發揮黨建引領作用破解商品住宅小區治理難題

陳銘杰

商品住宅小區是新時代城市基層黨建工作的重要陣地。黨的領導要全面落實到城市基層，必須在商品住宅小區治理進行破題，深刻把握其基本結構和特點，有效嵌入內部治理結構，與業委會、物業公司有機結合，深度融合，實現以黨建引領基層社會治理創新。

一、商品住宅小區的特點

商品住宅小區是指房屋產權可自由交易的相對獨立封閉的住宅小區。與傳統的老舊小區相比，商品住宅小區在治理主體、居民結構、社會形態等方面有著不同特點，是相對獨立的治理單元。

一是在產權歸屬上，商品住宅小區一般產權都比較明確、單一，沒有保障房、單位房等公產房，除了共有部分外，產權都歸屬個人，不存在產權糾紛。同時，因存在物業共有關系，小區居民有著共同利益紐帶。二是在人員結構上，商品住宅小區一般年輕人多、高端人口多、在職人員多，老年人多因帶孩子到小區居住，居民對政府的依賴性弱，自治意識和自治能力強。三是在社會形態上，不同于農村的“熟人社會”和老舊社區的“半熟人社會”，商品住宅小區是 “陌生人社會”，人與人之間交流互動少，關系不緊密，對門鄰里不認識也是常態，在小區生活中更注重法治和規矩。四是在物業服務上，商品住宅小區普遍選聘市場化物業企業進行物業管理，物業工作人員多，服務較為完善，有的還按樓棟配備專屬管家，負責小區大事小情，小區物業費高、收繳率一般也較高。五是在小區管理上，商品住宅往往采取封閉式管理，通過門禁系統、升降桿等方式嚴格人員、車輛進出，小區資源不對外開放，內外涇渭分明。六是在治理模式上，商品住宅小區具有較為完善的治理主體，小區選聘物業公司提供服務，選舉業委會進行自治，對社區基層政權是相對獨立的，一定程度上是一個獨立的基層治理單元。

二、商品住宅小區治理中存在的問題

商品住宅小區是住房分配制度改革后產生的新生事物。伴隨商品房的大量開發，上世紀90年代物業管理公司迅猛發展，本世紀初業委會也大量涌現。相比商品住宅小區的發展速度，基層政權對它的領導相對滯后，黨建引領商品住宅小區治理仍需進一步破題。具體來說，還存在以下問題。

1.業委會履職不到位。業委會是商品住宅小區的重要治理主體。業委會建強了，就能在小區公共事務中發揮重要作用，有效保護業主權益，監督物業公司履職盡責。業委會弱了、變質了，就會產生業主“維權”、業委會派系斗爭等問題，引發基層治理危機。業委會履職不到位主要存在兩種情形：一是物業強業委會弱。主要在未成立業委會或業委會癱瘓的小區，這些小區業主沒能夠有效組織起來，而物業公司由于具有專業和信息優勢，在小區中居于主導地位，容易發生侵害業主利益的風險。比如，成立首屆業主大會和業委會時，部分開發商不提供準確的戶數證明;有的業委會組織動員能力弱，因會議難以實現參會人數和表決人數“雙過半”，導致會議無法召開，難以形成一致意見。二是物業弱業委會強。主要在業主自發成立業委會的小區，業委會可通過業主大會行使選聘和解聘物業、決定公共部分收益使用等權利，一旦組織起來就會對物業公司形成優勢。由于業委會工作的專業性和復雜性，“代議式”組織結構又缺乏有效監督，容易形成寡頭壟斷，進而造成業委會權力濫用和派系斗爭。如有些業委會與開發商或物業公司勾結，利用維修監管漏洞，謀取私利損害業主利益;有些業委會成員利用職權免繳物業費。

