新收入準則的應用研究

朱運敏

關鍵詞：房地產開發企業? ?收入確認? 新收入準則

一、引言

收入是反映一個企業結營結果和經營狀況的重要指標，所以，為了完善與統一收入確認準則，我國財政部在2017年發布了新收入準則。新收入準則對各個行業都將產生一定的影響，尤其是房地產開發行業。房待產開發行業由于業務復雜，銷售收入的確認條件一直存在爭議。本文基于新收入準則，分析其對房地產開發行業收入確認的影響，并提出相關措施。

二、新收入準則在房地產開發企業的運用

（一）建立統一的收入模型

在舊收入準則下，銷售商品、提供勞務、讓渡資產使用權和建造合同分別適用不同的收入模型。新收入準則下，確立了統一的收入模型，取消建造合同的單獨確認準則。在收入確認方面，轉變了收入確認的標準，由“風險和報酬完全轉移轉”變為“控制權的轉移”。房地產開發企業在舊準則下，通常是在竣工交付使用時確認收入。而在竣工交付之前，房地產開發企業取得商品房預售權，進行商品房預售，取得大量預售款，但不符合收入確認條件，不能確認收入。而另一方面，由于在建設期，會產生各種期間費用，導致利潤表的凈利潤指標為負，而這與實際的經營情況不符。

在新收入準則下，控制權的轉移具體可以分為時點和時期，時點是指在某一時點履行，而時期是指在某一時段履行。新收入準則下，房地產開發企業銷售商品房為現房，則收入的確認沒有影響。如果是預售的商品房，要區分在預售期間以履約進度確認收入和客戶完全取得房屋控制權時確認收入。結合我國的現實情況分析，首先，預售期間商品房未完工，客戶無法取得控制權及相應的經濟利益，其次，預售的商品房均有唯一的房號，戶型、樓層、位置已確定，具有不可替代性，并且在銷售合同中明確付款進度，一般在房屋交付之前都會收回全部購房款，即使存在個別現象，房地產企業仍對剩余房款享有收款權。而且，簽訂合同以后，雙方不能隨意變更合同，不允許客戶隨意退房，房地產開發企業也不能將已銷售的房屋再次進行出售，可認定風險和報酬已經轉移。所以，預售商品房滿足第二個條件時，就可以判定為時期履約，即將收入在某一段時段內確認，不必等到商品房交付時才確認收入。

（二）確認并識別合同

在新收入準則下，收入確認的前提和基礎是對合同進行確認并識別合同中的內容。收入的確認必須滿足：第一，合同雙方簽訂合同并明確承諾履行雙方的相關義務;第二，合同中明確了雙方的權利和義務;第三，合同明確了付款條款;第四，合同要具有商業實質;第五，合同中所產生的對價很可能收回。

在新收入準則下，房地產開發企業在銷售商品房中涉及的訂單與合同進行確認與識別時，只有滿足上述條件，才能確認收入。如果房地產開發企業與客戶簽訂的是非正式的合同，并未明確雙方的權利和義務，也沒有明確承諾履行相關義務，不符合收入確認標準，不能確認收入。即使房地產開發企業與客戶簽訂正式的銷售合同，也要獲得房管局的備案才能生效。

（三）區分履約義務

在確認和識別合同之后，需要根據合同條款劃分各方不同的履約義務。房地產企業應根據新收入準則中履約義務劃分的條件，將合同中存在的各獨立、可區分的履約義務劃分出來，根據履約義務的實現進行收入的確認。例如，房地產開發企業銷售商品房贈送停車位，但商品房和停車位是相互獨立的兩部分，各自均有相應的市場價格，此時該合同就有兩項履約義務，應將出售價款在兩者之間進行分攤。再比如房地產企業銷售精裝商品房，但精裝修部分不能與商品房區分而獨立存在，因而將其視為一項履約義務。

（四）確定交易價格

交易價格是指企業因向客戶轉讓商品而預期有權收取的對價金額。在一般的情況下，商品房交易價格即合同中約定的價格。但在一些特殊的情況下，比如房地產開發企業在銷售房屋時采用分期付款、售后包租等方式，所簽訂的房屋銷售合同涉及融資的影響，應將合同分為房屋銷售和融資兩部分。首先判斷銷售合同應取得的對價，該金額與合同中簽訂金額的差額即為融資的金額，并將其按實際利率在合同期進行攤銷。

例如，某房地產企業與客戶簽訂購銷合同顯示，精裝商品房和車位市場價格為450萬元，如果采用分期付款，且周期超過一年，則需支付的對價是620萬元。在該種情況下，可以認定為支付的對價620萬元與現銷價格450萬元之間的差額為融資，需將170萬元在約定的付款期間進行攤銷。

（五）分配交易價格

新收入準則中，房地產開發企業需要識別并劃分履約義務，同時，確定交易價格，然后將合同總價按比例分攤至各履約義務。比例采用各單項履約義務的售價占各單項履約義務總售價的百分比。

承接上例，精裝商品房的市場價位400萬元，停車位的市場價為50萬元，如果一次性付清全款，同時購買精裝商品房和停車位，二者現銷價格為430萬元。此時，就需要將430萬元在精裝商品房和停車位之間按比例進行分攤，即精裝商品房382.28萬，停車位為47.78萬元。

（六）確認收入

在以上步驟完成以后，房地產開發企業應根據各項履約義務完成的時間確認收入，并進行相應的賬務處理。

三、結論與建議

新收入準則的完善，使得我國會計準則與國際會計準則持續趨同，能更好的服務于現代企業的發展。新收入準則，改變了房地產開發企業收入確認與計量的內容，使得收入確認更加規范，更符合實際交易情況。同時，也應該注意到新收入準則會計處理較靈活，需要財務人員具備較好的職業判斷。

因此，本文提出以下幾點建議：

（1）新收入準則分步驟推行，相關部門應對新收入準則對收入的影響進行動態跟蹤，倡導先執行新收入準則的企業積極反饋問題，獲取權威解釋，規范會計處理。

（2）企業應進一步審慎業務流程、合同簽訂過程、原有的合同條款在新收入準則下合同的履約義務是否清晰明了。同時，企業的財務信息系統也應進一步完善優化。

（3）新收入準則下，房地產開發企業的會計人員要結合相關的準則和制度，對經濟業務的實質進行判斷。主要有：“控制權”轉移時點的判斷，“履約義務”的判斷，收入確認方式的判斷。這就要求財務人員加強對新準則的學習，不斷提高自己的專業技能和職業判斷力。

參考文獻

[1]任永平，劉穎.房地產開發建造企業新收入準則的應用研究[J].會計之友，2019，（04）.

[2]劉煒.新收入準則在房地產開發企業中的運用探討[J].會計之友，2019，（12）.