從老舊小區(qū)改造看傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級

許榮杰

摘 要：目前我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，提升了廣大人民群眾的生活水平，我國對大量老舊小區(qū)進行了改造，給物業(yè)管理提出了一些要求，這些需求也加快了傳統(tǒng)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級。因此，我們需要從老舊小區(qū)改造的需求出發(fā)，加大對傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級的研究力度。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)改造;傳統(tǒng)物業(yè)管理;轉(zhuǎn)型升級

引言

為構(gòu)建穩(wěn)定和諧的社會環(huán)境奠定一個良好的基礎(chǔ)。本文從老舊小區(qū)改造的現(xiàn)實意義出發(fā)，分析了老舊小區(qū)改造給傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級帶來的機會，并提出了幾點老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的建議，目的在于加快傳統(tǒng)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級，為老舊小區(qū)居民提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)。

1老舊小區(qū)改造更新的現(xiàn)實意義

1.1有利于促進消化存量商品房

商品房去庫存是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要任務(wù)。遼寧省商品房庫存問題也比較突出，盡管省政府出臺了多項措施去化商品房庫存，但危機仍舊存在，各地還存在一些商品房空置問題，去除商品房庫存的任務(wù)仍然艱巨。老舊小區(qū)改造，在一定程度上有助于消減商品房庫存。有的老舊小區(qū)年久老化，房體建筑穩(wěn)固性受到影響，對這樣的樓體進行加固也許在一段時期內(nèi)能見效果，但不能肯定會從根本上消除隱患。所以，對這樣的老樓加固不如動遷。同時，小區(qū)內(nèi)“夾心房”和小區(qū)外“邊緣房”的居民，十分渴望能和其他居民一樣住上可心體面的房子，但這些房子動遷的可能性幾乎為零。既然庫存房需要找出路，一部分人期盼住上新居，政府應(yīng)該因事施策將供需雙方進行有效對接，或由政府主導(dǎo)對其進行公房租賃，或?qū)ζ溥M行住房扶貧，既能幫助住房弱勢群體實現(xiàn)喬遷之夢，也能推動房地產(chǎn)減少庫存，危房、另類房動遷還能為建立停車場提供空間。

1.2有利于推動社會進步

老舊小區(qū)改造是民生工程，也是社會工程，其中包含著眾多的社會關(guān)系。老舊小區(qū)的居民，多數(shù)屬于弱勢人群，他們沒有能力改善居住條件。政府主導(dǎo)對老舊小區(qū)進行更新改造，是對城鎮(zhèn)弱勢群體進行住房幫扶，體現(xiàn)了政府對民生的關(guān)注，體現(xiàn)了發(fā)展是為了人民的黨的執(zhí)政理念和社會主義發(fā)展目的。這項工程，能溫暖民心，會增強百姓的民族自豪感，也會增加民眾的工作熱情和干勁。普遍對老舊小區(qū)進行改造更新，需要繼續(xù)進行管理體制改革，摒棄陳舊分割的房產(chǎn)管理機制，明確社區(qū)責(zé)任主體，建立統(tǒng)一的房產(chǎn)管理體制，方能順利實施對小區(qū)的更新改造。對老舊小區(qū)改造更新，提質(zhì)了小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施，優(yōu)化了小區(qū)的生態(tài)環(huán)境，既保證了國家經(jīng)濟發(fā)展成果在居民生活條件上得到彰顯，也會推動城市建設(shè)整體上升層次。小區(qū)增建文化活動場所，在社區(qū)營造了學(xué)習(xí)的氛圍，有助于居民提高文化素養(yǎng)，培養(yǎng)健康高雅的情趣，對社會主義核心價值觀和精神文明建設(shè)大有裨益。小區(qū)環(huán)境的改善，便于居民交往與溝通，有助于形成互助互敬的鄰里關(guān)系，促進和諧社區(qū)生成，促進和諧社會的建設(shè)。所以，老舊小區(qū)改造更新是一項惠民工程，同時也是推動社會進步的一個有效載體。

2老舊小區(qū)改造給傳統(tǒng)物業(yè)管理轉(zhuǎn)型升級帶來的機會

2.1物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升

老舊小區(qū)改造之后傳統(tǒng)物業(yè)管理急需解決老舊小區(qū)居民的治安維護、綠化美化、停車管理、衛(wèi)生保潔等問題，特別是要解決一些專業(yè)性的服務(wù)難題，例如水、電、供暖、新裝電梯及維護等其他維修設(shè)施方面，因此需要引入專業(yè)化的力量來提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，組建一支專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。

2.2提升物業(yè)管理體制

老舊小區(qū)改造之后物業(yè)管理建設(shè)能夠得到政府投入的大量資金，然而對改造老舊小區(qū)投入大量資金，顯然對商品房小區(qū)的居民也不公平，引起為了保證公共資金得到公平性和有效性的應(yīng)用，物業(yè)管理公司需要制定出科學(xué)合理的物業(yè)管理機制，處理好與業(yè)主、政府和社會之間的關(guān)系，因此能夠提升物業(yè)管理的體制水平。

