土地供應政策對房地產市場的影響研究

李濤

摘要： 我國政府通過實施土地供應政策對房地產開展總體調控，文章以此為敘述基礎，闡述了土地供應政策對房地產市場產生作用的機制，剖析了土地供應總體數量、供應系統和供應途徑對房地產市場的作用效果以及給予總結。

關鍵詞： 土地供應政策;房地產市場;房價

1 引言

近年來在國際金融危機的影響下，我國房地產市場逐漸步入了低迷狀況并且發展的狀況也傾向于持續惡化，因此，國家為保持房地產市場的穩定性實施了很多的總體調控政策。從2005年到現在，我國政府在不斷的提高房地產市場的總體調控水平，由于不一樣的土地供應政策會產生不一樣的激勵效果，也會促成不同的制度體系，能在一定程度上讓政府、單位和個人在土地使用過程中清楚自己需要履行的義務，從而形成有效的土地資源配置。應用土地供應政策對房地產市場有著總體調控的作用，實際上就是以中央政府作為主體的國家以及各層次政府通過對全國或者是本轄區內土地資源的供總量、供應途徑和供應系統的控制和管理，對相應的范圍內房地產市場運行予以指導和總體上的調控。

2 土地供應政策目標及特征分析

2.1土地供應政策的目標

土地供應政策的根本目的是保護土地資源，改進土地資源在各個地區、行業和單位中的分配，與此同時更好的滿足國家總體調控的需要，保證國民經濟和區域經濟連續穩定的發展進程，達到土地供應合理的目的，還需要通過使用經濟和法律途徑結合行政措施快速有效的實施市場機制，來改善土地資源的分配效率。

2.2 我國土地供應政策的特征

我國城市土地供應政策和外國的土地供應政策還存在一定的差異，我國的土地供應政策對城市土地供應有著政府壟斷的現象，外國一般利用調整土地供應量這個措施和通過整頓土地來供應市場需求的措施來改善這種現象。我們闡述的土地供應政策是政府在更改批準房地產開發與城市建設的土地數目和供應方面的問題，還有調節控制城市房地產市場的供求關系。

3土地供應政策對房地產市場的影響

3.1 土地供應政策對房地產市場的傳導作用

土地政策對房地產市場的作用大致涵蓋了兩個方面，第一個方面是土地價格對房價上的影響，土地價格是房價的重要構成部分，土地價格的提升有極大地可能性會導致房地產開發企業的本錢升高，使得房地產行業的投資力度減小。如果房地產市場的提供量降低，那么就會影響到房子的價格，因此，土地供應數目對房價造成的影響也很大。還有一方面，土地供應量對房地產開發單位可開發的土地數目有決定性作用，它可以作用于房地產企業的投資力度，然后極大的影響到房地產市場的供給數目，最終作用于房地產價格。讓土地政策與金融、稅收政策做比較，土地總體的調控政策只對供給有一定作用，但是不能夠對需求量造成影響，也不能夠做到讓整體市場的保持平穩狀態。土地政策這一措施對供給造成了明顯的影響，由于土地所有權屬于國家，對土地的需求不能夠以頒發土地政策做到簡單地調控土地供給，這樣只會加重人們對土地的需求量。

3.2 土地供應政策對房地產市場調控的時滯影響

土地政策對于房價浮動作用極大，通過對土地的總體調控可以調整房地產市場的運營狀態。對房地產的土地總體調控是指我國政府有效的利用配置土地提供量來決定房地產市場運營狀態。因為土地是房地產開發的重要基石，它與金融、財政方面的調控安排相比較，土地調控對提升供給數目的作用更大，可是成效得到的體現的時間比較長。不管是土地總數調控還是體系調控，土地供應時滯會直接影響到調控成效。如果不能夠充分重視土地供應時滯問題，那么就不能夠明確掌握調控的作用，對市場的調控也只在淺層面上，政策的實施不能夠達到預想的目標。

