個人房貸應當加以更審慎管理

葛豐

近期有媒體報道稱，監管部門要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。

盡管該消息尚待進一步予以確認，但來自市場方面的信息顯示，近來個人房貸額度確有吃緊跡象。而這種針對個人房貸的從嚴管控，與此前針對房企新推出的“三道紅線”新規，共同構成了對房地產融資端的嚴密“合圍”。

依據過往經驗，個人房貸金額小、借款人分散，主要涉及微觀層面風險把控。但問題是，就像量變可以引起質變，個人房貸的連續多年過快增長，同樣導致其宏觀效應不斷凸現，因此對個人房貸的角色判定與風險管理，理當與時俱進地納入更廣視野中重新審視。具體包括：

首先，由于首付比要求以及個人無限責任等原因，我國個人房貸違約率確實較低，但這種較合意的結果不斷刺激引發的另一個結果是，銀行對個人房貸的偏好度越來越高。這不僅導致我國購房家庭整體債務負擔增加非常明顯，而且在某些局部，已經積累起較大的風險，譬如，在低收入家庭組和新購房家庭組。而這種看似蟄伏中的局部性風險，客觀上對穩就業、穩收入等宏觀任務提出了更高的要求。

其次，當前我國金融安全的相對薄弱環節之一，就是房地產企業的資產負債率明顯過高，而如果對這種狀況做進一步探究，就會發現與一般想象大相徑庭，即我國房地產企業的負債結構中，直接來自金融部門的融資比例其實并不高。從2015年起，我國房地產企業負債結構中非常重大的一個變化就是，來自非金融部門的融資占比快速飆升至70%以上，這其中，最主要的來源就是由個人房貸轉化而來的居民購房款。因此，這說明如果僅針對房企融資進行收緊，我國房地產企業的高負債問題并不能得到有效控制。

第三，雙循環發展格局下提振消費的重要性、迫切性不言而喻，而過高的房價，對我國居民部門消費能力與消費意愿的抑制作用極為顯著。故此從這個角度來看，房地產調控并非僅針對房地產單個部門，其效果如何，更是關系到中國經濟提質增效的大局。

在保持市場總體穩定的前提下，當前房地產調控較切實際的首要目標，就是要盡可能消除房價再次過快上漲的預期。而數據表明，2008年以來，我國居民部門三次加杠桿進程提速，都伴隨著房地產價格和銷量的明顯上升，因此這種高相關性，已充分說明個人房貸在穩房價乃至穩經濟通盤戰略中的重要地位。

所以說，在經歷連年高速擴張后的現時階段，看似微觀的個人房貸已經一頭連接千家萬戶，一頭連接宏觀大局。而應因這種新的形勢，有必要對個人房貸加以更審慎的宏觀管理，畢竟只有這樣，才能在一個恰當的外力介入下，及時消除掉銀行和購房者在短期逐利性驅動下，“合謀”催生并不斷放大非理性繁榮的可能性。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2020年第19期）