環(huán)京房?jī)r(jià)部分“腰斬”

視覺(jué)中國(guó)

國(guó)慶假期，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪了被稱為環(huán)京“一哥”的燕郊樓市，節(jié)日并沒(méi)有出現(xiàn)十分火爆的看房情景，市場(chǎng)較為平靜。在近兩年環(huán)京房?jī)r(jià)承壓的情況下，當(dāng)?shù)匾皇帧⒍值臉潜P(pán)價(jià)格都較為低迷，相對(duì)于2017年初的市場(chǎng)高點(diǎn)，價(jià)格部分腰斬。

有的二手房虧了上百萬(wàn)

記者走訪的幾家售樓處，看房的人均不太多。10月8日下午兩三點(diǎn)鐘某售樓處，大約有10多組客戶在看房，該樓盤(pán)是燕郊北城較高端的項(xiàng)目，房子為11層的小高層，樓盤(pán)打出低密度洋房的廣告。銷(xiāo)售人員告訴記者，這個(gè)十一假期可能很多人都出去旅游或回鄉(xiāng)了，看房的人并不算多。

記者現(xiàn)場(chǎng)了解到，目前該項(xiàng)目在售的戶型為97平方米及121平方米兩種戶型，單價(jià)每平方米2.5萬(wàn)元左右，國(guó)慶期間沒(méi)有促銷(xiāo)活動(dòng)。

這樣的價(jià)格在燕郊樓盤(pán)中處于較高價(jià)位，相比之下，附近的高層二手房均價(jià)還不到兩萬(wàn)。燕郊東部七八公里處有幾處新開(kāi)樓盤(pán)項(xiàng)目，均價(jià)在17000元/平方米左右，國(guó)慶還有買(mǎi)房送車(chē)位等特惠活動(dòng)。比如嘉都項(xiàng)目的活動(dòng)是限量房源9折加送車(chē)位，與它相隔不遠(yuǎn)的水榭花城項(xiàng)目，也是購(gòu)房打折以及送車(chē)位。價(jià)格較低的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況要好一些，上述水榭花城項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員告訴記者，國(guó)慶假期8天，該項(xiàng)目售出171套房，與當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目相比，排名靠前。

除了燕郊，環(huán)京的大廠、香河等此前熱門(mén)區(qū)域，目前新盤(pán)價(jià)格也不高。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者咨詢了解，大廠某新盤(pán)，打著大廠產(chǎn)業(yè)新城、人大附中等賣(mài)點(diǎn)，單價(jià)在18000元/平方米。

燕郊新房?jī)r(jià)格起不來(lái)，二手房市場(chǎng)價(jià)格也在“低位”徘徊，這讓不少業(yè)主頗受打擊。

在燕郊北城的一個(gè)小區(qū)門(mén)口，某家房產(chǎn)中介小劉在推薦相關(guān)二手房產(chǎn)。他告訴記者，現(xiàn)在該小區(qū)均價(jià)在一萬(wàn)六七千元，個(gè)別著急出手的業(yè)主，還掛出過(guò)15000多元的單價(jià)。而該小區(qū)房?jī)r(jià)最高點(diǎn)時(shí)均價(jià)曾達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米，個(gè)別房子單價(jià)甚至達(dá)到4萬(wàn)元左右，是當(dāng)時(shí)燕郊最牛的樓盤(pán)之一。

小劉當(dāng)天推薦的一套41平方米的開(kāi)間，報(bào)價(jià)是73萬(wàn)元。據(jù)他回憶，2017年市場(chǎng)最熱的時(shí)候，他賣(mài)過(guò)的該小區(qū)同樣戶型的房子，最高的一套價(jià)格達(dá)到161萬(wàn)元。“還有一套56平方米的住宅賣(mài)了199萬(wàn)元。”

如按小劉提供的價(jià)格信息，當(dāng)時(shí)100多萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)41平方米住宅的業(yè)主，目前虧損了近90萬(wàn)元。而56平方米的那個(gè)住宅，以現(xiàn)在均價(jià)，總價(jià)下跌已超過(guò)100萬(wàn)元。

