大型住宅小區開發全成本管理

周杰芬

摘要：本文研究了如何在大型住宅小區開發中進行全成本管理，首先分析了大型住宅小區開發中成本核算的項目，然后研究了全成本管理的原則和如何構建管理體系，最后研究開展如何將全成本管理使用在大型住宅小區的開發當中。

關鍵詞：大型住宅小區;開發;全成本管理

1 引言

針對大型住宅小區的成本管理是房地產企業在控制投資工作上的核心，需要進行成本預算、成本分析、成本控制等大量工作，必須建立專門的成本管理體系，才能實現管理效果，控制整個項目每個周期的成本。大型住宅小區在開發過程中，會投入大量的成本，為了保證對成本的控制，就需要采用合理的成本管理方法。所以可以通過使用全成本管理的途徑，獲得良好的成本管理效果。

2 工程概況

該住宅小區位于浙江地區，建筑面積為23100 m²，用地面積119081.20m²。該小區包括 4 幢住宅樓和1 所幼兒園，住宅樓均設 2層地下室，為物業辦公室、變電室及設備用房等，1 號～3 號住宅樓的 1 層～3 層為商場，4層以上及 4 號樓為住宅，其中住宅樓 202 套，4 幢樓之間的地下部分為地下車庫。

3 大型住宅小區開發成本管理的主要內容

3.1 土地購置成本

在房地產開發過程中，土地是開發工作的基礎，對住宅小區的前期開發中也主要是對土地資源的開發利用，包括做好需安置工作、確定用地規模、獲得使用權等等，然后進行項目的規劃和實施。在整個開發過程中，土地購置成本的一般會占據總成本的15%到30%，尤其是一些地價比較高的位置，往往土地購置成本更高。所以，在進行全成本管理時，必須要做好購置土地成本的核算工作。

3.2 開發前期準備

開發前提準備包括丈量費、規劃管理費等等，還包括對臨時工程費用的核算工作。開發之前，必須要通過勘察丈量來了解當地的地形，通過做地形圖測繪，來進行道路規劃和設計，這部分費用一般按合同計入。對于大型住宅小區，由于投入的成本很高，所以在方案設計、施工圖設計、初步設計這些工作中，就會影響七成左右的造價。同時還需要考慮是否使用限額設計等方法，在規劃設計上也需要根據業主的購買力確定，這些費用按照合同計入。前準備工作中還會形成臨時工程費，比如臨時用電，拆除工程、平整場地等等，這些臨時費一般要根據實際發生結算計入。以上費用共計 905.97 萬元，不到全成本費用的 1%，卻是影響項目成本的關鍵因素。

3.3 建筑工程費用

建筑工程費用中包括建筑施工、安裝和小區的綠化等。建筑施工以及安裝工程中包括設計坑開挖、支護工程、門窗工程、消防工程、天然氣設備安裝、水電表設備的安裝等等。當前住宅小區的施工一般都會采取招標的模式，所以會根據招標訂立合同價來計入成本。對于沒有招標的工程，則根據初步設計和功能預算的要求來進行評估。經核算，該小區建安費用達到 52249.50 萬元，占全成本的 60%，是全成本費用的主要構成部分。

住宅小區的綠化包括園林小品、大門、圍墻、室外消防道路、路面硬化工程等內容，對于招標的工程，也按照招標訂立合同價來計入成本。如果沒有招標，就根據功能的需要拍匹配評估。此項費用為1829.34 萬元，占全成本的1.95%。

3.4 管網工程和配套設施

住宅小區會一般很多管網工程，包括供水管網、污水管網、消防管網、天然氣管道、高低壓電網等等。如果沒有使用招標的方式進行建設，就可以使用初步設計需要配置來進行評估。

3.5 開發間接費和工程其他費用

開發間接費是開發商在開發住宅小區過程中產生的各種間接費用，比如工資、福利、折舊費、修理費、辦公勞動保護費等等。物業啟動費。工程其他管理費用包括代理費用、工程造假咨詢費用、監理費用、法律顧問費用。為了控制成本，對于已發生的按照合同價計入，未發生的在核算時按照國家、省級文件計算計入成本。

