基于多元線(xiàn)性回歸的日照市商品房?jī)r(jià)格影響因素分析

安 盼

(天津工業(yè)大學(xué) 天津 300387)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展、人們生活質(zhì)量一步步得到提升，人們的消費(fèi)理念和消費(fèi)水平也發(fā)生著改變，使住房成本不斷地增加，房?jī)r(jià)也自然而然成了人們每天茶余飯后的焦點(diǎn)問(wèn)題。日照作為文明的發(fā)祥地、市場(chǎng)潛力巨大，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了得天獨(dú)厚的條件，所以同樣上漲的問(wèn)題在日照市的商品房?jī)r(jià)格市場(chǎng)也在每天上演著。本文將日照市的商品房?jī)r(jià)格作為研究對(duì)象，使用SPSS進(jìn)行多元線(xiàn)性回歸分析，最后，針對(duì)日照市房地產(chǎn)的現(xiàn)狀結(jié)合模型對(duì)日照市房地產(chǎn)政府政策、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者等提出相關(guān)建議。

一、商品房?jī)r(jià)格影響因素

影響住宅商品房?jī)r(jià)格的因素有很多種，國(guó)內(nèi)外的諸多專(zhuān)家學(xué)者通過(guò)大量的研究表明，環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和政治因素四大類(lèi)因素主導(dǎo)著房屋價(jià)格的變化。結(jié)合日照市的具體情況，參考已有的相關(guān)文獻(xiàn)的研究成果，本次研究重點(diǎn)選擇了地區(qū)生產(chǎn)總值、城市居民人均可支配收入等7個(gè)影響因素作為指標(biāo)，對(duì)日照市商品住房均價(jià)進(jìn)行分析。

二、多元線(xiàn)性回歸模型的建立與檢驗(yàn)

(一)數(shù)據(jù)的獲取和數(shù)據(jù)的處理

鑒于數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和獲取的難易程度，本次研究選取數(shù)據(jù)樣本的時(shí)間序列設(shè)定為2008—2017年，文中統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于2008年到2017年日照市統(tǒng)計(jì)年鑒和日照市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)表1。

表1 2008-2017年日照市商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格影響因素?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表

(二)模型的建立及相關(guān)性分析

1.模型的建立

日照市商品房單位售價(jià)為因變量，用Y表示。模型中自變量指標(biāo)為：地區(qū)生產(chǎn)總值X1，城市居民人均可支配收入X2，年末總?cè)丝跀?shù)X3，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額X4，住宅竣工面積X5，商品房銷(xiāo)售面積X6，年末貸款余額X7，進(jìn)行多元線(xiàn)性回歸，建立模型如下：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+ε

式中β1，β2，β3，β4，β5，β6，β7是回歸系數(shù)，β0為常數(shù)項(xiàng)，ε為剩余殘差，與7個(gè)自變量無(wú)關(guān)。

2.相關(guān)性分析

對(duì)所選取的7個(gè)自變量做相關(guān)性分析，排除自變量與因變量之間的相關(guān)性，得出下面的矩陣。由SPSS可知，Y與X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7的Person相關(guān)系數(shù)分別為0.977，0.980，0.870,0.762,0.377,0.853,0.920。由數(shù)值得出，X5與Y的相關(guān)性只有0.377它們之間關(guān)系并不顯著，X4與Y有一定的相關(guān)性，除這兩個(gè)因素外，因變量和其他因素之間表現(xiàn)出很強(qiáng)的相關(guān)性。

(三)多元線(xiàn)性回歸模型的分析

對(duì)數(shù)據(jù)用SPSS軟件進(jìn)行逐步回歸分析，X1、X3、X4、X5、X6、X7這六個(gè)自變量均被排除，只有X2進(jìn)入模型，此時(shí)模型變?yōu)椋?/p>

Y=β0+β2X2

從表4可以看出：模型的系數(shù)R為0.980，R2為0.960，調(diào)整R2為0.955，接近于1，這表明該模型選擇的自變量與因變量線(xiàn)性關(guān)系非常顯著。

表4 最終模型擬合優(yōu)度檢驗(yàn)表

確定模型中的各個(gè)變量的系數(shù)，進(jìn)行了擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，得到最終的回歸模型：Y=639.753+0.163X2+ε。

1.模型的F檢驗(yàn)

首先，提出假設(shè)：

H0：均為0(i=0,1,2,3...)

H1：不全為0(i=0,1,2,3...)

利用SPSS軟件測(cè)算F值得結(jié)果如下：

表5 方差分析結(jié)果

由表可以看出，模型的F統(tǒng)計(jì)量的p值小于0.001，表明數(shù)據(jù)結(jié)果的統(tǒng)計(jì)意義顯著，因此拒絕H0，該方程可以通過(guò)檢驗(yàn)。

從最終得出的回歸方程：Y=639.753+0.163*城市居民人均可支配收入，可以看出：城市居民人均可支配收入與商品房單位售價(jià)呈正相關(guān)關(guān)系，即城市居民人均可支配收入每增加一個(gè)單位，商品房單位售價(jià)增加0.163個(gè)單位。

三、結(jié)論與建議

針對(duì)日照市房?jī)r(jià)影響因素的結(jié)果分析，為了使日照市房?jī)r(jià)繼續(xù)處于穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，政府應(yīng)針對(duì)日照市的具體情況具體分析，努力使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度保持在居民消費(fèi)可承受范圍之中。引入資產(chǎn)、增加稅收的重要領(lǐng)域是房地產(chǎn)市場(chǎng)，要鼓勵(lì)農(nóng)民在城市買(mǎi)房，為了推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而結(jié)合實(shí)際來(lái)出臺(tái)激勵(lì)政策，提高農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的意愿，激勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房，從而使房地產(chǎn)庫(kù)存減少。