現(xiàn)在出手燕郊二手房，價(jià)格會(huì)不會(huì)再跌？

小劉的看法是，現(xiàn)在外地許多三四線城市房?jī)r(jià)都一萬(wàn)多了，環(huán)京一萬(wàn)多的價(jià)格，應(yīng)該沒(méi)有多少下降的空間了。一些業(yè)主告訴他，再降的話房子寧可不賣(mài)了。

多個(gè)新住宅目前不限購(gòu)

事實(shí)上，燕郊只是河北省廊坊市三河市下轄的一個(gè)鎮(zhèn)，與通州一河之隔，距離北京東部城區(qū)國(guó)貿(mào)等地只有二三十公里，相比北京某些區(qū)域，擁有距離優(yōu)勢(shì)，這讓其成為環(huán)京居住或投資的“一哥”。2017年初，燕郊等類(lèi)似北三縣區(qū)域的房?jī)r(jià)達(dá)到歷史最高點(diǎn)。

2017年3月，北三縣限購(gòu)政策出臺(tái)，購(gòu)買(mǎi)當(dāng)?shù)刈≌?lèi)房產(chǎn)需有當(dāng)?shù)貞艨诨蛏绫＃比h樓市從火爆飆漲逐漸回歸理性平靜。

不過(guò)，記者在采訪中了解到，目前燕郊及其他北三縣區(qū)域購(gòu)房出現(xiàn)一個(gè)新動(dòng)向，即二手房仍然限購(gòu)，但是新盤(pán)一般不限購(gòu)，北京戶口和外地戶口都可以購(gòu)買(mǎi)。

上述大廠項(xiàng)目的銷(xiāo)售表示，該項(xiàng)目對(duì)外地人都不限購(gòu)。小劉也告訴記者，目前燕郊新盤(pán)不限戶口、社保，都可以做網(wǎng)簽，但是不知道該政策能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間。

燕郊某樓盤(pán)外景

燕郊某中介掛牌推介的房源。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者李慧敏攝

燕郊水榭花城等項(xiàng)目也表示沒(méi)有當(dāng)?shù)貞艨谝部梢再?gòu)買(mǎi)。

但記者查詢當(dāng)?shù)胤抗芫值认嚓P(guān)網(wǎng)站，并沒(méi)有找到相關(guān)政策。

而上述燕郊洋房的售樓部人員，在記者問(wèn)到?jīng)]有當(dāng)?shù)貞艨诤蜕绫？煞褓?gòu)房時(shí)表示，他們沒(méi)有明確不限購(gòu)政策是否可行，如果記者確定購(gòu)買(mǎi)，“會(huì)向上匯報(bào)處理這個(gè)事”。

入住率不到一半，仍有人想上車(chē)

是誰(shuí)在環(huán)京買(mǎi)房？

在管莊附近單位工作的小牛，在北京市區(qū)有一套房子，但因?yàn)椴幌敫L(zhǎng)輩擠在一起住，小兩口在燕郊另買(mǎi)了一套房居住，每天開(kāi)車(chē)上下班，單程半小時(shí)左右，覺(jué)得還挺方便。

不過(guò)，小牛告訴記者，之前可能投資的居多，所以燕郊的房子入住率普遍低。晚上在燕郊會(huì)發(fā)現(xiàn)很多樓盤(pán)亮燈率都不到一半。她家附近的一個(gè)新樓盤(pán)，交付已經(jīng)一年多了，從晚上燈光來(lái)判斷，入住率“感覺(jué)都不到五分之一”。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，小劉“擺攤”賣(mài)房的小區(qū)對(duì)面一處看起來(lái)較新的樓盤(pán)，僅從室外空調(diào)機(jī)的安裝來(lái)看，整棟樓的空調(diào)安裝量屈指可數(shù)，前后數(shù)棟樓人氣都格外冷清。

