我國商品房預售資金監管制度問題及對策

余建芬

摘要：隨著經濟的發展，我國商品房的建設日益壯大，于此而來的是我國商品房后續預售相關問題，其中商品房預售資金監管制度的問題被提上了日程。2010年我國全面實施商品房預售資金監管賬戶制度，這對規范預售資金的收存、支取、使用，確保預售資金用于商品房項目工程建設，保障購房人的合法權益，防范房地產預售風險，規范房地產預售行為等發揮了積極作用。但由于現階段我國仍缺少一套完整且可行的商品房預售資金監管辦法，各地的做法不盡相同，給我國房地產二級市場的秩序帶來重大影響。基于此，本文主要對我國商品房預售資金監管制度問題及對策做具體論述，希望通過本文的分析研究，給行業內人士以借鑒和啟發。

關鍵詞：商品房;預售資金;監管

眾所周知，商品房預售作為房地產企業最直接的融資方式在當前房地產市場得以普遍運用。但是，現行商品預售資金監管辦法采取“一刀切”的監管方式，在一定程度上影響了房地產開發及資金使用效率，不利于房地產市場健康平穩發展。因此，有必要進一步完善現行新建商品房預售資金監管制度。

1 預售資金監管制度建立的背景及對房地產市場管理的好處

當前，對預售資金進行監管的主要目的是防止資金被挪作他用導致樓盤無法按時完工。商品房是一種與社會穩定和人民生活息息相關的特殊商品，從中央到地方各級政府都高度重視，規范房地產市場，包括土地出讓、規劃審批、建筑管理、經營行為、價格管理等，目的是防止開發商截留和挪用預售資金，從而導致開發項目資金鏈斷裂，最終出現未完工的建筑或攜款潛逃等現象，從而引發群體性事件。在引導和促進房地產業健康有序發展的同時，預售資金監管的實施將對維護購房資金的安全、購房人的合法權益和化解潛在風險隱患都將發揮舉足輕重的作用。

2 在全國各地制度執行十幾年以來，目前階段存在的主要問題

2.1 商品房預售監管沉淀資金使用受限，預售資金使用效率有待進一步提高

實施商品房預售資金監管后，房地產開發企業必須將全部預售資金全部繳存至預售資金監管賬戶，企業只能按照預售資金使用節點申請提取資金用于預售項目開發建設，相當一部分資金沉淀在資金監管賬戶中，影響了房地產開發企業自有資金的流動性，資金使用效率不高，一定程度上影響商品房預售項目的后續開發建設。

2.2 銀行監管模式存在問題

銀行監管模式主要存在著以下幾點不足之處：第一點是，銀行在預收款進入監管賬戶之前無法對其進行規范監管;第二點就是銀行缺少評估房地產工程進展所必須的專業技術，而需要委托其他專業機構對工程進展進行監督評估，這無疑會導致監管工作的成本大幅度增加。此外由于房地產開發商絕大多數都和銀行機構存在著業務關系，因此，在評估過程中可能會違背中立性和公正性作出決斷。根據相關規定，房地產企業在使用資金時須取得貸款銀行的同意，一般而言，銀行會通過保證金賬戶的方式對預售資金當中的一定比例進行凍結以便于還貸，但是銀行無法有效監控剩余的大部分預售資金。

2.3 監管資金存在司法執行的風險

對于商品房預售資金監管帳戶內的資金能否被查封和執行的問題，有過較多的爭議和分歧，全國范圍內，不同地方政府和地方法院的認識不同，對是否可執行標準不統一，因此監管資金存在司法執行的風險。

3 完善我國商品房預售資金監管制度對策

3.1 明確商品房預售資金監管主體

明確商品房預售資金監管主體主要從相關專業知識的優化和人員能力的優化兩個方面來論述。一是監管主體必須要具備相關專業知識。房地產交易預售資金的監督和使用具備較強的專業性，因此，為了有效保證商品房預售資金監管工作的效率和質量，監管主體必須要具備專業的知識水平。首先必須要有具備相應的金融商業知識和能力的專業技術人員;其次必須要有具備建筑工程專業知識能力的專業技術人員。二是優化監管資源的分配，以最大限度地降低監管工作的成本，并最大限度地提高監管工作的效果。在設計監管模式的過程當中，有必要對資金監管參與者進行簡化。監管機構越精簡和高效，就越容易界定參與者之間的權利義務關系，有助于降低監管參與人之間的溝通成本和監管費用。此外，監管機構應該具有獨立的地位，要有能力獨立承擔法律責任，確保其能夠認真履行監管職責，保護購房者的利益，促進房地產行業的健康發展。

3.2 調整商品房預售重點資金監管標準

商品房預售重點資金監管標準需要適應商品房預售的發展，商品房預售重點資金監管標準按項目總投資成本（不包括地價）的75%確定（符合預售條件，其項目投資必須達到工程總投資的25%及以上）。其重點監管資金基礎額度為：重點監管資金基礎額度=項目總投資成本×75%監管部門根據預售項目在預售前已完成工程量及支付工程款情況核定重點資金監管標準及其具體比例。實際監管額度=項目總投資成本-實際已投入的部分預售資金進入監管賬戶，達到重點資金監管標準后，房地產開發企業可以申請提取非重點監管資金，必須用于償還本項目的銀行貸款、支付施工單位的工程價款及本項目其他應付款等。

3.3 有效應用預售資金監管系統

近年來，商品房預售資金監管制度在我國各大中型城市中逐步開展，針對該制度而開發上線的信息化管理系統也應運而生，通過這種監管化信息管理系統，來對開發企業商品房預售過程的售樓資金進行入賬環節的精細化、準確化管控;同時，對于開發企業每一筆預售資金的使用、支付各個環節進行實時跟蹤管理和監督、確保開發企業在樓盤竣工封頂之前保留有一定足額的預售資金。預售資金監管系統是對所有開發企業在樓盤出售過程中，政府行業主管部分對商品房購房款進行監管的系統，通過對業務的所有需求進行系統級的分析，設計出能夠對商品房預售資金監管業務進行支撐的系統，為房地產開發企業和房屋交易監管中心研發業務軟件以及對應的后臺服務程序。

3.4 創新商品房預售資金重點監管方式

創新商品房預售資金重點監管方式主要包括四個方面：首先是降低或提高商品房預售重點資金監管標準;其次是銀行出具現金保函，免同等額度的重點監管資金;然后是集團公司（或母公司）出具承諾書或第三人擔保，免除50%的重點監管資金;最后是可設立商品房預售資金監管保險制度，即開發商購買商品房預售資金監管險，分散轉移風險，通過商業保險方式保證預售監管資金損害賠償。

3.5 行業主管部門與司法部門的有效溝通，確保監管資金的合理合法的使用

行政機關的工作人員應當定期進行市場檢查，查看開發企業有沒有按規定將項目相關的許可證等在其售樓處進行公示，并對沒有履行披露義務的開發企業責令限期改正，情節嚴重者可以依照相關法律進行處罰。對于不按時披露信息情節嚴重以及屢教不改的企業加大處罰力度，只有這樣才能督促開發企業更好的履行信息披露義務，要積極的與司法部門的有效溝通，確保監管資金的合理合法的使用。

4 結語

總之，加強對商品房預售資金的監管，有利于維護預售商品房交易各方的合法權益，防范和化解房地產領域的風險，促進我國房地產市場的健康發展。因此，進一步加強預售資金監管、不斷提高資金監管工作的效率和質量，對于有效規范房地產二級市場秩序、保障購房者的資金安全、促進我國房地產行業的長遠穩定發展具有重大意義。

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