基于熵權TOPSIS法的房地產市場競爭力評價研究

蔡奇鋼 龐景文

摘要：基于環境動力、消費潛力及市場活力三要素構建房地產市場競爭力評價指標體系，并結合熵權法和TOPSIS法建立相應的房地產市場競爭力評價模型。在此基礎上，搜集重慶市2018年的指標統計數據，以重慶市38個區縣的房地產市場競爭力為例進行綜合評價，評價分析結果表明了評價方法的可行性及合理性，故這能為地產行業評價某一城市各區域的房地產市場競爭力提供參考依據。

關鍵詞：房地產市場競爭力;熵權TOPSIS法;綜合評價;聚類分析

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）09-0026-30 收稿日期：2020-07-20

1 引言

區域房地產市場競爭力反映了當地房地產市場的投資價值及市場的可持續發展能力，是一個地區競爭優勢的重要方面，同時也是房地產業優先關注的要素之一。不同地理區域的房地產市場競爭力由于其資源稟賦、地理位置、經濟社會條件等原因可能存在極大的不均衡性。

目前國內外對于房地產市場的研究主要集中在其投資開發環境、市場發展潛力、市場風險預警評價等方面，從競爭力的角度對房地產市場進行研究則相對較少，如王也及葉貴的研究成果等，而前者對房地產市場競爭力的評價主要考慮的是市場本身的特征，沒有系統性地從市場宏觀環境和需求環境方面考慮，后者的評價指標體系則更側重于從宏觀層面研究地區經濟如何影響房地產投資行為，且指標的數據來源僅可查閱至市一級，對于大中型城市的戰略制定具有一定參考價值卻不宜用于區縣層面的競爭力比較。

為完善現有研究的不足，本文在過往研究成果的基礎上充分考察房地產市場竟爭力的內涵，綜合考慮市場的自身特點、環境影響和消費需求等要素來篩選指標，確保數據來源的科學性與可得性，最終構建了區縣層面的綜合評價模型，并以重慶市各區縣的統計數據對其合理性進行驗證。

2 房地產市場競爭力評價指標體系

房地產市場是一個投資市場，其包含投資主體、房地產產品、用戶及投資環境幾個要素，它的簡單關系可用圖1表示。同時，為了能夠客觀、準確地評價各區縣房地產市場競爭力的強弱，應遵循全面性、可比性以及可操作性的原則進行指標選取。

由圖1可見，對于一個房地產市場競爭力的研究需要綜合考慮圖中所含的要素，其中房地產企業作為投資主體最先受某一城市強勁的經濟發展態勢吸引開始進入市場，本文將經濟環境對企業投資決策的這種影響稱為環境動力;投資行為的最終目的是獲取收益，收益來源于用戶的消費行為，故投資收益的大小直接取決于地區的消費潛力，本文將其作為第二個指標維度;而產品作為投資主體和用戶的聯系紐帶，給環境動力和消費潛力提供了作用媒介，即房地產市場，它的活躍與否對于推動三者輪回至關重要，由此確定了屯個指標維度

本文基于已有文獻對房地產市場投資環境、發展潛力等方面的評價研究以及相關機構出具的城市發展研究報告、區縣統計公報等資料，綜合考慮區縣層面數據的可獲得性，確定了初始的指標體系;之后借助主成分分析工具對專家意見進行處理，剔除掉代表性不強或者內涵有重復的指標。最終建立了包含環境動力、消費潛力和市場活力的“三力”評價指標體系，共有17個具體衡量指標，如表1所示。由于體系兼顧了相關評級機構以及國家數據統計工作對于區縣發展的強調重點，故能有效突出區縣層面的房地產市場特征，同時它基本由相對指標構成，能夠更好地消除不同區域的規模差異性，使得評價結果更為可靠。

3 房地產市場競爭力評價模型

評價模型的構建一般包括兩個部分，即指標權重確定及綜合評價值的合成計算。本文采用熵權法進行指標權重確定，它根據各指標的變異程度、利用信息嫡計算出各指標的熵權，該方法客觀性強，精度高，已經被廣泛運用于工程、社會、經濟等域。對于綜合評價值的計算，本文選用TOPSIS法，即逼近于理想值的排序方法，它的中心思想是找出各項指標在所有被選方案中的最優值和最差值，然后求出各個方案與理想值、不理想值之間的距離，由此得出各個方案與最優方案的接近程度，并以此作為標準實現對不同決策方案的評價比較。本文的研究對象是區縣房地產市場競爭力綜合評價，關注不同評價對象的差異性，因而利用TOPSIS的研究思想是合理的。其計算操作過程如下：

