房地產業對中國經濟真的那么重要嗎？

周 文

(湖北經濟學院 金融學院，湖北 武漢 430205; 湖北金融發展與金融安全研究中心，湖北 武漢 430205; 武漢區域金融發展研究院，湖北 武漢 430205)

0 引言

0.1 背景

近年來，房地產業成為我國最終需求最為旺盛的行業之一。以固定資產投資為例，房地產業是我國固定資產投資最多的行業，如表1所示，按照中國2012年42部門投入產出表的行業劃分，在所有行業中，2005～2015年，房地產業的固定資產投資占我國固定資產投資總額之比穩定地保持在30%左右，一個行業的固定資產投資額幾乎占了全國固定資產投資的1/3。按照《中國固定資產投資年鑒》的統計口徑，我國固定資產投資的資金來源分為六種：國家預算、國內貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金，房地產業固定資產投資占國內貸款來源之比已不斷攀升至36%以上，占其他來源之比已較為穩定地維持在80%左右，占自籌資金來源之比穩定在20%左右，占利用外資之比雖有起伏，但也占到10%～20%之間，甚至占國家預算來源之比也由2005年的1.23%提高到2015年的9.21%，最高的是2012年，占比達到11.06%，唯一較小的是占債券來源之比。不可否認的一個事實是，除了債券資金外，幾乎各路資金都蜂擁投向房地產業。

表1 房地產業固定資產投資占比情況(2005～2015)

同期，中國按支出法計算的GDP中，資本形成占比約45%，資本形成中，固定資本形成占比約為95%，如表1所示，房地產業占我國固定資產投資之比約為30%，那么房地產固定資產投資對近些年的GDP的直接貢獻約為12.8%。

如果在房地產固定資產投資的基礎上，再考慮房地產最終消費，房地產業對GDP的貢獻還要大。基于此，理論界與實務界似乎形成了一個“共識”：房地產業影響廣泛、產業鏈長，對中國經濟極其重要。但是，要全面評估房地產業在國民經濟系統中的重要性，不能僅觀察該行業當年的固定資產投資額和最終消費額占GDP的比重，以下幾個問題不能回避：第一，房地產業對其他行業產出的拉動作用如何？第二，房地產業對勞動力、資本等要素的報酬拉動作用如何？第三，房地產業對居民、企業和政府等機構部門收入的拉動作用如何？如果這些拉動作用都十分顯著，那么前述“共識”無可厚非，否則該“共識”仍值得商榷。

0.2 文獻綜述

作為國民經濟的一個組成部分，房地產業發展自然能帶動經濟增長，黃忠華等[1]、祝運海[2]的實證研究均表明了這一點。但是，呂濤認為房地產投資的確能推動各地區的經濟增長，但其增長效應并不顯著[3]。不僅如此，王重潤和崔寅生認為如果考慮房地產投資的擠出效應，其對經濟增長的影響將大幅下降[4]，呂風勇認為房地產投資傾向的提高會提高當期的產出增長率，但會降低下一期產出增長率，這是因為擠出效應降低了資源配置效率，對潛在產出增長率產生了負面影響[5]。許憲春等從房地產開發投資、房地產生產和房地產消費三個方面全面分析了房地產經濟對國民經濟增長的作用，認為房地產經濟合理增長對國民經濟健康發展具有重要意義，但房地產經濟過熱會對實體經濟造成“抽血效應”，對居民消費造成“擠出效應”，對金融和經濟運行造成“風險效應”[6]。

與從時間序列或面板數據出發探究房地產發展和經濟增長兩個變量間的關系不同，有部分研究試圖從行業間關聯的視角來觀察房地產業是如何影響其他行業進而拉動經濟增長的。王國軍和劉水杏認為房地產業的后向拉動作用大，而前向推動作用小[7]，夏明認為房地產業對不同行業有不同影響，對國民經濟拉動作用較大[8]，況偉大[9]和李秀婷等[10]認為房地產業具有產業鏈長、拉動作用強的特點，可有效促進經濟增長。但是另有一些研究并不樂觀，趙龍節和閆永濤認為房地產業對金融業依賴強，與政府關系密切，但對國民經濟的帶動作用非常有限[11]。魏巍賢和原鵬飛對北京、上海、廈門三地的研究表明，房地產業對國民經濟的帶動作用普遍較弱，其對經濟的帶動作用主要通過其緊密相關產業來實現[12]，關高峰和賀根慶對海南省[13]、滿向昱等對北京市[14]的投入產出分析也得出了很相似的結論。顏節禮認為房地產業對國民經濟的貢獻很低，從產業技術關聯和市場關聯來看，都不能作為支柱產業[15]。劉曉欣和賈慶英認為我國房地產業直接和間接帶動經濟的作用極大弱化[16]。

