防控商品房預售許可審批風險的建議

余建芬

摘要：改革開放以來，我國房地產業取得了突飛猛進的發展，城市房屋供應由原來資源緊張的國家包辦分配到現在的大量以期房形式供應的商品房，這不僅是我國城市房屋供應結構的變化，更是商品房預售制度帶來的巨大成果。然而，商品房預售制度也不時遇到各種不同問題。因此，針對時刻變化的內外部環境，適時修正、完善商品房預售制度，及時掌控并化解商品房預售許可風險顯得尤為重要。

關鍵詞：商品房;預售許可;審批風險;建議

商品房預售是指開發商將正在建設尚未建成的房屋提前面向公眾出售，購房人按照預售合同向開發商支付房款，開發商則按照預售合同約定的時間將預售房屋交付給購房人。相比于商品房現售，商品房預售能夠加快開發商投入資金的回籠，減少貸款利息，同時對于購房人來說，可以提前簽訂購房合同，擁有自己的房子，雖然房子尚未建成，但已吃了一顆定心丸。商品房預售帶來很多優勢，但是，商品房預售也存在很多問題，例如預售房屋質量沒有保障，虛假宣傳等。因此，規范商品房預售尤為必要。

1 商品房預售制度存在的問題

首先是缺乏具體法律法規。從立法現狀來看，我國自實行預售許可以來，相關的法規大多是發住建部和國務院辦公廳下發的通知，針對本地區的僅對商品房預售資金的監管制定了相關管理辦法，而對于商品房預售管理其他方面的具體法規目前還沒有。對于商品房預售過程中遇到的一些問題，解決起來經常是無法可依，要不就是找不到根據，要不就是模棱兩可，最后只能摸著石頭過河。例如，某市辦理預售許可需要開發商提供其開戶銀行出具的投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的證明。此處工程建設總投資在項目立項批復和合同備案表上都標有項目的總投資，而往往兩個數值是不一樣的，由于在法規中沒有明確指出，通常在辦理許可的過程中兩個數都可以使用。其次是監管額度由開發商自行制定不合理。監管額度雖然由區縣建設主管部門審核，但是沒有明確規定項目每平米建設費用標準，開發項目監管額度由開發商自己設定，區縣只掌握大概標準，一般就是建安費用。但是開發項目的建設成本除土地成本以外，還有前期費用、建安成本、稅金、不可預見費用等，綜合來看，項目每平米建設費用遠不止建安成本。如果不設置統一的標準，所監管資金是否足夠用于整個項目的建設，監管部門都不能確定，就達不到資金監管的目的。最后是房屋交付與預售約定存在偏差。在開發項目配套設施規劃及建設過程中，因為總建筑面積不變，大多數開發商為了獲得更多的利益，往往減少配套設施的面積，從而增加可售商業面積，即便是配套設施指標符合要求，在計算指標的時候大多數開發商是選取指標下限進行計算，這樣能夠盡可能的放大他們的利益空間。后期建設中，開發商更是極少數能夠按照“同步設計、同步施工、同步交付”的規定來做，基本上都是先建設可以出售的住宅和商業，最后才建設配套設施，使得很多購房人在入住小區很長一段時間內都無法使用配套設施，為居民生活帶來了不便。

2 防控商品房預售許可審批風險的建議

2.1 建立風險分擔制度

近年來我國不斷完善對商品房預售的監管，不斷改善商品房預售制度內部設計，但由于商品房預售制度建立基礎還不牢固以及本身存在缺陷，在實施過程中仍存在不合理的現象，產生種種社會問題，引發一定的社會風險，動搖制度本身存續的社會認可基礎。然而，把產生風險的責任都歸咎于預售制度是片面的，為規避風險而取消預售制度在短期內也是不可行的，要想防范風險首先要找到風險存在的根源，減少風險發生的可能。因此，需要建立一種風險分擔機制，將開發商的利益和購房者的利益捆綁在一起，在利益共享的同時實現風險共擔。

2.2 完善商品房預售廣告制度

2完善商品房預售廣告制度主要是在商品房預售過程中，由于商品房尚未竣工，預購方只能通過開發商發布的預售廣告來了解商品房情況，而不少開發商為了銷路往往會在廣告中夸大其辭，更有甚者發布虛假廣告誤導消費者，對于缺乏房產常識或法律意識的消費者會被經過粉飾的預售廣告吸引而與開發商簽訂合同，在商品房竣工驗收完交付使用時才會暴露出實際情況與宣傳廣告內容不符的現象，侵害了消費者權益，導致維權等矛盾糾紛。因此，對預售廣告的監管在商品房預售過程的整個監管環節中起到關鍵作用。為了適應市場經濟的發展需要，維護房地產行業的可持續發展，保護購房者的合法利益，必須要以解決虛假廣告等現實問題為導向，完善商品房預售廣告制度。

2.3 加強部門間溝通，建立部門間協作及信息

從項目建設用地出讓、建設用地規劃許可、項目規劃工程許可、施工許可到預售許可及在建工程抵押等不動產登記，采取一張圖、一個平臺的模式實現信息實時交互共享，讓房地產開發經營過程中涉及的政府審批及監管工作可視化、透明化，減少部門之間信息壁壘。此外，房地產各主管部門還應保持協作，針對房產測繪規范與規劃設計規范涉及的房屋面積不一致、項目超規劃許可建設、房屋用途名稱統一等問題保持良好溝通，協調制定出具體可行的解決辦法。

2.4 發揮群眾的監督作用

群眾的力量是不可忽視的，各地房產部門的轄區范圍很大，僅靠房產部門的監管還是遠遠不夠的，因此應當在信息系統中設立公眾實名監督舉報端口，利用廣大群眾的力量對開發企業的違規行為進行監督，房產部門可以根據群眾的舉報有針對性進行的檢查。規定虛假舉報的懲罰措施，防止個別群眾虛假舉報，增加行政機關的工作負擔。

3 結語

總之，預售制度為我國經濟的發展做出了很大的貢獻，但是其中也暴露出了很多的問題，但并不能說明預售制度就是不可取的，筆者認為，與其取消預售制度不如完善預售制度。通過上文的分析可以看出，預售的行政監管制度不健全是導致預售過程中問題頻發的最主要原因，如果沒有一套完備的預售監管制度，僅靠行政機關的監管來保障房地產市場的健康有序發展難上加難，只有完善相關得行政監管制度，才可以從根本上保障購房人的交易安全，也才能使行政機關的監管發揮最大的效用。因此筆者認為，首先應當以立法形式確定最長施工期限，縮短預售項目從發放預售許可到辦理房屋產權證書的時間，減少開發企業損害預購人合法權益的幾率;其次，應當完善相關的合同備案制度使其真正發揮效用，總結實踐經驗建立并完善退房審批制度，并將其上升為法律，使行政機關的監管有法可依;最后，應當完善預售資金監管制度以及信息披露制度，并以政府為主導建立起一個與現有預售系統數據共享的預售資金監管以及信息披露的網絡，使政府部門、開發企業以及預購人都可以在這個信息公開的網絡上查詢到相關的房產信息。只有完善了行政監管相關的法法律制度，建立起一個透明的監管平臺，充分利用群眾的監督力量，并發揮政府的行政監管職能，才能使我國的商品房預售制度良好的運行，最大程度的保障預購人的合法權益。

參考文獻：

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