不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響探究

巴忠誠(chéng)

摘要：不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度自2013年11月頒布至今，已有了很大的發(fā)展且在不斷完善中。但是從國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施的實(shí)際情況來(lái)看，依然有許多因素阻礙著其發(fā)展及落實(shí)，比如，“有財(cái)不外露”的傳統(tǒng)思想、擔(dān)心個(gè)人財(cái)產(chǎn)信息泄漏及個(gè)別人為了保護(hù)自己既得利益等，這使得很多人不愿意主動(dòng)配合進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)統(tǒng)一登記。而房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)中最具代表性的，所以也是受不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度影響最直接、最大的。鑒于此，文章首先闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，又從房?jī)r(jià)、二手房及整體房地產(chǎn)市場(chǎng)三個(gè)主要方面就其對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響展開(kāi)了深入分析，也提出了幾點(diǎn)建議，以促使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不斷完善及發(fā)展。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記;房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì);影響

1 不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的關(guān)系

從不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)而言，其實(shí)施的目的和職能均不是在降低房屋價(jià)格，所以不動(dòng)產(chǎn)登記和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之間沒(méi)有直接的關(guān)系。供求關(guān)系是影響房屋價(jià)格的直接因素，其他的均是對(duì)房?jī)r(jià)起到間接的影響作用。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施不是簡(jiǎn)單的征收一些房地產(chǎn)稅，而是為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記做好技術(shù)準(zhǔn)備及支持。不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)是土地登記、核心是權(quán)屬關(guān)系、目的是保護(hù)物權(quán)、表達(dá)形式是空間關(guān)系、法律特征是勘驗(yàn)取證、作用是多用途性。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推行實(shí)施首先來(lái)說(shuō)就是從法律上有效的保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)所有人的權(quán)益，以有效解決不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，而且也可以有效維護(hù)房屋交易的安全及秩序。其次，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施也可以刺激增加二手房房源，減小房屋的空置情況，發(fā)揮出房屋應(yīng)有的價(jià)值。另外，政府也可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀管控，以推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向著穩(wěn)健的方向發(fā)展。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

2.1 對(duì)二手房交易的影響

短時(shí)間內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)登記可能會(huì)刺激增多二手房源。而在大中城市中二手房房源對(duì)一手房的影響也不會(huì)太大。從長(zhǎng)期來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施為征收房地產(chǎn)稅建立了基礎(chǔ)，且這一定會(huì)影響到二手房房?jī)r(jià)。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)二手房的長(zhǎng)期影響更加明顯。通過(guò)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響也越來(lái)越明顯，也增強(qiáng)了調(diào)控的精準(zhǔn)性。總而言之，不動(dòng)產(chǎn)登記不會(huì)有效抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，但有利于二手房房源的增多，卻也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)生很大的影響。

2.2 對(duì)房?jī)r(jià)的具體影響

就房?jī)r(jià)而言，人們并不重視不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施的情況，而是關(guān)心在此基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)政策調(diào)整情況。而且現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)、人口、收入及貨幣供應(yīng)等情況才是對(duì)房?jī)r(jià)起決定影響作用的因素，調(diào)整住房資源期間，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)不是調(diào)控房?jī)r(jià)，而是在制度上對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行長(zhǎng)久的設(shè)計(jì)及優(yōu)化，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于規(guī)范有序的發(fā)展，減小房屋買賣雙方的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

短時(shí)間內(nèi)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記為征收個(gè)人房地產(chǎn)稅奠定了一定的技術(shù)基礎(chǔ)，這就會(huì)很大的影響到購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。由此來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施對(duì)抑制房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響。但是，我們也要明白不動(dòng)產(chǎn)登記和房?jī)r(jià)降低之間沒(méi)有必然的聯(lián)系，不動(dòng)產(chǎn)登記的目的在于明確登記好產(chǎn)權(quán)情況，不是抑制房?jī)r(jià)。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)在：（1）規(guī)范并解決老、舊房屋的繼承問(wèn)題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)化之前遺留下許多的問(wèn)題亟待有效解決;（2）一定程度上改變市場(chǎng)供需關(guān)系，有些擁有多套房產(chǎn)的人不愿額外多掏房地產(chǎn)稅而售賣房屋，但這些人的數(shù)量很有限，因此，也不會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的沖擊。