相對于對經濟的拉動，房地產業對要素報酬以及機構收入的影響相關研究較少，孟延春和湯蒼松認為房地產業的產出結果向利稅傾斜，對勞動力報酬的直接和完全拉動作用非常有限[17]。陸子含等認為房地產業主要通過拉動機構部門收入進而拉動固定資產投資、經濟增長[18]。

已有研究關于房地產業對經濟增長的作用以及在國民經濟中地位進行了廣泛討論，綜合各種結論大致可以得出以下共識：房地產業對當期的經濟增長具有重要作用，而對未來的經濟增長可能作用不顯著，房地產業對經濟增長的直接貢獻較大，但對其他行業的經濟帶動作用可能有限，對企業盈余和政府收入拉動顯著，對勞動力報酬的帶動作用有限。由此而引申出來的問題是：第一，房地產業對經濟增長的作用為什么主要是短期而直接的，長期而間接的作用為什么比較小？第二，房地產業到底對哪些行業的拉動作用比較大，其產業鏈到底是長還是短？第三，與投入產出分析法相比，有沒有其他方法能跳出行業間關聯的局限，全面討論房地產業對其他行業產出、要素報酬和機構收入的影響？

0.3 本文的工作

本文擬基于中國2002、2007和2012年的投入產出表及其他經濟統計資料編制三個年份的社會核算矩陣(Social Accounting Matrix, SAM)，把42個行業部門、勞動力和資本兩個要素部門、居民和企業兩個機構部門納入內生部門參與SAM乘數的計算，并對房地產業對所有行業產出、要素報酬和機構收入的影響乘數進行轉移效應、開環效應、閉環效應的分解，同時，對房地產業對重點行業、兩種要素、兩個機構的影響路徑進行了結構化分析，試圖細致地解決以下問題：房地產業到底通過什么路徑對哪些聯系緊密行業的產出、勞動力和資本報酬、居民和企業收入造成了什么特征的影響？

本文的邊際貢獻體現在：第一，基于SAM的研究可以將更多的要素部門和機構部門納入內生部門進行乘數計算，包含的經濟信息更充分，分析結論更為豐富；第二，基于SAM的乘數分解和結構化路徑分析，能夠厘清房地產業影響行業產出、要素報酬和機構收入的基本原理和主要路徑。

1 模型

1.1 房地產業對產出、要素報酬、機構收入的影響機制

如圖1所示，在暫不考慮政府部門的情形下，如果房地產業的產出增加，對其他行業的中間投入需求增加，自然地引起其他行業的產出增加，這是一種直接影響；同理，其他行業的產出增加，對房地產業以及其他各行業的中間投入需求增加，這將引起各行業的產出進一步增加，這是一種間接影響。各行業的產出增加，自然會影響各行業的增加值，增加值主要在勞動力和資本兩大要素部門進行分配，形成勞動力和資本報酬，這兩種要素報酬會影響居民和企業收入，進而影響居民消費和企業投資，最后又回過頭來影響房地產業和其他行業的產出，這是一種引致影響。因此，房地產業對產出、要素報酬和機構收入的影響具有多環節循環的特征。

圖1 房地產業對產出、要素報酬、機構收入的影響機制示意圖

再把政府部門考慮進來，房地產業產出變動意味著政府部門的土地出讓金收入變動；含房地產業在內的各行業增加值分配過程中，政府的生產稅收入會受影響；要素報酬分配結束后，政府的所得稅收入會相應變動，因此，即便不考慮消費稅收入，政府部門收入將在多個環節受到影響。

1.2 SAM的乘數及其分解

通常，SAM設定4個內生賬戶集：產業、商品、要素和機構，其中產業和商品賬戶集將一個2n×2n的矩陣集結成一個n×n的中間投入產出矩陣(n為產業/商品的部門數)，因此，實際參與矩陣運算的內生賬戶集只有三個。記內生賬戶間的交易矩陣為N，記外生賬戶對內生賬戶的注入為Y，記各賬戶的行和(列和)為Xn，有:

N+Y=Xn

(1)

將SAM內生賬戶中的每個元素除以所在列的列和，可以得到平均支出傾向矩陣，以An表示。可有:

Xn=AnXn+Y=(I-An)-1Y=MaY

(2)

式(2)中，I為單位矩陣，Xn=[X1,X2,X3]T,Y=[Y1,Y2,Y3]T，Ma稱為賬戶乘數矩陣，它反映了社會核算矩陣中各賬戶間的內在關系。1單位外生沖擊對第j賬戶的產出影響為：

(3)

分別定義：

(4)

(5)

令：

(6)

矩陣細節為:

(7)

(8)

(9)

此時，賬戶乘數矩陣Ma可分解為：

Ma=Ma3Ma2Ma1

(10)

