房產稅對一線城市住房市場的影響分析

彭博

摘要：房產稅是房地產稅收體系中的重要稅種，對維持房地產經濟平穩，平衡房地供求有著重要的作用。本文通過供求理論和四象限模型來分析一線城市在征收房產稅后對住房市場所產生的影響，對房產稅出臺后的相關住房政策改變進行了假設，使結論更貼近現實，并為全面實行房產稅提出一些建議。

關鍵詞：房產稅;住房市場;一線城市

1 緒論

目前我國在房地產方面的稅費主要存在于交易環節，而在持有過程中并沒有征稅，這就導致了許多人或開發商囤積住房，影響了房地產市場的供給，擾亂了正常市場的交易秩序。在此背景下，中央2011年進行了房產稅改革試點，將上海和重慶作為兩個試點區以穩定房地產市場的秩序，平穩房價。如今全國各大城市已經陸陸續續實行了限購限貸新政，認房又認貸的新模式下使房地產市場恢復平穩，包括共有產權房的出現讓真正需要住房的人有房所居。在這樣的背景下，房產稅與新政策起到了相輔相成的作用，稅收機制可以將許多空置住房流入市場，增加住房供給，讓房價穩定在合理水平。

2 房產稅對一線城市住房市場的影響分析

2.1 房地產市場的供求分析

首先從供求關系來分析，在房產稅征收之前供給曲線與需求曲線如圖1，當供給等于需求時S曲線與D曲線相交于E1點，此時E1為供需平衡點。

當房地產市場平衡時供給等于需求，但增加房產稅后由于持有環節成本的增加，影響了住房的需求，需求曲線會向左平移，如圖1虛線所示。

圖1? 征收房產稅前后的供求曲線對比

新的平衡點由E1變為E2，價格由原來的P1下降到P2，需求量由Q1減少到Q2，由于在一線城市中，土地供給已經接近飽和，增量市場較為平穩，所以供給彈性較低，房產稅對供給曲線影響不大，于是在市場機制的作用下新的平衡點E2表明房價會隨著房產稅的出臺而降低。

2.2 房地產市場的四象限模型分析

再從房地產四象限模型來看，如圖2，當住房市場平衡時，房地產使用市場和投資市場在四個象限中都保持著合理的比例，但是在其中一個元素發生變化時，它們之間就會產生新的平衡。

例如當征收房產稅后，原本的平衡便會改變，新平衡下的房價，租金，供給，需求都會發生一些變化，如圖2虛線所示：

圖2? 征收房產稅前后的房地產四象限模型對比

在房地產交易市場中，根據四象限模型可以發現當增加了房產稅后，由于持有成本適量增加，導致需求會減少，于是平衡點會向左平移，這時由于房產稅的增加資本化率i會增大，第二象限曲線會向上偏折，導致房價下降，價格下降引起新開發項目數量減少，最終帶來住宅存量減少，租金上升。如今有的一線城市房地產市場遇冷，根據這些一線城市如今的房地產政策來看，在房產稅出臺后，為了平衡市場，防止房地產市場過冷，政府有很大的可能會放松調控政策，以達到房產稅與政策相輔相成的作用。所以在房產稅出臺后在交易環節中可能會面臨以下變化：

2.2.1 貸款利率會適量下調。一線城市的貸款受到政策影響，利率不斷攀升，包括首套房和二套房的首付款比例以及利率都達到了史上最高，這就使一些想要買房的人望而卻步。在房產稅出來后，為了不對房地產市場造成沖擊，銀行貸款利率應會適當降低。

2.2.2 交易環節稅收減少，目前我國房地產稅收種類別繁多，稅負過重，如果一線城市在征收房產稅后，為了不給百姓造成過多的稅收負擔政府將會減少一些稅收，當然這也需要結合當前征收房產稅的力度而決定。

2.2.3 放寬購房政策。房產稅的出現使人們在房地產保有環節的成本增加了，這多多少少會影響人們對房屋的需求，由于現在一線城市限購限貸的政策過嚴，近一年來房地產市場明顯降溫，當房產稅出現后若不放寬購房政策，可能會導致房地產市場遇冷，影響經濟發展。

在住宅租賃市場中，稅收都具有轉嫁的特征，房產稅也不例外，從前文的四象限模型的分析可以得出房租會上漲。這是因為在房地產的保有環節中所需成本增加了，而房屋所有者為了降低成本必然會增加房租，但這只是一方面，由于房產稅的增加會使一些房地產的投機者不得不將自己手中的空置房提供到市場中出租或出售，以用來減少成本，這會使存量市場供給增加，但這個供給是短期的不可持續的，它可能會使房租和房價在一定時期內呈現下降的趨勢，但隨著市場規律的影響，房租會上漲到一定水平后達到平穩。

3 結論與建議

3.1 結論

在一線城市和一些經濟發展比較迅速的城市中，房產稅主要起調節市場的作用，當征收房產稅后若政策因素和貸款利率保持不變，保有環節的成本增加會導致投資性需求減少，房價降低，新增商品房數量減少，但是商品房租賃市場短期供給會增加，房租升高，住宅交易市場和租賃市場結構將達到平衡，不再以原先的交易市場為主，同時集體建設用地市場將提升競爭力。房產稅對住宅市場的影響不僅僅是單因素的影響，更多的是不同因素交織作用在一起，從稅收體系到地方政策，每一個因素的變化都會引起其他因素的變化并對住房市場產生過多過少的影響。

3.2 建議

由于中國的房地產市場與國外不同，所以在征收房產稅時不能照搬國外的稅收制度，如何科學的制定房產稅稅收制度是當前亟待解決的難題，根據前文分析筆者提出了以下幾點建議：

3.2.1 明確稅收目的。實行任何一項稅收都要有相應的目的，不同的用途所需要繳納的房產稅也不同，進而對房地產市場的影響也不同。在經濟發展迅速的地區應以調節市場為主要作用，而在經濟發展緩慢的地區應以平衡收入差距為主要目的。擁有明確的稅收目的可以讓房產稅起到更好的效果。

3.2.2建立完善的不動產登記制度。完善的不動產登記制度是房產稅出臺的奠基石，它可以清楚地記錄個人名下的房產，既可以避免稅收時調查權屬的麻煩，也可以更好的管理住房市場，讓房產稅更好的發揮作用。

3.2.3 完善稅收體系。目前我國在房地產業稅收過重，且稅收結構不合理，交易環節之中的稅收明顯大于保有環節，因此在房產稅出臺前應合理制定相關稅收體系，平衡各個環節的稅收負擔，為房產稅的實行打下堅實的基礎。

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