工程的期間費用包括管理費用、銷售費用和財務費用等等，該住宅小區在這方面的費用達到了53466.82萬元，占據工程成本的33.35。為控制成本，所有費用都在總價測算之后折合到工程單位中。開發商可以根據費用的計算結果來對銷售模式、廣告模式、開盤時間做好規劃。

4 大型住宅小區開發成本管理的控制要點

為了做好大型住宅小區的開發成本管理工作，首先需要做好成本管理體系的構建。通過建立完善的成本管理體系，然后采取針對性的成本管理辦法。

4.1 做好大型住宅小區開發成本的全過程管理

在管理過程中，成本管理的體系建設從公司的戰略出發，建立了基本的管理流程和管理的制度體系，保證了定額控制、重點控制的效果，明確管理人員在成本控制中的責任，通過領導審批等不同管理形式的配合，有效控制了整體費用。在前期側滑和規劃的工作，在明確工程定位的同時，也對設計方案進行了充分優化，并且采取限額設計的成本控制方法，保證工程各項經濟指標得以實現。

工程在施工之前，都會進行施工圖紙審核，同時開展圖紙會審工作，以便了解設計的關鍵點，保證可以減少出現設計變更的情況，避免成本增加。在融資渠道上，通過投資之前就做好各種融資渠道的比較，在工程建設過程中也不斷進行融資的模擬，計算出融資的成本，建立起科學的資金使用計劃，科學設計放款和還款時間，解決工程建設過程中可能存在的資金短缺問題，減小融資成本。還定制相關的銷售方案，加速資金的回籠，減少因貸款產生的壓力。

4.2 保證建設中各個組織的聯動性

為了確保全成本管理的成本控制，必須要保證大型住宅小區開發過程中組織內部各個部門之間的聯系，通過保證各個組織的聯動性，保證成本管理的效果。為此，可以建立以房地產企業總經理為核心的工作制度，做好工程各個部門之間的協調工作，并且對不同部門都規定好明確的權責。為了保證聯動的效果，還可以專門成立專業人員的構成的成本管理小組，負責各個部門之間的聯絡工作。

在組織構架上，要建立決策層、管理層、執行層的三級管理結構。決策層負責整個項目的總體成本管理工作，設定好成本管理目標和定制成本管理的相關策略。管理層負責細化決策層的成本管理目標，并且監督成本管理要求的執行。執行層負責完成成本管理的工作，實現成本管理目標。

部門之間，為了能夠提高信息溝通的效率，降低相關費用，采取精簡人員的策略。同時，通過對銷售方案進行優化，控制廣告費和相關費用，并且做好找到費用的開支。銷售工作中通過加強市場調查，實現對銷售方案的優化。并且利用事前報告和時候審批的制度，提升了工作效率，有效控制成本。

4.3 構建成本管理信息系統

由于在施工過程中會產生大量的信息，所以需要建立起成本信息系統來對成本進行更加高效和科學的管理工作。避免人工錄入信息的低效率和信息傳遞過程中準確性不足。由于房地產企業多數并不具備相關的信息系統開發經驗，并且日常維護工作也缺少專業的人員。所以可以從專業的軟件商購買定制軟件和維護服務，構建起穩定的信息管理系統，實現各種成本信息的處理和分析工作，提升對成本的控制效率，和保證成本管理的效率。

在系統的設計上需要保證操作簡單，能夠自動生成相關信息，方便管理人員打印和錄入信息。并且系統還要能自動進行實際成本和預算數據的對比，發現成本管理中存在的問題。

5 結語：

在大型住宅小區的開發過程中中，必須要建立貫穿于全程的成本管理方法，從項目立項一直到施工完成，都要做好核算分析等工作。使用全成本管理的方法，保證對成本的控制效果，科學控制小區的建設成本。

參考文獻：

[1] 蔣其生. 淺談大型住宅小區開發全成本管理[J]. 建設監理，2017（11）：53-56.

[2] 吳粵文. 房地產項目全成本管理研究[D].首都經濟貿易大學，2018.