Ma1是轉移乘數矩陣，其中間的分塊矩陣是單位陣，(I-A11)-1為產業間轉移乘數，(I-A33)-1為機構間(企業和居民間)轉移乘數。

Ma2是開環乘數矩陣，其對角線上的單位陣表明它不涉及各內生賬戶集之間的轉移，而其他非對角線上分塊矩陣體現了不同賬戶集之間的交互作用。

Ma3是閉環乘數矩陣，其對角線上的三個分塊矩陣展現了矩陣A*中的內生賬戶間收入流循環轉移關系。

可將式(10)寫成加法形式：

Ma=I+(Ma1-I)+(Ma2-I)Ma1+

(Ma3-I)Ma2Ma1

=I+T+O+C

(11)

其中，I表示初始的單位注入；T表示轉移乘數效應，可測度外生注入對各內生賬戶集內部的直接轉移效應；O表示開環乘數效應，可測度外生注入對內生賬戶集間的交叉經濟影響；C為閉環乘數效應，可測度外生注入經過收入循環后對初始沖擊點的影響。

在乘數計算過程中需要說明的是：第一，房地產業的最終需求——即固定資產投資和最終消費——可看成是外生注入；第二，該外生注入對其他行業部門的影響包括轉移效應和閉環效應，不包括開環效應；第三，該外生注入對要素部門和機構部門的影響均包括開環效應和閉環效應，但不包括轉移效應。

1.3 基于SAM的結構化路徑分析

Lantner[19]和Gazon[20]在分析經濟影響的結構化特征方面進行了最初的嘗試，Defourny和Thorbecke將其應用于擴展的線性化模型[21]，結構化路徑分析逐步從投入產出模型應用到SAM模型(王其文等[22])。

如圖2，結構化分析路徑方法將SAM中的每個內生賬戶看作結點，兩個結點i和x之間的聯系用弧(i,x)表示，平均支出傾向矩陣An中的元素axi定義為弧的強度，它反映了從結點i對結點x影響的大小。連接結點i，x，y，j所形成的連續的弧(i,x)，(x,y)，(y,j)稱作路徑，路徑所包含的弧的個數稱為路徑長度。如果一條路徑不重復經過其中任何一個結點，那么該路徑為基礎路徑，起點和終點恰好重合的路徑為回路，圖2中，i→x→y→j是一條基礎路徑，而x→y→z→x就是一條回路。

圖2 結構化路徑分析中的基礎路徑與回路

賬戶i受到外生注入的沖擊，經過路徑s最終作用于j，其影響(i→j)可以定量地分為三類：直接影響、完全影響和總體影響。直接影響是賬戶i的收入變動通過基礎路徑對賬戶j收入的影響，如果賬戶i和賬戶j直接連接，其直接影響就是平均支付傾向矩陣An中的元素aji，即:

(12)

如果賬戶i到賬戶j需要經過多個結點，直接影響為該路徑各段弧的強度之積，以圖2為例，即：

(13)

在復雜的經濟體中，某一結點對另一結點的影響除了通過基礎路徑產生的直接影響外，還會因為基礎路徑結點之間存在的大量回路產生間接影響，把經由這一路徑造成的直接影響和間接影響加總可以得到該路徑上的完全影響：

(14)

式(14)中，Ms為路徑乘數，其值等于兩個行列式的商Δs/Δ，其中Δ為行列式|I-An|的值，Δs為在行列式|I-An|的基礎上刪除基礎路徑經過的各個結點后得到的子式的行列式的值。路徑乘數不小于1，該值越接近1，表明經過基礎路徑各個結點的回路影響越小，主要是直接影響在起作用，該值越顯著地大于1，表明除直接影響外，經過基礎路徑各個結點的回路影響也很大。

總體影響刻畫的是對起始結點與受影響終點之間所有路徑影響的綜合，在數量上，結點i發生外生注入后，對結點j產生的總體影響就是賬戶乘數矩陣Ma中的第j行、第i列的元素值，即：

(15)

直接影響、完全影響和總體影響的聯系和區別在于：僅依次經過某一條基礎路徑各段弧的影響是直接影響，它加上經過該基礎路徑各個結點的所有回路的影響構成完全影響，所有路徑的完全影響之和構成總體影響。

2 2002、2007、2012年中國SAM矩陣的編制

以國家統計局公開發布的中國2002年、2007年和2012年42部門投入產出表為基礎，結合歷年中國財政年鑒、中國統計年鑒、中國國際收支平衡表和中國資金流量表(實物表)中的相關數據，筆者采用自上而下的編制方法，先編制了2002、2007和2012年中國宏觀SAM，再編制這三個年份的中國細化SAM。

