房地產工程項目管理及監理存在問題探究

胡心安 韓建敏 王首名 王佩瑜

摘要：房地產開發過程中工程管理是其重要內容之一，但是當前房地產項目工程管理過程中存在一定的問題，造成工程管理效果不盡人意。不同地區房地產開發期間爛尾樓以及業主維權事件頻繁發生，這些均說明了當前房地產工程管理并沒有達到滿意效果。鑒于此，本文對房地產工程項目管理及監理存在問題進行分析，以供參考。

關鍵詞：房地產工程;項目管理;監理

房地產工程管理是一項復雜而又專業的問題，現階段管理期間尚存在一定的問題，不同房地產企業需要結合自身實際情況，不斷總結管理中存在的問題，并加強全過程管理與全員管理，善于運用現代科學技術，保證項目管理效果。

1 房地產項目管理及監理主要內容

①通過對房地產項目施工方案、施工工序安排、施工技術的具體落實情況進行全方位、全過程的跟蹤，實現房地產項目施工質量的監管;②仔細研讀施工合同內容，對施工階段的成本輸出情況做詳細的核算，確保房地產項目資金被最大化的利用;③對每一個承建單位在各個階段的施工任務及施工成果，按照施工合同內容對每一個承建單位的施工進度進行評價，確定施工進度不受多方面因素影響;④對施工合同的實踐情況進行調查取證，對承建單位的施工行為做有效監督;⑤協調不同參建單位之間的矛盾與沖突，高質量處理不同單位之間的問題，做好服務工作;⑥委派專職安全檢查員對施工現場的安全防范情況做調查，能夠幫助承建單位正確處理安全施工問題。

2 房地產工程管理意義

房地產工程具有一般工程的特點，比如投資額大、建設周期長、工序復雜、影響因素多等，因而其管理難度較大。與此同時，結合我國不同地區房地產項目開發情況，整體房地產項目工程數量在不斷增加，但是部分工程項目建設質量一般，并不能使業主滿意，存在各類質量問題。隨著房地產開發企業數量的增加，不同房地產企業之間的市場競爭力愈加激烈，其中項目管理效果較差、維權較多的項目，其社會競爭力較差，開發的房地產項目在眾多房地產項目中也不具有品牌效應，相應的影響到項目投資效益與社會效益，而且不利于房地產開發企業樹立社會形象。

3 房地產工程管理存在的問題

3.1 房地產工程管理環境復雜

隨著我國城市化進程的不斷加快，房地產工程建設數量也在逐年攀升，與以往房地產工程建設相比，施工環境復雜已然成為影響工程質量的關鍵因素。實際施工過程中，很多不可確定因素都會影響到工程質量。因此，工程管理的復雜程度也會相應增加。然而目前大部分房地產工程的管理工作，仍然沿襲著傳統的管理模式，并未意識到更新管理理念，創新管理辦法的重要性，致使管理工作的具體實施存在諸多與現實需求不符的地方，管理效果無法發揮作用，很大程度上阻礙了工程質量的提升。

3.2 工程委托監理存在問題

委托監理是為了保證施工過程及施工細節的完善，進一步確保工程質量而開展的一系列監管活動。此外，監理部門在工程建設中還承擔著一部分管理工作，通過監管部門權責的明確促使管理水平的提升。然而，由于部分房地產企業在確定委托監理單位時，沒有進行全面審核考察，導致其資質并不能滿足工程建設需求，加上具體實施過程中缺少對委托監管部門權責的充分明確，致使整個監管過程混亂不堪，不能達到預期的效果。

3.3 房地產項目開發資金問題較為突出

房地產項目建設周期較長，資金回籠速度較慢，隨著建設規模及建設深度的不斷增加，房地產企業所要承擔的資金管理風險隨之上升。目前我國房地產企業在房地產項目開發階段對資金的依賴程度較高，容易出現房地產項目概預算不合理、項目資金分配不合理、造價管理存在漏洞等問題。

4 房地產工程監理中常見問題及應對措施

4.1 工程的規劃開發管理

首先是房地產工程的規劃管理。對于房地產工程建設而言，規劃管理的重要性不言而喻，是確保工程順利實施且達到預期目標的重要條件。在工程規劃中，為了確保其科學性和可實施性，規劃人員應根據工程建設需求和實際施工環境，做出最有效的規劃方案。規劃方案完成后交由開發商對各個方面進行全面審核和評估，并利用計算機技術繪制施工效果圖。其次是工程開發管理。開發管理是一個全面、系統的工作，開發人員要綜合考慮工程建設中所需的各類資源，如施工建設人員、財務管理、產品銷售和后勤保障等。在這個過程中，財務部門需加強對各項資金使用的嚴格管理，做好各類財務報表統計工作，制定符合實際的產品營銷方案。

4.2 工程資金管控

房地產工程建設所涉及的部門多、工程量大，因此資金使用也相對較為分散，如果能夠對資金進行全面、有效管理，勢必會導致施工成本增加，降低了房地產企業的經濟效益。在工程資金管控方面，財務管理部門要充分發揮其作用，結合工程建設情況制定完善的資金管控體系，對于工程建設中所有資源協調把控，盡可能實現資源利用最大化，從而保證房地產工程的順利進行。

4.3 不同部門各司其職，加強協調與配合

房地產企業開發建設中除了建設單位相關人員外，同時還包括設計人員、施工人員、監理人員以及交付使用后的物業管理人員等，不同人員在整個項目工程管理階段均承擔著重要作用，對此需要強調不同部門的互相配合。房地產企業項目負責人需要開工前期深入現場，全方位了解并評估項目建設地的交通、拆遷、基礎設施等情況。建設單位積極辦理《施工許可證》，同時根據前期調查與可行性研究報告，與項目設計單位、施工單位、監理單位等完成工程建設交涉工作，如告知相關單位工程現場情況、計劃工期、施工中可能遇到的問題等。對施工單位、監理單位編制的相關施工技術方案予以審核。詳細說明工程建設中不同物質供應情況，比如哪些材料是建設單位供應，哪些材料是施工單位自行購置等。不同單位協調過程中還需要重視過程管理，保證工程進度、工程質量、施工安全。明確不同單位的責任與義務，不同單位需要編制相應的工程進度計劃，定期上報工程進展，分析工程計劃與工程實際出現差異的原因，并及時在總體項目管理目標不變的情況下調整階段性目標。

4.4 建立科學的評價體系

在房地產項目管理過程中，每一位員工的工作積極性都需要進行嚴厲的考核。在積極的評價體系促進下可以提升工作人員的積極性，嚴格的獎懲措施也可以帶動工作人員的工作責任心，在此基礎上完善考核體系，進一步促進工作人員的工作效率，在不斷提升責任意識的同時促進建筑過程中管理工作的實施。

5 結語

房地產工程項目具有施工周期長、技術含量高等特點，加上現階段人們對于房地產工程質量要求的不斷提高，使得工程管理工作被企業給予了高度重視。而想要促使工程管理的作用在房地產項目中充分發揮出來，管理者就必須了解工作中的幾個關鍵點，并結合工程建設的實際情況，制定行之有效的完善對策。只有這樣，才能夠從根本上提高工程管理效果，進一步提高工程質量。

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作者簡介：胡心安，（1973，6），男，浙江紹興，本科學歷，注冊監理工程師，一級注冊建造師。