我國房地產企業輕資產運營模式研究

劉新軍

摘要：房地產企業發展需要考慮到國家政策、市場變量等多種因素的影響。近年來，房地產企業的投資收益率逐漸降低，有必要對房地產企業的傳統運營模式進行改變，使其更加適應房地產企業發展趨勢要求。為減少房地產企業受各方面因素的影響，房地產企業開始選擇輕資產運營模式來發展，但由于該模式發展時間較短，存在一定風險，需要采取措施來進行防范。本篇文章對房地產企業輕資產運營模式的風險和防范措施進行了分析，希望能夠推動房地產行業進一步發展。

關鍵詞：房地產企業;輕資產運營模式;研究

1 引言

房地產行業是我國經濟的支柱產業，也是我國經濟增長的重要動力來源。目前，我國經濟正在進行結構調整與轉型，基于當前經濟發展特點，許多房地產企業從重資產模式向輕資產模式進行轉變。房地產企業經營模式的轉變，一方面與我國經濟發展的基本面相協調、適應，另一方面也能夠推動房地產行業的發展創新，使其更加高質發展。

2 我國房地產進行運營模式創新的原因

目前，我國房地產行業基本仍然采取傳統的重資產運營模式，但在我國房地產行業增速不斷下降的背景下，這一模式受到了諸多因素的制約，導致房地產企發展需要承擔更大的風險，為此，需要對房地產企業的經營模式進行創新，使其更加適應以下幾個方面的需要：

第一，由于房價過高，導致很多房地產開發項目，尤其是三四線城市開發的房地產項目取得預售證之后無法快速出售。為了解決房價過高的問題，我國政府采取了多次宏觀調控措施，希望將房地產價格控制在一個較為合理的范圍內，房地產行業的發展受到這一因素的影響，發展勢頭有所減慢^[1]。

第二，伴隨著我國城鄉一體化發展的加快發展以及國家不斷加大力度保護土地資源的政策，導致許多城市的主城區及近郊區能夠開發的土地資源明顯縮減，房地產內部市場競爭逐漸加劇，房地產行業逐漸演變成了一個紅海市場。

第三，受到員工工資水平提升、原材料價格上漲等方面因素的影響，房地產企業的開發成本不斷上漲。同時，受到國家金融政策的限制，房地產企業融資工作開展困難，融資成本較高，尤其是中小型房地產企業的資金壓力大，這有可能導致企業的資金鏈出現斷裂的風險。

第四，供給和需求存在著較大的差異。當前，我國房地產行業發展差異化趨勢明顯，一個重要表現形式就是區域之間的差異化。經過本輪的房地產調控政策后，我國一二線城市的房地產的供給和需求整體上處于平衡狀態，即使有一定庫存，由于受到人口流入、城市經濟發展向好等因素的影響，庫存去化的問題也不大;而在一些欠發達的三四線城市，房地產供應面積較大，但在國家棚戶區改造政策已緩緩落下帷幕的情況下，需求沒能再次大規模釋放，導致了房地產市場供過于求的現象比較突出，供給和需求難以達到平衡^[2]。

3 房地產企業輕資產運營模式的風險識別

當前，我國有很多行業采用了輕資產運營模式并取得了比較好的成果，比如說零售業、互聯網行業等。但是在房地產行業，輕資產運營模式仍然是比較新興的運營模式，在使用過程中伴隨著一定的風險，需要對風險進行識別，并采取措施進行防范。

目前，房地產行業所采用的輕資產運營模式主要有三種。第一種是對品牌進行輸出管理，全部的資金都來自投資方;第二種是對房地產項目進行代建的模式;第三種則是小股操盤模式，在合作企業中擁有少量股份，通過分紅等來獲取收益。經過分析可以發現，這三種模式存在著一定的共同點，都是為了將資金最大化的利用，來提高企業的管理水平和品牌效應^[3]。