2.1 2002年和2007年中國SAM矩陣的編制

與中國經濟的社會核算矩陣研究小組[23]的SAM賬戶分類相同，本文在編制2002和2007年宏觀SAM時，均分為商品、活動、勞動力、資本、居民、企業、政府補貼、預算外和體制外、政府、儲蓄—投資、存貨變動、國外等12個賬戶，在編制細化SAM時，將商品和活動賬戶細分為42個行業部門，因此這兩個年份的宏觀SAM是12×12部門的，細化SAM是94×94部門的。

2.2 2012年中國SAM矩陣的編制

隨著我國財政體制不斷完善，財政補貼逐漸從財政體系中淡出，2006年之后，政府給予居民的價格補貼已不再發布，2011年，財政部全面取消預算外資金，所有政府性收入全部納入預算管理，因此，2012年中國宏觀SAM減少了“政府補貼”、“預算、體制外”兩個部門，僅包括剩余10個賬戶，但細化SAM的商品和活動賬戶同樣細分為42個行業部門，因此2012年宏觀SAM是10×10部門的，細化SAM是92×92部門的。

2.3 三個年份內生部門的設置

本文致力于測算房地產業對行業產出、要素報酬和機構收入的影響，因此，在三個年份中，均把商品、活動、勞動力、資本、居民和企業六個賬戶設置成內生部門，政府相關部門、儲蓄-投資、存貨變動及國外部門設置為外生部門。在實際運算時，把商品和活動部門這個84×84的矩陣集結成一個42×42的中間投入產出矩陣，和三個年份42部門投入產出表的生產部門劃分保持一致。

3 實證分析

3.1 房地產業對行業產出的拉動作用

(1)房地產業對行業總產出拉動作用的排序情況

如果42個行業最終需求增加1個單位，對所有行業的總產出會產生多大的拉動作用？通過公式(3)可以計算出各行業的影響值。值得說明的是，此處關注的是42個行業受影響產出的加總，沒有把對要素部門和機構部門的影響加進來。如表2所示，2002年、2007年和2012年，如果最終需求增加1單位，通信設備、計算機及其他電子設備制造業造成的產出總效應和轉移效應都是最大的，閉環效應最大的是農業部門，不同年份、不同效應排序處于中間位置(第21位)的行業有變化。

但從表2中不難發現：三個年份，無論是總效應、轉移效應還是閉環效應，房地產業都排序倒數第二或倒數第一位，這一排序結果清晰地表明房地產業無論是通過行業間的直接拉動(轉移效應)，還是通過影響機構部門收入后再對各行業造成的引致拉動(閉環效應)幾乎都是所有行業中最小的，這一結果與孟延春和湯蒼松[17]、何東偉和胡小鵬[24]依據中國投入產出表計算的房地產業影響力系數排序可以相互印證，房地產業的行業總產出拉動作用極低。

表2 房地產業與其他行業拉動行業總產出效應比較

(2)房地產業重點影響的行業

雖然總產出拉動作用有限，但還是有必要進一步厘清房地產業到底重點拉動了哪些行業產出，以回答其產業鏈長短問題。表3是2002、2007和2012年三個年份房地產業最終需求變動1個單位，總效應排位前十的受影響行業。從表3中可以觀察到排序第1的都是房地產業自身，這是由于總效應包括了房地產業自身外生注入的那1個單位，如果不考慮這1個單位，房地產業對自身的拉動作用微乎其微——2002年對該行業1萬元錢的投資或最終消費僅能間接拉動該行業產出110元，通過影響機構部門收入再回頭來影響該行業的產出僅為370元。

表3 房地產業影響產出的總效應前十位行業

三個年份，排名第2到第10位的行業主要是農業、化學工業、金融業、食品制造及煙草加工業、交通運輸及倉儲業、住宿和餐飲業、金屬冶煉及壓延加工業等行業，對這些行業的總效應可以分解為轉移效應和閉環效應，其中轉移效應是生產部門內部較直接的拉動，而閉環效應是對機構部門收入造成影響后，又回過頭來影響機構部門對各行業產品和服務的需求而造成的引致影響，因此，閉環效應受到兩個因素的影響：其一，房地產業對機構部門收入的影響大??；其二，機構部門對各行業產品和服務的需求占該部門總產品和服務需求的比重。從表2中可以發現，房地產業對農業造成的總影響比較大，主要是對農業的閉環效應比較大，如果房地產業對居民、企業等機構部門的收入影響不大，那么對農業的閉環效應大的原因在于居民的需求結構中農產品占比較高。因此，房地產業對閉環效應較大的行業造成了較大的總效應，并不是因為房地產業直接對該行業產出的拉動，而是因為受影響的行業在機構部門的需求結構中比較重要。

