新收入準則對房地產企業的影響研究

申瑞芳

【摘? 要】財政部于2017年7月5日發布了修訂后的《企業會計準則第14號——收入》，于2018年1月1日正式實施。與原收入準則相比，新收入準則在收入確認、合同成本處理、信息披露等多個方面發生了重大變化。論文在分析新收入準則主要變化的基礎上，對新收入準則對房地產企業的影響進行分析，進而提出應對措施。

【Abstract】The Ministry of Finance issued the revised "Accounting Standards for Enterprises No. 14 - Revenue" on July 5， 2017， which was officially implemented on January 1， 2018. Compared with the original revenue standards， the new revenue standards has changed greatly in many aspects， such as revenue recognition， contract cost processing， information disclosure and so on. Based on the analysis of the main changes of the new revenue standards， this paper analyzes the impact of the new revenue standards on real estate enterprises， and then put forward countermeasures.

【關鍵詞】新收入準則;房地產企業;財務影響

【Keywords】new revenue standards; real estate enterprises; financial impact

【中圖分類號】F299.23;F275.2? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）10-0064-02

1 引言

收入作為六個會計要素之一，在會計確認、計量、報告上具有舉足輕重的作用，是衡量企業競爭力的一個關鍵指標。為了進一步適應全球化的步伐，企業會計準則進一步和國際會計準則接軌，財政部于2017年7月發布了《企業會計準則第14號——收入》（下文簡稱“新收入準則”），要求在境內外同時上市的企業以及在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，自2018年1月1日起施行新收入準則。新收入準則的實施對各行業都會產生影響，房地產開發企業業務復雜，銷售周期長、金額高，對其影響更為深刻，因此，本文針對新收入準則對房地產企業的影響進行分析，并據此提出對策建議。

2 新收入準則的主要變化

2.1 收入確認模型的變化

在原收入準則中，收入的類型分為銷售商品收入和提供勞務及建造合同收入兩類，這兩類收入類型所適用的準則、收入確認模式和確認方法都有所不同。新收入準則對上述兩類收入類型進行了合并，并確定了五步法收入確認模型：第一步，識別與客戶簽訂的合同;第二步，識別合同中的單項履約義務;第三步，確認整體的交易金額;第四步，結合履約義務，將整體的交易金額分攤至各單項履約義務;第五步，滿足控制權轉移時，對不同的單項履約義務確認收入。

2.2 收入確認時點的變化

原收入準則對于收入確認時點的判斷標準是“風險報酬轉移”，新收入準則中把控制權轉移作為收入確認時點的判斷標準。這主要是因為，在企業實務中，對于風險報酬是否轉移的判斷存在主觀因素，而在新收入準則中明確列示了考慮控制權轉移的五種現象，以及判斷在某一時段內商品或者服務的控制權轉移的三種條件，這就使得企業可以更好地判斷收入確認時點，讓收入確認更加客觀，提高了會計信息的可比性。

2.3 合同成本處理的變化

原收入準則中，對于企業在合同簽訂、完成階段所發生的費用，規定在符合一定條件的情況下，可以計入合同成本。新收入準則提出了合同取得成本和合同履約成本的概念。合同取得成本用來歸集履約義務之前所發生的成本，合同履約成本用來歸集履約義務開始之后的成本。這一區分使得攤銷期限超過一年的合同取得成本可以資本化處理，如銷售傭金，其可作為合同取得成本資本化處理，并和收入確認采用相同的基礎進行攤銷，計入當期損益。

2.4 收入信息披露的變化

與原收入準則相比，按照新收入準則的要求，資產負債表中新增了兩個項目，即合同資產和合同負債，這標志著我國從“收入費用觀”向“資產負債觀”的轉變。原收入準則對收入信息披露的要求相對較低，信息披露不夠充分，新收入準則新增了對披露內容的規定。這些都更加有助于財務信息使用者理解信息，并作出正確的決策。

3 新收入準則對房地產企業的財務影響

3.1 新收入準則對房地產企業會計核算的影響

房地產企業的銷售分為現房銷售和期房銷售。房地產企業現房銷售和普通商品的買賣流程基本相同，即企業先和客戶簽訂合同，然后在收到客戶款項之后將房產交付。因此，現房銷售屬于某一時點內履行履約義務，按照交房時點確認收入。期房銷售模式下，客戶在與企業簽訂合同時會繳付一部分房款，剩余房款按照合同約定在一定期限內進行支付。按照新收入準則的規定，期房銷售屬于時段履約義務，這樣房地產開發企業不需要按照交房時點確認收入，即可按照履約進度提前確認部分收入。