在運營過程中，這三種輕資產運營模式需要面對以下兩點風險：第一，收益和風險不對等的風險沖突。在輕資產運營模式中，輕資產運營企業很可能出現實際收益不及預期的情況。例如，房地產項目施工以后，房地產項目的投資方由于資金不足，導致輕資產運營方無法按時完成施工進度，雖然根據雙方約定，是由于投資方資金不足導致的施工進度停滯，甚至爛尾的情況，清資產運營方不會承擔相關責任。但這種局面會導致雙輸的局面，即投資方沒有能力完成項目投資并取得預期的銷售目標，輕資產運營方自然不能獲得約定的收益。第二，企業形象和項目質量存在沖突。在房地產市場上，房地產企業對外界所展現的形象，能夠在一定程度上體現產品的質量。在使用輕資產運營模式的房地產企業中，最根本的目的是為了借助于企業品牌形象和管理經驗使企業獲得更多的收入來源，轉變企業原本單一的經營模式，這就要對房地產項目的施工質量有著高標準的要求。但是由于房地產項目建設是由雙方合作進行的，很容易出現輕資產運營方的品牌形象和房地產項目建設質量的沖突，特別是當輕資產運營企業出于各方面的原因，沒有實際參與到設計、施工等工作環節時，房地產項目投資方很可能會為降低費用而對房地產項目施工質量把關不嚴，造成施工質量差的現象。一旦產品在質量上出現問題，輕資產運營企業的外界形象就會受到重大損失^[4]。

4 輕資產運營模式的風險防范

針對輕資產運營模式在實踐中存在的問題，需要制定有效的措施加以防范。

第一，在應對收益和風險不對等這一風險時，輕資產運營企業可以在簽訂合同時約定，由房地產項目投資方將一定比例的股權抵押給輕資產運營方，以防止投資方違約，這樣將大幅度降低違約出現的概率，防止出現不必要的損失。同時，在合同約定中，還可以改變付款方式，要求投資方提高對房地產項目前期施工的資金支付比例，付款時間節點適當提前，或是約定由輕資產運營方根據項目建設進度等方面的因素考慮，對房地產項目提供第三方融資貸款以保障項目順利進行。房地產項目融資款直接由輕資產運營方進行管理，并由投資方支付相關的資金利息，直至房地產項目運營結束。總之，由于輕資產運營方的利潤總額較低，但卻承擔著企業品牌、形象等方面的重大風險，需要采取多種保障措施，將輕資產運營的房地產項目按合同規定的內容最終完成，取得皆大歡喜的結果。這樣，輕資產運營方既使企業獲得了應得的收益，又保障了企業的外界形象^[5]。

第二，在應對企業形象和項目質量上存在沖突這一風險時，輕資產運營企業應該對合作方的信用進行周密的調查，最為常見的方式是調查其在和其它企業進行合作時是否存在著違約行為，是否進入了失信違約名單等情況，以此來獲得合作企業的更多信息，降低進行合作可能出現風險的概率。

5 結語：

雖然我國經濟已經步入了轉型期，但是房地產行業仍然是經濟增長的重要動力。經過上述分析可以發現，對房地產的運營模式進行改變，使其從重資產變成輕資產的運營模式有利于房地產企業更加長期穩定發展。但輕資產運營模式由于開展時間比較短，很容易出現風險，需要房地產從業人員盡快采取有效措施來對風險進行應對，從而讓這種管理模式在房地產行業中進行大規模普及、應用。

參考文獻：

[1] 王軼昕，菲菲. “中式”構架下的房地產信托投資基金發展研究——基于投資人視角[J]. 商業經濟研究，2019（02）：161～164.

[2] 侯曉林，李丹丹，張波. 三維視角下房地產企業營運資金管理績效分析——以新城控股為例[J]. 商業會計，2019（19）：73～77.

[3] 何珊珊. 非房地產企業進入房地產行業對其全要素生產率的負面影響——基于中國A股上市公司數據的實證研究[J]. 當代財經，2018（02）：3～14.