在表3中可以發現，2002、2007、2012三年中，只有金融業的轉移效應顯著大于閉環效應，2012年，另有租賃和商務服務業的轉移效應較大，與此同時，三個年份中，金屬冶煉及壓延加工業的轉移效應和閉環效應十分接近，從產出總效應層面觀察，房地產業顯著、直接拉動的行業主要是金融業、金屬冶煉及壓延加工業、租賃和商務服務業三個行業。

另有一些行業受到房地產業的影響，其總效應并不在前十位，但其轉移效應卻比較大，從表4中可以觀察到，部分行業的轉移效應顯著大于閉環效應，租賃和商務服務業分別出現在2002年和2007年的結果中，建筑業出現在2002年和2012年的結果中，考慮到租賃和商務服務業在2012年出現在總影響排位前十位、且轉移效應顯著大于閉環效應的行業中，由此可以進一步得出結論：2002、2007和2012年三個年份，房地產業能顯著、直接拉動產出的行業穩定地包括金融業、金屬冶煉及壓延加工業、租賃和商務服務業、建筑業四個行業。

表4 總效應前十位之外轉移效應排位前十位的行業

(3)房地產業對其重點影響行業的影響路徑

房地產業是如何拉動金融業、金屬冶煉及壓延加工業、租賃和商務服務業、建筑業四個行業的？是否經過了其他行業作為中間結點？本文基于2002、2007和2012年三個年份的SAM對房地產業對這四個行業的“一步式”影響路徑進行結構化路徑分析，三個年份都選擇農業和化學工業作為對比報告了結果，詳見表5。由表5可以觀察到，三個年份中，房地產業不經過其他結點對金融業、租賃和商務服務業以及建筑業的影響占比都非常高，且路徑乘數都比較小，這表明，雖然房地產業對這些行業的產出影響也包括其他回路，但這些回路的作用很有限，起主要作用的是直接影響。經濟上可以這樣解釋：房地產行業對這三個行業的影響是直接的“一步式”影響。而房地產業影響金屬冶煉及壓延加工業的路徑乘數相對較高，這表明對該行業產出影響還存在較重要的回路，并且從2002年到2012年，這一基礎路徑的影響占比逐漸變小，可見房地產業對該行業產出的拉動還存在其他影響路徑。對重點行業的結構化路徑分析結果表明，房地產業主要對金融業、租賃和商務服務業和建筑業的產出顯著、直接造成影響，與房地產緊密相關的產業鏈并不長。

表5 房地產業重點影響行業“一步式”影響路徑所占比重

3.2 房地產業對要素報酬的拉動作用

(1)房地產業對要素報酬拉動作用的排序情況

本文編制的三個SAM中，要素部門僅包括勞動力和資本兩種生產要素，假設各行業最終需求增加1個單位，可分別計算出各行業對勞動力和資本報酬拉動的總效應、開環效應和閉環效應。將各行業最終需求增加1單位對兩種要素報酬的各層次效應值分別加總，可以得到各行業對要素報酬拉動的總效應、開環效應和閉環效應，部分結果如表6所示。

從表6中可以發現，2002年和2007年，42個行業中，房地產業對要素報酬拉動的總效應、開環效應和閉環效應都排位最后，到2012年，其對要素報酬拉動的總效應排第39位，其值為1.15，僅高于批發和零售業(1.088)、石油和天然氣開采業(1.083)、石油加工、煉焦和核燃料加工業(1.038)；其對要素報酬拉動的開環效應排第29位，位次有較大幅度前移，其值為0.833，排位最后一位的是石油加工、煉焦和核燃料加工業(0.701)；其對要素報酬拉動的閉環效應排第41位，其值為0.317，僅略高于廢品廢料業(0.308)。相對于2002和2007年，2012年的變化表明，房地產業對要素報酬拉動作用有所提升，主要是因為該行業通過自身或其他行業部門對要素報酬造成的開環效應有所上升，其閉環效應，即通過“房地產業——要素報酬——機構收入——行業產出——要素報酬”路徑對要素報酬造成的影響依然很有限。綜合三個年份的總效應來看，房地產業對要素報酬的拉動作用非常小。

表6 房地產業與其他行業的要素報酬拉動效應比較

(2)房地產業對兩種要素報酬的具體拉動作用

從表7可以觀察到，雖然不同年份的具體數值有差異，但房地產業對勞動力報酬拉動的總效應不如對資本報酬拉動的總效應大，這表明，房地產業拉動的主要是資本報酬，而不是勞動力報酬，房地產業具有資本密集的特征。

