探析房地產(chǎn)測繪中變更測量的要點

姜韡

摘要：國家經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)迎來了機遇，房產(chǎn)變更數(shù)量與日俱增，其中房產(chǎn)的變更測量技術(shù)尤為重要，可以通過先進的測繪儀器，進而確定建筑的位置與數(shù)量，本文對房地產(chǎn)測繪中變更測量的內(nèi)容進行分析，論述了變更測量的技術(shù)要點，為有關(guān)人員提供借鑒和參考，以期提高國家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);變更測量;技術(shù)要點

改革開放以來，由于房屋的交易數(shù)量逐漸增加，從而需要不斷的變更產(chǎn)權(quán)，而變更產(chǎn)權(quán)需要進行房地產(chǎn)測繪工作，對于不同的情況，其變更測量的技術(shù)種類不同，在實際情況中，由于房屋會發(fā)生損壞和傾斜的現(xiàn)象，對周圍的環(huán)境造成嚴重的污染，所以，必須提高施工人員的變更測量技術(shù)，使其為房地產(chǎn)行業(yè)貢獻自己的力量。

1 房地產(chǎn)測繪中變更測量的內(nèi)容

1.1 現(xiàn)狀變更測量

房地產(chǎn)變更測量有兩種方式組成，分別是現(xiàn)狀變更測量與權(quán)屬變更測量，現(xiàn)狀變更的范圍包括房屋的翻建和擴建，平面位置發(fā)生改變、房屋的損壞或拆除、擴展道路和街巷、房屋附近的河流和溝渠發(fā)生改變、更新房屋的位置與門牌號、增加房屋的使用面積等。現(xiàn)狀變更測量為房屋的產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造了優(yōu)勢，在分幅圖與分丘圖上，可以將房地產(chǎn)的具體情況展示出來，起到修測的作用。若出現(xiàn)以下情況時，則必須對房屋現(xiàn)狀進行變更測量：第一，在同一平面上，房屋的結(jié)構(gòu)用途出現(xiàn)變化或房屋的建設(shè)發(fā)生了改變時。第二，由于河道變道等強制力原因?qū)Φ乩砦恢卯a(chǎn)生影響，房屋附近的圍欄與附屬物等需要改變位置時。第三，當國家政府部門需要對房屋排序編號發(fā)生位置變化時。第四，當房屋的平面圖形出現(xiàn)錯誤或需要更正建筑類別時。

1.2 權(quán)屬變更測量

權(quán)屬變更包括房屋買賣和調(diào)撥等引起的變化，對產(chǎn)權(quán)進行注銷或典當?shù)雀淖儭榱舜_保房產(chǎn)變更時資料的完整性以及產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益，在登記在冊的房產(chǎn)需要進行權(quán)利變更或注銷時，對房屋必須進行房地產(chǎn)測量，滿足新建房產(chǎn)的需求，測量出準確的變更結(jié)果，權(quán)屬變更測量是產(chǎn)權(quán)登記的證明測量，其供應的產(chǎn)權(quán)證附圖，具有一定的法律作用。若出現(xiàn)以下原因時，必須對房產(chǎn)進行權(quán)屬變更測量：第一，由于繼承權(quán)等原因，或房產(chǎn)需要變賣，以及受到強制力的影響，使房屋的產(chǎn)權(quán)和所屬范圍發(fā)生變化時。第二，法律要求房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人變更產(chǎn)權(quán)，以及政府部門需要征用土地，使房屋的使用權(quán)發(fā)生改變時^[1]。

2 房地產(chǎn)測繪中變更測量的技術(shù)要點

2.1 對變更測量和圖紙的要求

為了確保房地產(chǎn)中變更測量的精度，一般情況下，在明確房角點的精度時，需要根據(jù)實際的坐標進行確認，在變更測量中，必須對精度等級嚴格的把控，按照國家的標準進行確定。若對房角點的坐標沒有較高的要求時，就以房屋建筑的特點為參考，將房屋的相關(guān)信息和具體數(shù)據(jù)反映在設(shè)計圖紙上，而且，還需要控制比例尺的形狀體積，施工人員對照比例尺的大小，才能準確的做好房屋的測量工作。在誤差允許的范圍內(nèi)選擇點位，否則會對房屋產(chǎn)生影響。作為房產(chǎn)測量的基準點，房屋的邊界點和角點在使用前必須進行檢查，同站檢測的誤差范圍必須控制在±0.2mm內(nèi)，例如，對1：500的比例尺，在圖紙上的誤差范圍是10cm，對于異站檢測的誤差范圍控制在±0.4mm內(nèi)，例如，對1：500的比例尺，在圖紙上的誤差范圍是20cm。在《房產(chǎn)測量規(guī)范》里，對房產(chǎn)分布圖的誤差范圍有相關(guān)的規(guī)定，確保了在房產(chǎn)變更測量時，圖紙上的數(shù)據(jù)與實際情況相符合，保障產(chǎn)權(quán)人的利益。在房地產(chǎn)測量標準中，明確規(guī)定了點位的實際距離與圖紙距離，施工人員必須根據(jù)房屋的特點與圖紙參數(shù)，才能進行對房屋的變更測量工作。