最早一批在燕郊買(mǎi)房的鳳姐，以8000多元/平方米購(gòu)置了3套房子，在價(jià)格高點(diǎn)賣(mài)出兩套，目前還持有一套。“我們就是投資，都不裝修的，燕郊很多都是投資。”鳳姐告訴記者，“目前這一套可以說(shuō)是凈賺的，所以現(xiàn)在價(jià)格多少我也不太在意。”

而半投資半自住的趙磊在環(huán)京的購(gòu)房經(jīng)歷可稱得上“酸爽”，具有北京購(gòu)房資格的他，之前因?yàn)橘Y金有限，在北京市區(qū)買(mǎi)房壓力大，就打算在環(huán)京買(mǎi)房。對(duì)比下來(lái)，他覺(jué)得燕郊在與北京的交通、距離方面性價(jià)比較高，自住可以，作為投資也可以。2018年底，彼時(shí)燕郊樓市已經(jīng)下跌了一波，趙磊判斷價(jià)格已經(jīng)觸底，因?yàn)橄拶?gòu)，他選擇在燕郊購(gòu)置了一套商住公寓，單價(jià)兩萬(wàn)元左右的loft，目前還未交房。

沒(méi)想到的是，這一年多來(lái)，燕郊各類(lèi)房子價(jià)格又下降一輪。趙磊發(fā)現(xiàn)，他所購(gòu)房產(chǎn)附近有個(gè)成熟的商住項(xiàng)目，之前看房時(shí)單價(jià)是15000元左右，而現(xiàn)在單價(jià)已降到了八九千元。所以他預(yù)計(jì)未來(lái)自己的房子如果入市，可能價(jià)格堪憂。

“我擔(dān)心我買(mǎi)的商住房出不了手，如果當(dāng)?shù)刈≌?lèi)房屋限購(gòu)放開(kāi)的話，誰(shuí)還來(lái)買(mǎi)商住的？”趙磊說(shuō)。

不過(guò)，還是有不少人看好環(huán)京，因?yàn)榕c副中心的協(xié)同發(fā)展可為北三縣等環(huán)京項(xiàng)目帶來(lái)新的利好。

2019年1月11日，北京市政府在通州北京行政副中心舉行了揭牌儀式，副中心時(shí)代開(kāi)啟。

《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》2020年初頒布，規(guī)劃范圍包括北京市通州區(qū)和河北省廊坊市所轄三河市、大廠回族自治縣、香河縣行政轄區(qū)范圍，總面積2164平方公里。關(guān)于軌道交通方面，規(guī)劃指出，推進(jìn)城際鐵路建設(shè)。構(gòu)建以北京城市副中心站為主，亦莊站、燕郊站、三河站、香河站為補(bǔ)充的客運(yùn)樞紐體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)外交通與城市交通的順暢銜接。

張峰在環(huán)京看房則是為了投資，其年收入100多萬(wàn)，他在北京及其他地方已有不少房產(chǎn)。對(duì)股市不感冒的他，還是愿意把錢(qián)投在房子上，國(guó)慶節(jié)前，他抽出兩天時(shí)間幾乎把北三縣都跑遍了，大廠、燕郊的不少新盤(pán)都看了。

張峰告訴記者，現(xiàn)在北京市區(qū)的房子價(jià)格太高，投資已不合適，他一直看好燕郊等環(huán)京區(qū)域，尤其北京市政府遷到通州以后，他更堅(jiān)定了要在環(huán)京做點(diǎn)兒投資的決心。

張峰說(shuō)，前兩年燕郊等地的房?jī)r(jià)下調(diào)后他就想過(guò)來(lái)看，但因?yàn)檫@兩年安頓孩子去國(guó)外讀書(shū)和工作忙的原因，一直沒(méi)能來(lái)，現(xiàn)在趕上環(huán)京價(jià)格處于較低點(diǎn)，打算出手。他打算節(jié)后再去燕郊、大廠看看，把買(mǎi)房的事定下來(lái)。

（文中小劉、小牛、鳳姐、趙磊、張峰均為化名）

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2020年第19期）

責(zé)編：楊百會(huì) yangbaihui@ceweekly.cn

美編：孫珍蘭