再觀察房地產業對兩種要素報酬拉動的總效應構成，從表7可以發現，不同年份房地產業對勞動力報酬拉動的開環效應與閉環效應占比大致相當，各占50%左右，而不同年份房地產業對資本報酬拉動的開環效應占比要大得多，特別是2007年和2012年，開環效應占比均超過了80%，這表明該行業通過自身或其他行業部門對資本收入造成的開環效應占絕大部分，通過“房地產業——要素報酬——機構收入——行業產出——資本收入”路徑對資本報酬造成的閉環效應十分有限。表7還可以解釋表6中2012年房地產業對要素報酬拉動的開環效應排位上升的原因：房地產業資本報酬拉動開環效應占比逐步提高，使得房地產業對整個要素報酬拉動的開環效應提高，排位前移。

表7 房地產業對勞動力和資本報酬的拉動作用

(3)房地產業發展對要素報酬拉動的路徑

如表8所示，房地產業主要通過自身、金融業、建筑業以及租賃和商務服務業拉動了勞動力報酬。2002、2007和2012年三個年份，這四個基礎路徑對勞動力報酬的拉動作用之和均占到50%左右。其中，房地產業通過自身對勞動力報酬的拉動起絕對作用，其次是通過金融業對勞動力報酬有部分拉動，因此，房地產業主要通過“房地產——勞動力”和“房地產——金融業——勞動力”兩條路徑對勞動力報酬產生影響。

表8 房地產業對要素報酬拉動的主要影響路徑

從表8可以發現，房地產業發展主要通過“房地產——資本”這一路徑影響資本報酬，三個年份占比均為70%以上，2007和2012年均達到80%左右，通過“房地產——金融業——資本”這一路徑的影響也相對較大，這表明，房地產業也主要通過“房地產——資本”和“房地產——金融業——資本”兩條路徑對資本報酬產生影響。

從表8中還可以發現，房地產業影響勞動力報酬各路徑的路徑乘數都相對較大，而影響資本報酬各路徑的路徑乘數都比較小，這表明，房地產業影響勞動力報酬的路徑還包括其他一些作用較大的回路，影響路徑相對復雜；而房地產業影響資本報酬主要是通過直接影響起作用，其影響路徑中回路的作用比較小，影響路徑簡單、直接。

綜合而言，房地產業主要通過自身和金融業對要素報酬造成影響，路徑比較單一，特別是對資本報酬的影響簡單而直接，高度依賴這兩條路徑。

3.3 房地產業對機構部門收入的拉動作用

由于經濟系統中還存在政府和外國這兩類外生部門，它們參與交易和分配后，勞動力和資本報酬與居民和企業收入并不一一對應，在本文的分析中，居民和企業部門作為內生部門參與了SAM乘數計算，政府是一個外生部門，因此，可以基于SAM分析房地產業對居民和企業兩個內生部門收入的影響。

(1)房地產業對機構收入總體拉動作用的排序情況

從表9可以觀察到，與對要素報酬拉動效應相似，2002和2007年，房地產業對機構收入的拉動總效應、開環效應和閉環效應在所有42個行業中是最低的，2012年，總效應上升到第39位，開環效應提升到第14位，閉環效應依然排序非?？亢?，排第41位，僅高于廢品廢料業。這表明：雖然房地產業對機構收入拉動的開環效應有所上升，但總體的拉動作用依然非常有限。

表9 房地產業與其他行業的機構收入拉動效應比較

(2)房地產業對兩類機構收入的具體拉動作用

從表10可以發現，三個年份，房地產業對居民收入的總影響中，開環效應占比達60%左右，而房地產業對企業收入的總影響中，開環效應占比達80%左右，這從兩個部門的細節上進一步驗證了表9的結論：房地產業對居民和企業收入拉動的開環效應有所上升，而閉環效應和總效應非常有限。

表10 房地產業對居民和企業收入的拉動作用

(3)房地產業對機構收入拉動的路徑

如前所述，房地產業的轉移效應主要通過對金融業、租賃和商務服務業和建筑業三個行業的“一步式”影響完成，為了分析房地產業對居民和企業收入的具體影響路徑，除了“房地產——勞動力——居民”和“房地產——資本——企業”兩條路徑外，另外也分析了房地產業通過這三個行業對機構收入的影響。

從表11中可以發現，三個年份，通過這四條路徑，房地產業對居民收入的影響占總影響的比重大約在30%左右，其中最重要的是“房地產——勞動力——居民”這一路徑，占總影響的比重超過20%，其次相對重要的是“房地產——金融業——勞動力——居民”這一路徑，2012年這一路徑的影響占總影響之比已達到5.67%。三個年份，這兩條路徑的路徑乘數都相對較大，這表明，這兩條路徑上的回路影響比較重要，影響路徑相對復雜。

表11 房地產業影響機構收入的主要路徑

三個年份，房地產業通過“房地產——資本——企業”這一路徑的影響占總影響的比重約為80%，相對重要的是“房地產——金融業——資本——企業”這一路徑，2012年，這一路徑的影響占總影響之比已達6.15%。三個年份，這兩條路徑的路徑乘數都相對較小，這表明，這兩條路徑上主要是直接影響在起作用，是相對簡單的“一步式”影響。