4 重慶市各區縣房地產市場競爭力實證研究

重慶市作為我國四大直轄市之一，是我國西部重要的經濟增長點，其區縣房地產市場競爭力評價思路對其他一二線城市具有一定參考價值。故本文基于2018年重慶市各區縣指標的統計數據對上述綜合評價模型進行驗證，得到如表2所示的評價結果，同時作出對應的圖，觀察各區縣各維度評價值的差異是否與當年市場的實際情況相符，如圖3所示。由表2初步看來，重慶主城區九大城區的房地產市場綜合競爭力排名靠前，占據前九位，競爭力較強，其他區縣次之，基本與區縣的綜合經濟水平狀況一致。

為進一步分析區域差異性，對38個區縣用SPSS系統聚類中的Ward方法進行分析，結果如圖2所示。據此可把重慶市各區縣房地產市場競爭力水平分為五個層級區域：第一層級區域：渝中區;第二層級區域：江北區、渝北區、大渡口區、沙坪壩區、九龍坡南岸區;第三層級區域：巴南區、北碚區;第四層級區域：長壽區、江津區、合川區、永川區、南川區、綦江區、大足區、璧山區、銅梁區、潼南區、榮昌區、萬州區、黔江區、涪陵區;第五層級區域為以縣域為主的其他區縣。將這一結果在重慶市地圖中呈現出來如圖3所示。

將以上的結果反映在重慶市區的行政區劃地圖上，如圖3所示，可以很清晰地看到重慶市區縣的房地產市場競爭力總體呈現出明顯的空間差異性特征，呈現出以主城區為中心，向渝東、渝西不斷降低的趨勢，各區縣與主城區（以渝中為中心）的距離在一定程度上基本反映了其房地產市場競爭力高低

對于主城區來說，渝中區的房地產市場競爭力表現的很突出，其主要是其經濟環境優勢和消費潛力優勢.但是其市場活力表現得不是很亮眼，分析原因可能是受地形和面積的制約，房地產市場的增長潛力在一定程度上受限同樣是主城區的第二層級的區域，其市場活力較高，競爭優勢十分明顯，而第三層級的巴南和北碚區各“三力”略有下降，這跟以兩江沿線為中心經濟帶的輻射效應有限有一定關系

第四層級的區縣其市場活力和消費潛力都表現得較好，其中萬州區的表現尤其亮眼，實際上是得益于萬州區的歷史經濟基礎和資源稟賦條件。因而，未來可以充分發揮萬州的帶動輻射作用，形成非主城區的輻射點，提升附近落后區縣的房地產市場競爭力。

處于第五層級的區縣基本由渝東北和渝東南城鎮群構成，其經濟基礎較弱，但是其市場活力卻在同類水平下表現得較好，說明房地產市場供給充分，投資者投資意愿高，只是跟消費潛力及環境動力不相匹配，需要進一步優化，整體提高其房地產市場的綜合競爭力水平。

通過對重慶市38個區縣經濟基礎、市場熱度和居民消費意愿等信息的調查發現本文構建的綜合評價模型的評價結果與重慶市各區縣市場的實際情況較為符合，說明了評價模型對于國內一二線城市區縣層面房地產市場研究的適用性，其評價結果具備作為房地產行業投資決策依據的合理性。

5 結語

本文結合房地產投資環境、發展潛力等相關評價研究以及相關機構的研究報告，運用主成分分析法篩選得到了最終的房地產市場竟爭力評價指標體系。之后經過比較選擇熵權法和TOPSIS法構建了相應的綜合評價模型。

為證明模型輸出結果的合理性以及對國內一二線城市區縣層面房地產市場的適用性，選擇西南部一線城市重慶市作為研究對象對其下屬38個區縣進行評價研究，發現重慶市各區縣的房地產市場競爭力總體呈現出明顯的空間差異性特征，呈現出以主城區為中心，向渝東、渝西不斷降低的趨勢。同時，對于處于不同層級競爭力的區縣，其環境動力、市場活力和消費潛力對總體評價值的貢獻各不相同，這和重慶市的實際情況較為符合，故該綜合評價模型能夠推廣應用至其他一二線城市，為房地產市場決策管理者或投資者提供一定的參考。

盡管本文選取的房地產市場競爭力評價指標已經較為全面，但是鑒于統計數據的限制，對于區縣層面的房屋空置率、房價收入比、租房市場等指標沒有引入，如果不受數據限制，運用這些指標能夠使本文的評價結果更為精準。

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作者簡介：蔡奇鋼、龐景文，重慶大學管理科學與房地產學院碩士研究生。