;對于返程人員，首先考慮是租房，因此租房恢復量會明顯快于買房。

3 對房地產使用環節的影響分析

近期影響來看，物業管理與公共部位得到前所未有的重視。新型肺炎疫情期間，物業管理的作用得到充分認識和充分發揮，物業管理人員在戰勝新型肺炎疫情過程中做出了突出貢獻。未來，業主將對物業公司的智能化應用、智能化社區、24小時管家服務、各種“科技+”措施更加注重。以前業主和住戶對物業公共部位的關注度不高，新型肺炎疫情將改變這種情況。鄰里關系得到前所未有的改變，鄰居道德素質的重要性，在日常生活中有所體現，在新型肺炎疫情期間體現的更加徹底，這將極大影響項目的定位。

中長期影響來看，水平低的物業管理服務公司將被加速淘汰。物業管理服務公司優勝劣汰本就是規律性現象，但經歷過新型肺炎疫情后，水平低的物業管理服務公司將被加速淘汰，物業管理重要性可能會與房價并肩。

4 結語

中華民族是自強不息的民族，把這次疫情放在歷史長河里，它僅僅是傷了一塊龍鱗。我們一定能克服哀傷，化危機為生機，變劫難為捷勝。房地產行業也必將通過完善的設計、高效的施工、創新的營銷模式站穩經濟的主體地位，實現日趨穩定健康的發展。

參考文獻：

[1]巴曙松.疫情推動重塑房地產業[J].中國銀行保險報，2020-04-22

[2]楊博野. 新冠疫情沖擊下的浙江房地產形勢分析[J]. 浙江經濟， 2020年04期.