2.3 對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響

不動(dòng)產(chǎn)登記在短期之內(nèi)都是利空的，這會(huì)對(duì)市場(chǎng)成交心理造成一定的影響，導(dǎo)致大眾在心理上傾向于少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內(nèi)的，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)現(xiàn)全面貫徹落實(shí)需要3-4年的時(shí)間才能夠完全實(shí)現(xiàn)，對(duì)市場(chǎng)真實(shí)的影響并沒(méi)有想象中的那么大。國(guó)家在政策出臺(tái)的背后更多的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)行，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行進(jìn)行過(guò)多的政化操作。對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，不動(dòng)產(chǎn)登記政策是有利的，通過(guò)計(jì)算機(jī)技術(shù)能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)行業(yè)信息分享機(jī)制的完善，解決行業(yè)內(nèi)存在的信息不對(duì)稱問(wèn)題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自由競(jìng)爭(zhēng)。此外，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的創(chuàng)建，能夠?yàn)槲磥?lái)房產(chǎn)稅的實(shí)施提供更多的有利影響，稅收改革將使得房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟，消除非理性投資需求。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善策略

3.1 應(yīng)用不動(dòng)產(chǎn)單元概念

不動(dòng)產(chǎn)單元概念的推廣及應(yīng)用會(huì)有效的提高不動(dòng)產(chǎn)登記的管理水平及有效性。只有使不動(dòng)產(chǎn)登記管理實(shí)現(xiàn)體系化，才能更加有效的管理和利用土地資源，降低不動(dòng)產(chǎn)登記的繁瑣性，優(yōu)化、規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記工作流程，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)登記的技術(shù)水平，緩解不動(dòng)產(chǎn)登記期間的各種矛盾，從而真正發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)登記的作用及價(jià)值。這就要求做好以下幾點(diǎn)：（1）加大不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的司法解釋力度，積極建立完善且靈活多樣的系統(tǒng)加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理，盡量避免通過(guò)單一機(jī)構(gòu)實(shí)施登記。（2）積極增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的簡(jiǎn)便性，簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記程序，推廣應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)信息管理。（3）提高不動(dòng)產(chǎn)登記精確性的同時(shí)，盡可能的降低登記操作成本，并構(gòu)建完善的不動(dòng)產(chǎn)信息公開(kāi)登記及查詢系統(tǒng)，積極有效解決不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際問(wèn)題，切實(shí)增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記管理的公信力及權(quán)威性。

3.2 構(gòu)建信息資源共享系統(tǒng)

不動(dòng)產(chǎn)登記只有始終保持良好的公平性、公正性及公開(kāi)性，才能更好的滿足土地資源查詢及使用的現(xiàn)實(shí)要求。這就要求我們要做到：（1）圍繞土地登記為中心來(lái)建立健全的信息登記系統(tǒng)，并與土地主管單位統(tǒng)籌協(xié)調(diào)進(jìn)行信息的共享，并及時(shí)更新土地信息，優(yōu)化土地信息管理。（2）構(gòu)建土地信息資源共享系統(tǒng)中要注意確保土地信息的自然屬性及永續(xù)性，并不斷、實(shí)時(shí)更新土地信息，避免更新不足的問(wèn)題出現(xiàn)。（3）落實(shí)登記發(fā)證政策，協(xié)調(diào)發(fā)揮好各相關(guān)部門的職能，組建完善的分工協(xié)作體系，切實(shí)從樓市調(diào)控的角度完善的相關(guān)的具體信息，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的精確管理，全面提高房地產(chǎn)管理效率。

4 結(jié)語(yǔ)：

綜上，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的頒布于實(shí)施順應(yīng)了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，同時(shí)也在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。所以，必須要積極完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，進(jìn)一步簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記流程，協(xié)調(diào)緩解不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施中的矛盾，提升不動(dòng)產(chǎn)登記的管理水平，促使不動(dòng)產(chǎn)登記持續(xù)發(fā)揮其價(jià)值，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健快速發(fā)展。

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