2.2 變更后的資料處理

2.2.1 處理房地產(chǎn)變更圖

當房產(chǎn)出現(xiàn)變更時，需要采用修測的方法，對分幅圖進行修正，同時記錄分幅圖現(xiàn)狀的變化，與此同時，還要修正房產(chǎn)的分丘圖并記錄其變化。在測繪工作完成后，才可以進行房產(chǎn)的變更工作，所以，處理變更圖是非常重要的步驟。施工人員完成測繪工作后，需要房產(chǎn)管理部門審核通過，才可以進行下道工序，一般情況下，施工人員需要在變更圖上進行排序，標出所對應的編號，為了確保房產(chǎn)管理的效率，還需要設(shè)置分戶圖。對于房產(chǎn)變更后的具體數(shù)據(jù)，必須進行嚴格的修改和編輯，才能進行歸檔管理。

2.2.2 處理房產(chǎn)卡

房產(chǎn)卡可以明確房產(chǎn)建筑的歸屬，常規(guī)的房產(chǎn)卡處理方式是分幢建卡，例如，同一個房產(chǎn)內(nèi)不止一個用戶，就需要采用分幢建卡的方式，按丘進行分戶。通常房產(chǎn)需要變更時，要及時更新相關(guān)房地產(chǎn)的卡片，住戶需要重新制卡，主要依據(jù)房屋的位置與變更的情況確定，而之前存在的卡片就會注銷，但是房地產(chǎn)本身具有一定的復雜性，相關(guān)資料較多，在進行房地產(chǎn)變更時，容易遇到困難或出現(xiàn)嚴重的問題，所以，房產(chǎn)測繪工作具有一定的必要性，必須嚴格的按照相關(guān)標準執(zhí)行，才能提高房產(chǎn)的管理工作。在實際情況中，在房產(chǎn)卡片上還需要記錄房屋所對應的域名和門牌號，當出現(xiàn)錯誤時可以及時的修改。目前，大部分的房產(chǎn)卡，都是運用微機管理系統(tǒng)，當房產(chǎn)卡出現(xiàn)破損或丟失時，可以通過微機管理系統(tǒng)，將房產(chǎn)卡的基本信息輸入進去，重新制作房產(chǎn)卡。需要注意的是，房產(chǎn)卡的變更記錄必須聯(lián)系房地產(chǎn)的工作人員，由信息管理中心人員進行重新修改電腦里的數(shù)據(jù)^[2]。

2.2.3 處理檔案

處理檔案時需要對之前存在的產(chǎn)權(quán)登記進行更新，以權(quán)屬變更檔案為依據(jù)，記錄相應的變更測量數(shù)據(jù)，同時，產(chǎn)權(quán)登記有多種不同的方式，其中包括按丘分類或依據(jù)房產(chǎn)的門牌號等方式，還有關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的分類，包括產(chǎn)權(quán)的戶名與編號等方式，在測量草圖和分戶圖變更后，需要進行分戶歸檔，尤其是產(chǎn)權(quán)證明文件，管理部門建檔后還要再分戶立卷。

2.2.4 處理未登記的房產(chǎn)資料

對于沒有登記房產(chǎn)的原始記錄，以及變更測量的草圖和調(diào)查表，管理部門需要對其進行整理，列出專門的文件管理。在房產(chǎn)補辦登記時，必須對房產(chǎn)進行重新測繪工作，管理人員要及時注銷未結(jié)案的相關(guān)圖集和未結(jié)案清冊，避免信息混亂。同時，對未登記的房產(chǎn)卡片與已登記的房產(chǎn)卡片分別管理，建立不同的文件進行統(tǒng)計，可以采用按丘分號的歸檔模式，或者重新建立歸檔，有利于產(chǎn)權(quán)登記部門的管理。

2.2.5 充分收集資料

在房地產(chǎn)測繪工作中，必須充分收集資料，房地產(chǎn)對戶主而言至關(guān)重要，關(guān)系到戶主的產(chǎn)權(quán)問題，必須給予高度重視，相關(guān)人員需要通過不同的渠道，仔細的收集資料進行匯總歸檔，并通過計算機錄入信息，有利于管理人員查看，確保擁有準確的數(shù)據(jù)信息，為后續(xù)管理提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，并且堅持主體相同的原則，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，嚴格按照房屋測量規(guī)范進行施工。根據(jù)國家有關(guān)于房地產(chǎn)的規(guī)定，在收集資料時，需要對已建立的房地產(chǎn)進行調(diào)查，對其附近的自然環(huán)境，以及房屋落地位置與用地分類情況詳細了解，并且進行界址調(diào)查，確定房地產(chǎn)的邊界，在發(fā)生矛盾時，可以使用法律手段，使附近戶主同意蓋章。

3 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)關(guān)乎到人民的產(chǎn)權(quán)歸屬與社會穩(wěn)定，所以，在房屋進行測繪工作時，施工人員必須擁有精湛的測量技術(shù)，將測量的誤差降到最低，從而獲得準確的測量數(shù)據(jù)，保障人民的自身權(quán)益，促進國家房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

參考文獻：

[1]鄭小曼.談房地產(chǎn)測量與工程測量的區(qū)別[J].智能城市，2019（3）：16-17.

[2]邱鴻睿.房產(chǎn)測量若干問題的解決方案[J].工程技術(shù)研究，2018（5）：178-179.