結合表8和表11可以得出結論：房地產業對企業收入的影響主要是通過直接影響自身和金融業的資本報酬實現的，這兩條路徑可以解釋房地產對企業收入影響的絕大部分。同時，房地產業通過影響自身及金融業勞動力報酬影響居民收入也是該行業影響居民收入的兩條重要路徑，但影響路徑相對復雜。

(4)房地產業對政府收入的影響

本文在SAM乘數的計算過程中，將政府部門設置成外生部門，因此，沒有像居民和企業部門的分析那樣進行乘數分解和結構化路徑研究，但是從一些統計資料中依然可以得到政府部門來源于房地產業的收入情況。

如表12所示，從2002年到2012年，全國國有土地使用權出讓金收入從2416.79億元增加到28042.28億元，房地產業的生產稅凈額從772.93億元增加到5486.53億元，由于國有土地使用權出讓金歸口于地方政府的非稅收入，房地產業生產相關稅收也主要歸于地稅，2002、2007和2012年，僅這兩項收入即占地方本級收入的比重依次是37.46%、59.86%和54.89%，這表明，全國平均觀察，土地出讓金和房地產相關稅收已成為地方政府的主要收入來源。

表12 三個年份的土地出讓金及生產稅凈額

3.4 對實證分析結果的討論

(1)對經濟拉動作用較低但房地產業不斷膨脹的原因

上述結果顯示，2002、2007和2012年，房地產業幾乎是全部42個行業中對行業總產出、勞動力和資本報酬、居民和企業收入的總效應最小的行業，但近年來該行業固定資產投資額巨大，這決定了該行業對我國經濟的直接拉動作用大，而間接和引致拉動作用小。

這一結果與市場長期形成的“房地產業影響廣泛、產業鏈長，對中國經濟極其重要”的印象形成了鮮明對比。但是，表13關于房地產業中間投入、增加值及其分配特征的數據表明，這一結果經得起檢驗。第一，從表13可以觀察到，房地產業的中間投入占總產出的比(不超過27%)遠低于各行業整體水平(不低于61%)，這表明，房地產業產出增加對其他行業的直接拉動非常有限。第二，根據三個年份的投入產出表，房地產業的中間投入中，金融業占比最大，依次為28.82%、14.94%和41.37%，而這三個年份金融業的中間投入占該行業產出的比值依次為36.06%、31.05%和40.37%，同樣遠低于各行業的整體水平，這樣一來，房地產業就很難通過拉動金融業進而拉動其他行業產出了，房地產業間接拉動經濟效應偏低的原因可見一斑；第三，從表13可以觀察到，房地產業的增加值中，固定資產折舊占比(不低于50%)遠高于各行業整體水平(不超過16%)，這部分增加值很難直接推動居民消費和社會凈資本的增加，形成強烈反差的是，房地產業的勞動力報酬占該行業增加值的比(不超過20%)遠低于各行業整體水平(不低于41%)，房地產業的勞動力報酬占全部行業勞動力報酬總額的比也不超過2%，這表明，通過房地產業提高居民報酬、拉動居民消費，進而對經濟造成的引致拉動作用非常小。

表13 房地產業的中間投入、增加值及其分配特征

由此可見，房地產業對我國其他行業產出的直接、間接和引致拉動效應均很小，但這樣一個行業的固定資產投資額長期居高不下的原因何在？一是因為該行業經營環境相對單純，直接關聯行業僅包括金融業、租賃和商務服務業、建筑業等少數幾個行業；二是因為該行業投資回報周期短，資本報酬和企業收入的開環效應占總效應的比重極高、路徑乘數較低可以間接佐證這一結論；三是金融業的大力支持，房地產開發與運營有比較良好的擔保手段、投資回報高、投資周期短，金融機構基于安全性、收益性和流動性的考慮，自然會為房地產業提供充分的資金支持；四是地方政府對土地出讓金和房地產相關稅收收入的高度依賴使得他們有充分動力鼓勵房地產業發展。

(2)房地產業不協調發展可能造成的后果

房地產業不協調發展可能降低我國長期投資效率，聚集金融風險，影響地方財政安全。第一，房地產投資占固定資產投資比重過高有可能導致產業投資長期效率低下，甚至有可能擠出其他行業的投資——如果金融資源是有限的，對房地產開發和運營的金融支持越充足，對其他行業提供資金的要求就越苛刻，其他行業企業，特別是這些行業的中小企業，融資難、融資貴就是很自然的現象了，這可能長時期對中國經濟造成不利影響，陳多長認為中國香港房地產業作為支柱產業的不協調發展，抑制了制造業的發展，損害了香港經濟的可持續發展潛力，最終香港房地產業本身也受到了傷害，中國大陸要引以為戒[25]。