3.3 對房地產市場數量的影響

土地供應是房地產市場的主要組成元素之一，土地供應如果是被儲備、荒廢或者是被有意的囤聚，那么土地供應就轉變成房地產市場的供給。因此文章所說的土地供應總數是實際供應數目。土地供應總量對房地產市場有兩個層面的作用，第一個層面是作用于房地產產品的供應總數，尤其是作用于增量房地產產物，第二個方面就是作用于生產和預算量，但是作用效果和作用的時間有所差異。

4 土地供應政策下房地產市場發展建議

房地產價格很大程度上是對房地產的需要的實際表現，土地市場的供給需求作用于地價，有效影響著房地產的價格。當人們對房地產數量的需求量變高時，土地供應數目、地價、房地產價格和地產數目都會有所提高，當房地產的價格提升時，土地供應量也會有一定的提高，房地產價格是土地供應量浮動的主要因素。通過對土地供給浮動情況的剖析，隨著城市的不斷的發展，可以用比較少的土地供應量來調整控制房地產價格的變化。

4.1 調整土地供應使用方向

土地的使用發展方向的供給比重，可以有效的體現政府的產業政策，就比如說在現在我國利用的供地結的政策是，對不能夠達到國家產業政策和行業準入標準的建設項目終止供地，對具有約束性項目提升供地標準，按照經濟發展的需求、動態調控和訂立新型約束條件同時調整商業使用土地的數量，加大產業政策扶持行業的提供。

4.2 調整住宅用地供應結構

住宅占用土地總量在土地供應總量中的所占比重能夠極大地影響住宅用地的提供總量，以住宅占用地總量來影響住宅市場供給與需要的關系，從而到影響住房標價。各個種類住宅用地的提供結構對應的是房地產商品的結構，住宅商品提供需要結構涵蓋了商品住宅、普通商品住宅等類型。而在這其中，商品住宅是標準的市場化商品，廉租房則就屬于社會保障產品。住宅用地供給的結構比重對住房市場體系的進步和住房保障系統的建設有很大的作用。

在保障性住房用地供應遠超了市場需求時，就會極大的作用于完全市場化的住宅市場情況。所以以不占用市場的空間為基礎提供合適的比重，是保障性住房用地的提供的重要原則。當完全市場化的住宅用地供應超過了市場需求時 ，就會極大地作用于住房保障體系的構建，也有極大地可能性影響社會安定。在現在，我國大多數城市都有的供應結構不協調，房價上漲迅速，房價收入比例過高等狀況，還有一些城市存在不合理的強調住房市場化，不在意住房保障體系建設的住房政策有極大地聯系的問題，而這樣的問題都是現在急需解決的。

4.3 調整土地供應空間結構

土地供應空間區位結構可以極大地對城市區域發展做出一定的改變作用，然后作用于區域的房地產市場。一個比較好的土地供應空間結構，可以與城市發展方向、環境發展要求更加符合更適應，將公共基礎設施用地合理安排在一起，可以優化城市作用、空間結構，更好的幫助區域土地分配平衡，功能用地科學劃分，房地產整體價值得到提高，房地產市場均衡進步。但是科學的的土地供應空間結構，會讓土地供應與城市整體劃分安排不同，城市功能不能夠得到有效的調節。

5 結語：

本文在前人研究成果的基礎上，從理論上分析了土地供應對房地產市場影響的作用機理，得到了如下結論：土地供應量能對房價波動產生較大的影響，是房價變化的重要影響因素之一。土地供應對房價的作用具有時滯效應。當前的房價不僅受到當前土地供應量的影響，還受到滯后- -年的土地供應量的影響。土地供應對住房價格具有負向影響。土地供應增加，房價下降;土地供應減少，房價上漲。因此土地供應量是政府調控房地產市場有效的工具，政府增加土地供應量能有效緩解當前房價過快上漲，促進房價水平回歸理性。土地供應量對房價的影響，當年的土地供應量對房價的影響機制主要是通過影響開發商和購房者對未來房價的預期來實現的。政府減少土地供應，開發商和購房者會預期未來土地供應不足，從而進-步預期未來住宅供應不足導致房價上漲。

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