3.2 新收入準則對房地產企業財務報表的影響

由于收入確認時點、合同成本處理等的變化，使得財務報表也會隨之發生變化。資產負債表和利潤表項目受新收入準則的影響，會在一些項目上發生變動。

3.2.1 對資產負債表的影響

新收入準則對資產負債表的影響主要體現在兩個方面：第一，新收入準則增加了“合同資產”“合同負債”兩個項目。“合同資產”和“應收賬款”不同，它的權利的實現依賴于其他因素的順利實現而取得，例如，合同剩余部分的順利履約才能取得合同資產收回的權利。“合同負債”和“預收賬款”不同，“合同負債”是企業在履約義務履行之前先行收取的款項，也就是企業如果有“履約義務”，提前收到的款項應計入“合同負債”，例如，企業銷售房產提前收到的款項。第二，由于受新收入準則的影響，資產負債表中的項目“存貨”“預收款項”等項目金額發生了變化。在原收入準則的指導下，“存貨”和“預收賬款”在資產負債表資產和負債欄進行列示，待合同履約義務完成之后才能結轉。根據新收入準則的指導，隨著履約進度的推進，資產負債表上的“存貨”項目也相應地減少，“預收賬款”金額也隨之下降。

3.2.2 對利潤表的影響

由于受到新收入準則的影響，利潤表項目也會發生變化。在企業應用新收入準則之前，期房銷售取得的款項計入“預收賬款”科目，這也就意味著房地產開發企業雖然收到了客戶的預付款，卻不能將預付款確認為收入，也就不能計入企業的利潤。企業在應用新收入準則之后，房地產開發企業與客戶簽訂合同之后，可以按照合同的履約進度及時確認收入，也就相應地會使得企業短期內利潤有所增加。

4 應對措施

4.1 加強財務人員培訓

由于新收入準則和原收入準則相比有較大的變化，并且運用新收入準則時會涉及大量的會計估計，財務人員作為新收入準則執行的主體，企業應加強對財務人員的培訓，以應對新收入準則所帶來的挑戰。在進行人員培訓時，一方面，要加強對新收入準則變化的學習，讓財務人員更好地理解新收入準則;另一方面，要加強對財務人員溝通能力的培養，新收入準則的應用對財務人員提出了更高的要求，需要加強各部門之間的溝通，提升財務人員的綜合素質。

4.2 加強合同管理

在新收入準則中規定了“在建造開發期間內按履約進度確認收入”的條件，如果房地產開發企業采用履約進度來確認收入，相比原收入準則而言，收入確認時點將提前，那么企業在開發期的收入將大幅提高，相應地對房地產企業財務信息的影響也是巨大的。因此，房地產開發企業需要加強合同管理，通過識別合同，確定收入確認方式。

4.3 加強信息披露

原收入準則下，對于企業收入確認相關政策等信息披露要求較低，房地產企業按照時點確認收入，大部分企業在附注中并沒有對收入確認的具體時點進行詳細披露。新收入準則的應用，需要進行更多的職業判斷，對信息披露的要求更高。企業應該從制度上保障信息披露工作，形成專人負責機制，同時，財務總監作為信息披露的主要負責人，所有披露需財務總監簽字確認之后方能對外報送。同時，建立追責機制，對于因工作過失等原因導致未按要求進行信息披露的責任人追責，以此督促相關人員做好信息披露工作。

4.4 推進業財一體化管理模式

在新收入準則的進一步推動下，對財務部門的要求也進一步提高，財務不僅僅需要會計核算，還需要加強和其他部門的協作。為了保障收入準則的順利實施，財務部門要和其他業務部門合作。房地產企業可以將新收入準則的應用作為契機，推進業財一體化管理系統的構建，把業務端和財務端緊密結合在一起，實現企業財務數據和業務數據的互聯互通，更大地提升管理效率。

【參考文獻】

【1】財政部會計司編寫組.《企業會計準則第14號——收入》應用指南[M].北京：中國財政經濟出版社，2018.

【2】王峰章，孫娜.新收入準則對房地產行業的影響研究[J].財務與會計，2018（12）：36-39.