第二，金融業將過多的金融資源投向房地產業也不利于自身安全發展，從宏觀層面而言，這使得金融業更容易受到經濟周期波動的影響，不利于金融業審慎、穩健經營；從微觀層面而言，金融資源過于集中于某一個行業，不利于金融風險的分散和金融業務多樣化潛力的培育，這不利于金融機構的長遠安全發展。王國軍和劉水杏認為要對房地產業過度依賴金融業的現象保持警惕，這一現象可能導致房地產發展過熱、出現泡沫進而引發經濟危機[7]。賈慶英認為房地產業與金融業的關聯度越高，而與實體經濟的關聯越來越弱，這兩個行業集聚了大量風險[26]。Zhaoetal認為那些金融業與房地產業聯系過于緊密的經濟體更加脆弱，房地產業的危機會迅速誘發金融危機，進而很快引發經濟危機[27]。這些觀點發人深省。

第三，地方政府高度依賴土地出讓金的收入結構也是不安全的。地方政府一直或輕或重地面臨經濟增速的考核壓力，往往希望通過加大地方基礎設施建設和民生支出來實現地方經濟的快速增長，相比于稅收收入，土地出讓金收入能迅速實現且金額巨大，無疑是這些支出最高效的資金來源。長期以來，地方財政收入對土地出讓金形成了過度依賴，在現階段，地方財政收入是否可以繼續維持很大程度上取決于房地產業能否繼續穩定發展，需要對此保持高度警惕。

4 結論與建議

4.1 主要結論

本文通過編制2002、2007和2012年中國SAM，對房地產業對行業產出、要素報酬和機構收入的拉動作用進行了乘數分解和結構化路徑分析，主要結論如下：

第一，房地產業對行業總產出的轉移、閉環和總拉動效應都極低；房地產業直接拉動的行業主要包括金融業、租賃和商務服務業、建筑業和金屬冶煉及壓延加工業四個行業；其中，房地產業對前三個行業的影響主要通過“一步式”的基礎路徑完成?？偟貋砜?，房地產業僅能夠直接、顯著影響這幾個行業，緊密相關產業鏈并不長。

第二，房地產業對要素報酬的總體拉動作用非常有限；房地產業對勞動力報酬拉動的開環效應和閉環效應大致相當，而對資本報酬的拉動主要靠開環效應；房地產業主要通過自身和金融業對要素報酬造成影響，其中對資本報酬的影響簡單、直接，高度依賴這兩條路徑。

第三，房地產業對機構收入拉動的開環效應有所提高，但閉環效應和總效應依然非常有限；房地產業對企業收入的拉動主要是通過直接影響自身和金融業的資本報酬實現的，這兩條路徑可以解釋房地產對企業收入拉動的絕大部分；房地產業通過影響自身及金融業勞動力報酬進而影響居民收入也是該行業影響居民收入的兩條重要路徑，但影響路徑要復雜一些；土地出讓金和房地產相關稅收已成為地方政府的主要收入來源。

第四，房地產業對行業產出、要素報酬和機構收入的拉動作用偏低的原因在于房地產業的中間投入占產出之比很低，其主要上游行業對其他行業的中間投入需求也不高，該行業勞動力報酬占各行業勞動力報酬總額之比非常小。

4.2 相關政策建議

如何合理控制房地產投資，調整投資的行業結構，引導社會資本更多地向有利于長期拉動行業產出、要素報酬和機構收入的行業投資是當前我國經濟發展過程中的一個重要課題。第一，應堅持不懈地創新房地產宏觀調控手段，在控制房價漲幅的同時努力把房地產開發企業的利潤控制在合理范圍之內，只有如此，才能從根本上改變各路資金蜂擁涌向房地產業的現狀；第二，應加強房地產金融業務的規制與指引，逐漸引導各類金融機構降低在房地產業的業務比重，鼓勵金融資源配置的多樣化轉變，堅持不懈地控制金融風險、培育金融發展新潛力；第三，應盡快讓地方政府從與房地產開發和運營商、金融機構形成的“鐵三角”中撤出，減少對土地出讓金的依賴，減少地方財政安全隱患。我國目前正在推進國稅和地稅征管體制改革和房產稅立法工作，正是地方政府從“土地財政”依賴中安全抽身的好時機，一方面，要抓緊確定地方財政收入結構的調整路徑，實現向穩定、可持續的稅收收入為主的結構平穩過渡；另一方面，應抓緊完善土地出讓金管理辦法，提高土地出讓金的使用效率，如用它成立一些產業投資基金，專門為房地產業以外的行業投資提供資金支持。