房地產投資風險評估中蒙特卡洛模擬法的應用

普薇思

摘 要：隨著市場經濟的深化發展，我國的國民經濟呈現出巨大的變化，房地產市場也逐漸由原有的供不應求形勢逐漸呈現出供大于求的狀態。隨著房地產行業的發展，人們對房地產行業的關注度持續增加，大量的外資和央企資金投入到房地產行業中，這些企業在資金實力、資源獲取以及開發控制等方面的優勢，使得房地產投資的規模和資金顯著擴大，規模大盤出現的幾率提升。本文首先對蒙特卡洛模擬法進行概述，然后通過案例分析房地產投資風險評估中蒙特卡洛模擬法的應用，以期為房地產行業投資風險評估提供參考。

關鍵詞：房地產行業;投資風險評估;蒙特卡洛模擬法

房地產行業是我國經濟的支柱型行業，其發展水平不僅在一定程度上影響我國產業結構的調整，而且影響我國國民經濟的整體發展。在經濟發展進入新常態的背景下，隨著國家的宏觀調控，目前我國房地產行業逐漸從賣方市場轉變為買方市場，因而當下房地產行業對營銷問題給予了高度的關注和重視。

前期，房地產行業獲得了繁榮發展，但從2014年開始，我國房地產行業的投資增速呈現逐步下滑的趨勢，房產庫存不斷增加，房地產銷售開始呈現疲憊狀態。2015年，全國房地產開發投資95 979億元，同比增長1.0%，增速比1—11月份回落0.3個百分點。

一、蒙特卡洛模擬法概述

蒙特卡洛模擬法是通過重復統計實驗求解問題的方法。對涉及較多風險變量的投資開發項目來說，其需要統計分析的計算量較為繁重，在這種情況下，可以采取蒙特卡洛模擬法，利用計算機技術統計隨機變量概率以模擬求近似解。具體來說，當進行項目風險評估時，一般首先確定內部收益率和財務凈現值等作為風險變量，再隨機抽樣取值后將其輸入到數理模型中，并采用Excel軟件等進行若干次模擬，分析各變量概率的分布、期望方差等統計特征量，形成對項目開發可行性的參考建議。

蒙特卡洛模擬法能夠解決各種類型的問題，總的來說，按照是否涉及隨機過程的性質與結果，主要處理的問題分為兩大類。第一，確定性的數學問題。應用蒙特卡洛模擬法解決此類問題時，首先構建和所求解有關的一個概率模型，保證所求的解為所建立模型的概率分布或是數學期望，隨后針對這個模型隨機抽樣觀察，也就是獲得隨機變量，最后將計算獲得的算術平均值作為所求解的近似估計值。此類問題包含計算多重積分、解線性代數方程組、求逆矩陣和解積分方程等。第二為隨機性問題。原子核物理問題、運籌學中的庫存問題以及科學管理中的某些問題均屬于此類。應用蒙特卡洛模擬法解決此類問題時，盡管部分情況下可以表示為多重積分或是某些函數方程，從而考量通過隨機抽樣的方式進行解決，但在通常情況下不使用這種間接模擬方法解決問題，而是采取直接模擬方法，即依據實際物理情況概率法則，通過電子計算機開展抽樣實驗。

將蒙特卡洛模擬法應用于房地產投資風險評估中，能夠隨機模擬各項變量之間的動態關系，從而解決具有不確定性的復雜問題。相較于敏感性分析以及盈虧平衡分析，蒙特卡洛模擬法的優勢在于能夠獲得可能結果的范圍，而不是與傳統方式一樣，獲得評價指標的單一估計結果，這種方法的應用，可以使房地產項目投資者獲得更加全面、完整和準確的信息。蒙特卡洛模擬法度量精確、分析面廣和適用性強的優點，使其能夠在房地產投資風險評估中發揮效用。在實踐工作中，為提高風險評估的準確性，首先要進行敏感性分析，識別出項目投資收益的主要影響風險變量，在此基礎上使用蒙特卡洛模擬法分析。

二、案例分析

本文選取的項目為A房地產開發有限公司的商品住宅區項目，以26#樓為研究對象。此項目工程是框架結構，高17層，工期17個月，建造成本為5 000萬，其中3 000萬為貸款，全部出售預計售價8 000萬，銷售期為半年，貸款利率為14%，投資收益率為7%。

（1）選擇隨機變量。房地產項目投資中，影響最顯著的變量為建造成本、租金和售價、出租期或銷售期，以及貸款利率、投資收益率和施工工期。依據該項目實際情況，選取建造成本、貸款利率、投資收益率、銷售期、銷售價格和施工工期作為隨機變量。

（2）隨機變量概率分布。依據各項影響因素長期積累的既往數據，進行隨機變量概率分布的客觀分析。依據上海市近十幾年的房地產市場調查，得到變化值、發生概率與隨機數。

（3）抽取隨機變量的隨機數。隨機變量呈離散型分布，等概率密度發生器形成隨機數r，如抽取一組隨機數字50、45、61、55、73、60。

（4）將抽取的隨機數經過逆轉，獲得隨機變量的值。上述隨機數所對應的抽樣值分別為8%、14%、8%、18%、6%、7%。

（5）將抽樣值組成一組項目評價的基礎數據。

（6）依據基礎數據計算得到凈現值NPV，NPV1=1 425萬。

（7）重復計算流程50次。

（8）獲得模擬結果的期望值、方差和標準差等，以此分析隨機變量對投資項目收益產生的影響。凈收益NV平均值為Σ（1 425+…）÷50=1 537萬;凈收益標準差S為135萬，此房地產項目的凈收益預估范圍是1 267～1 807萬元。

在對6項主要項目影響因素進行分析后，計算獲得的項目凈收益區間是較為準確的，進行定量分析再預估項目盈利可能性大小，可以為項目投資決策人員提供評價指標，使其更加充分、準確地認識和了解項目，最終決定是否投資。通過研究得出，該項目存在一定的風險，但可獲得的利潤較高，項目可行性較高，項目投資基本安全。

三、結語

鑒于房地產行業的特征，對項目進行投資風險評估是十分必要的，科學的風險評估與分析有助于識別并規避項目投資決策階段的風險。通過構建蒙特卡洛模擬法項目投資風險評估模型，同時將模型程序可視化處理，能夠使投資者更加清楚地獲得風險評估結果，并在此基礎上更加高效地制定適合的投資方案，防控投資風險，保證企業經濟利益與綜合效益，促進房地產行業健康長效發展。

參考文獻

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