2.3補齊服務(wù)管理短板

社區(qū)治理的重點是老舊小區(qū)改造之后的物業(yè)管理，也是治理能力現(xiàn)代化和社區(qū)治理體系完善的難點，老舊小區(qū)改造之后要依靠高質(zhì)量的物業(yè)管理才能夠提升小區(qū)居民的滿意程度，客觀上要求引進專業(yè)能力較強的物業(yè)管理公司，能夠有效解決服務(wù)管理短板的問題

3老舊小區(qū)改造后物業(yè)管理轉(zhuǎn)型建議

3.1.充分發(fā)揮出政府職能性作用

一方面政府部門可以對老舊小區(qū)改造之后的物業(yè)公司進行補助，測算管理小區(qū)所需經(jīng)費，在合理收費的基礎(chǔ)上，不足部分由政府財政予以補貼。為確定補助資金的來源，可在房屋維修基金或在新建小區(qū)的經(jīng)費中先行劃撥，然后通過新的收費機制，逐年償還。還可通過財政支持、業(yè)主繳納等方式籌集資金，建立老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理補助專項基金等多種渠道來加以落實。另一方面對進駐老舊小區(qū)的物業(yè)企業(yè)，政府要給予相關(guān)的政策支持，例如設(shè)立老舊住宅小區(qū)物業(yè)長效管理獎勵補貼資金，出臺老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理優(yōu)惠政策等，明確屬地政府的主體責(zé)任，這樣可以大大提高物業(yè)管理企業(yè)參與積極性。

3.2培養(yǎng)和引進物業(yè)轉(zhuǎn)型高素質(zhì)人才

老舊小區(qū)改造之后對傳統(tǒng)物業(yè)管理提出了新的要求，對物業(yè)管理人員也提出了較高的素質(zhì)要求。根據(jù)人才培養(yǎng)目標(biāo)，我們進一步解構(gòu)物業(yè)管理專業(yè)人才的知識要求、能力要求和素質(zhì)要求。現(xiàn)代物業(yè)管理以業(yè)主需求為中心，要求學(xué)生能夠發(fā)現(xiàn)挖掘客戶需求，掌握心理學(xué)、客戶關(guān)系管理、市場營銷、社區(qū)管理等方面的知識，具備溝通表達(dá)、市場調(diào)查分析、客戶需求管理等方面能力;現(xiàn)代物業(yè)管理借助互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、電子商務(wù)等新技術(shù)改進管理實現(xiàn)服務(wù)創(chuàng)新，要求學(xué)生具備計算機、電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、樓宇智能化等方面的知識，具備吸收應(yīng)用物業(yè)管理服務(wù)新方法、新技術(shù)、新模式的創(chuàng)新創(chuàng)意能力;現(xiàn)代物業(yè)管理強調(diào)挖掘物業(yè)服務(wù)的附加值和邊際效益，豐富服務(wù)品類，創(chuàng)新服務(wù)模式，要求學(xué)生掌握物業(yè)管理項目系統(tǒng)運營服務(wù)與管理的技術(shù)知識，具備項目策劃、組織實施、拓展業(yè)務(wù)范圍、創(chuàng)造企業(yè)利潤的能力。物業(yè)管理公司需要通過培訓(xùn)方式來提升物業(yè)管理人員的職業(yè)素質(zhì)水平，對于人才培訓(xùn)應(yīng)在職前培訓(xùn)中，令員工能詳細(xì)了解部門運作及規(guī)章制度，職前培訓(xùn)能夠使聘用的員工更快投入工作。員工的在職培訓(xùn)則應(yīng)以項目形式進行，使其能夠?qū)ぷ髦械膹?fù)雜性更有效作出適當(dāng)處理。

3.3創(chuàng)新物業(yè)管理模式

準(zhǔn)物業(yè)管理模式作為一個過渡政策，其目的是通過政府補貼引入物業(yè)公司，一部分老舊小區(qū)曾為三公企業(yè)自管單位，居民沒有繳納物業(yè)費的習(xí)慣，一部分老舊小區(qū)居民則習(xí)慣于“政府兜底”，享“免費午餐”，這些觀念的存在，導(dǎo)致部分老舊小區(qū)物業(yè)費收繳率低下，物業(yè)公司難以開展工作。因此，為了提高收費率，小區(qū)局鼓勵物業(yè)管理公司提高服務(wù)質(zhì)量，讓居民們按月、按季度分次繳納，降低交費壓力。應(yīng)強化監(jiān)督，規(guī)范職業(yè)經(jīng)理人履職行為。參照現(xiàn)代企業(yè)管理制度，明晰社區(qū)居民議事會與職業(yè)經(jīng)理人的權(quán)責(zé)，既要保證職業(yè)經(jīng)理人擁有充分的管理自主權(quán)，又要發(fā)揮好社區(qū)居民議事會和廣大居民的監(jiān)督作用，提升物業(yè)管理公司的物業(yè)管理水平。

結(jié)束語

老舊小區(qū)改造之后會對傳統(tǒng)物業(yè)管理提出新的要求，會加快傳統(tǒng)物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級，給傳統(tǒng)物業(yè)管理帶來的既是機會又是挑戰(zhàn)。因此，物業(yè)管理公司需要緊緊抓住這個發(fā)展機會，采用科學(xué)合理的對策來加快物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型升級，為老舊小區(qū)居民提供高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，提升老舊小區(qū)的生活質(zhì)量水平。

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