當前物業消防安全管理現狀與應對策略

劉祥 王永剛

摘 要：改革開放以來，物業管理成為了市場經濟的新興產物。在物業管理活動中，保障服務區域內產權人及使用人的生命財產安全是其主要目的和終極指標，而消防安全管理是物業管理最重要環節。其通過有效的事前干預，預防火災的發生;積極的事中控制，最大限度地減少火災事故的發生，解決因火災發生而給人員和財產造成的事故災難，為產權人和物業使用人提供安全舒適工作、生活生存環境。可以說物業消防安全管理為維護社會和諧穩定、提高人民生活的幸福指數起到不可或缺的作用。

關鍵詞：物業消防;安全管理;現狀;應對策略

引言

社會經濟快速發展，城市化進程的不斷發展，使各類的居民住宅樓相繼的興建起來，居民的生活水平不斷的提高，隨之而來的水、電、煤氣的用量也大大增加，但是，伴隨而來的也有一些住宅區發生火宅的問題，因此，合理的管理物業消防工作對于住宅居民來說非常重要，總體上我國的物業管理水平還不高，在消防安全管理方面的經驗還不豐富，體系也不夠完善，需要解決的問題很多。

1當前物業消防安全管理的現狀

由于物業管理服務進入人民的日常生活，至今也就三十余年的發展歷程，總體上我國的物業管理水平還不高，在消防安全管理方面的經驗還不豐富，體系也不夠完善，需要解決的問題很多。

1.1消防設施陳舊，得不到及時更新

現行的很多老舊建筑建成于國家建筑工程建設技術標準實施之前，防火設計并未達到現行法律法規制定的要求，特別是在建筑材料使用、間距設置、消防車通道、防排煙設計等方面便落下先天不足。加之二次裝修過程中再出現使用防火等級不足的建筑材料，甚至改變房屋設計用途，隨意超設計負荷的增設用電設備，特別是部分老舊市場、辦公樓后期大量增設空調等大功率電器，又未對其負荷進行必要的檢測和計算，給消防安全管理留下了隱患。

1.2相關制度不健全

任何一項工作的高效開展都離不開完善的制度約束和指導。然而，由于受到當前物業消防安全管理中工作人員消防意識薄弱以及相關制度不完善等因素的影響，導致消防安全管理工作的制度和措施無法得到有效落實。尤其是在沒有規范制度的指導和約束下，不僅影響了消防安全管理工作作用的充分發揮，同時工作人員也因為失去了制度的管理和約束，出現了消極怠工的現象。為了徹底改變這一現狀，相關部門必須在開展物業消防安全管理工作時，合理劃分物業工作人員的工作內容和范圍，將物業消防安全管理工作的責任落實到每一個責任人的身上，才能在增強物業消防安全管理工作人員責任感的同時，促進物業消防安全管理工作效率和質量的全面提升。

1.3消防安全管理主體責任不明

目前城市建筑的開發商在設計、裝（維）修階段基本沒讓物業企業介入，形成建、管脫節，造成該產權在物業使用過程中才發現個別消防設施功能不完善、管理不便利、操作不實用等問題，留下先天不足。當前，很多城市都還存在著同一建筑多種業態和多個產權單位因各種原因，不是或不愿共同聘請同一家物業企業現象;這些必然造成物業與物業、物業與業主矛盾眾多。由于物業消防安全管理涉及許多行業，而物業企業與區域內業主或物業使用人又常常因應當履行的工作范圍和職責界定不明，致使消防安全管理中產生大量矛盾糾紛無法得到根本性解決。

2改變現有物業消防安全管理現狀的重要性

隨著國家城市化進程的進一步加快，現代建筑越建越大、越建越高，大型商業樓宇和高層住宅區如雨后春筍，而前文提到的消防主體責任不明晰;專業化管理隊伍不滿足;資金投入不保障這些問題不能得到有效解決，消防安全就存在隱患。對于那些人員密集場所、超高層建筑，消防安全事故不發生則已，一旦發生火災后果就不堪設想，所造成的損失就可能是災難性的。因此，通過強化建設設計規范，落實消防安全主體責任的，加強消防安全專業管理團隊建設，改變物業消防管理現狀已經刻不容緩。

3改變現有物業消防安全管理現狀應對策略

3.1落實消防設施的維修保養

《消防法》第十六條規定，負有消防安全管理職責的機關企事業單位，必須按照國家和行業標準對建構筑物配置與之相適應的消防設施設備和滅火救援器材，設置消防安全指示標志，并按法規要求委托具有消防維保資質的單位定期組織對建構筑物現場消防設施設備進行檢驗、維修，確保其完好、有效;對消防重點單位和人員密集場所，還應落實每日巡查制度。所有建筑消防設施設備，每年都應當聘請第三方消防檢測機構進行至少一次全面質量檢測，出具檢測報告，確保其處于正常工作狀態。物業企業（或督促業主單位）依據建筑消防設施檢查維修保養相關規定有權監督消防維修保養單位認真履職;同時，對有保質期限要求的滅火器材，應當進行定期維護保養和到期更換處置工作，確保所有消防設備運行正常。

3.2構建完善的消防法律法規及相關體系

逐步完善物業消防法律法規及相關體系是提升物業消防安全管理的整體質量，推進物業消防安全工作順利實施的重要基礎和保障。有效結合國家消防法律法規，并結合各地區、各機構、各企業的實際發展情況進行科學合理的完善，并不斷將物業消防安全管理的工作內容進行精細化，并制定完善的物業消防安全工作體系，提高日系執行的力度和實際操作性。

3.3明確物業管理人員消防安全責任制

物業企業應根據國家的《消防法》《消防監督檢查規定》等相關法律法規要求，建立健全企業消防安全責任制，真正落實由單位主要負責人任消防安全第一責任人，管生產必須管安全，層層簽訂消防安全責任書，建立完善消防安全火災隱患防控治理制度。并結合本物業單位自身實際情況，確保消防安全管理過程中人、物、環、管四大要素有效銜接，通過嚴格實施消防安全管理工作考評，落實人人過關的獎懲制度，使企業形成一套完整的消防安全管理系統。

3.4建立高素質的物業消防應急管理隊伍

物業服務企業的各級消防安全管理人員應具備一定的防災滅火知識，熟悉《生產安全事故應急預案管理辦法》。日常工作中應認真落實每日防火巡查制度，保障安全出口、疏散通道、消防車通道暢通;確保滅火器、消火栓配件完好，報警系統準確無誤。備用消防電源、應急發動機、微型消防站能隨時啟用。定期組織消防安全檢查，發現消防安全隱患要建立隱患臺賬，落實整改目標、整改責任人、整改時限、整改資金、整改措施。物業服務企業應建立逐級防火崗位責任制，建立健全防火消防安全操作流程。要建立防火檔案，對消防設備運行狀況、重點消防部位、防火檢查記錄、設備檢測記錄等存檔備案;要建立物業管理區域微型消防站，成立與所管項目相適應的義務消防員隊伍。同時，與社會消防力量簽訂互助救援協議，制定滅火和應急疏散預案，定期開展有針對性的防火演練。

結束語

物業服務企業要想順應潮流，在現代化城市生活管理中演好自己的角色，通過自身物業服務提高企業自身的管理水平，創造良好的經濟效益和社會效益，為業主和物業使用人提供安全、舒適的工作生活環境，要在消防安全上加大投入，通過自身素質的提高，創新意識，樹立品牌，逐漸形成具有專業化人才隊伍、規范化操作流程、制度化管理手段的消防安全管理體系;從而提高企業對于消防安全的防控水平，有效地預防各類火災事故的發生。

參考文獻

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