2.基層黨組織全面領導意識還不強。街道社區黨組織在領導基層治理中往往存在“厚此薄彼”的現象。在老舊小區中，黨組織領導作用一般發揮得比較好，貫徹黨的全面領導的意識較為自覺。但在商品住宅小區中，卻存在不敢領導、不愿領導的現象。一些基層干部認為，商品住宅小區是一個封閉的“私人空間”，有業主自治管理，又有物業公司專業服務，不需要社區“插手”，把注意力集中于老舊小區;遇到業委會內部矛盾，也抱著“不摻和”“不接燙手山芋”的心態。有的業主認為，小區的圍墻是“公”與“私”的界限，公權力止于圍墻之外，甚至把業委會與社區對立起來，只要哪位委員與社區來往密切一點，就扣上“被招安”的帽子，在社區群里肆意辱罵。這種現象的出現，一方面是由于商品住宅小區封閉性和人員結構的特點，社區公共管理服務難以延伸、輻射到這里，更重要的是存在認識上的誤區。商品住宅小區并不是純粹的“私領域”，涉及大量公共設施、場所和資金的管理使用，一旦內部協調失靈就容易轉變為外部矛盾，甚至表現為堵路、拉橫幅等群體性事件。黨建工作說到底是人的工作，人群在哪里，黨建工作就應跟進到哪里，沒有例外，沒有“獨立王國”。

3.黨組織對商品住宅小區領導力、組織力相對弱化。部分街道社區干部不掌握轄區內業委會、物業公司基本狀況，對業委會成立、退出及職責等基本制度不清楚，不知道如何做業委會、物業公司工作，黨建工作大而化之。有的黨組織對業委會人選不敢把關、沒有“話語權”，選出來是誰就是誰，導致少數別有用心的業主混入業委會中，侵害業主利益;有的黨組織把對老舊小區的領導方式套用到商品住宅小區，不注重發揮業委會能動性，忙得團團轉卻“吃力不討好”;有的索性放任小區自治，把領導等同于維穩，出了問題卻束手無策。解決這些問題，是新時代賦予基層黨組織的新課題，必須認真加以研究，積極探索基層黨組織領導商品住宅小區治理的新路徑。

三、黨建引領商品住宅小區治理的路徑

街道社區黨組織要領導商品住宅小區治理，必須把黨的領導有效嵌入到小區內部治理結構中，善于“借力”， 充分發揮業委會能動性，監督業委會、物業公司履職盡責，協調解決物業糾紛，確保“到位不越位、監督不對立、合作不替代”。

1.旗幟鮮明加強對商品住宅小區全面領導。一是加強宣傳引導。采取政策宣講、展板橫幅、媒體報道等方式，將落實黨的全面領導的意識全面、準確、不容置疑地貫徹到街道社區干部、小區居民以及業委會、物業公司中，消除認識誤區，營造輿論氛圍。二是理順商品住宅小區各類治理主體關系。構建社區黨組織領導、居委會指導、業委會自治、物業公司服務的社區治理體系。推動符合條件的社區“兩委”成員進入業委會。社區黨組織可以向業委會選派執行秘書，協助做好業委會日常工作，提供專業幫助，提高業委會決策能力。三是強化業務培訓。把加強黨組織對商品住宅小區領導作為專題納入社區黨組織書記培訓，邀請物業律師和行業專家、經驗豐富的社區“一把手”和業委會主任進行業務培訓。定期組織業委會主任和物業公司負責人培訓。加強對物業律師的教育培訓，接辦物業糾紛和維權案件要主動向相關社區黨組織通報。四是推動黨建要求進章程。結合業委會換屆，“一小區一策”穩妥推動業委會將接受社區黨組織領導和加強黨建工作內容寫入業主大會議事規則。

2.串點成線加強行業統領。一是在街道層面建立物業企業聯合會，將轄區內所有物業企業納入，加強行業自律，規范經營行為，促進會員交流合作與互幫互助，推動會員積極參與共駐共建。二是成立街道、社區“業委會聯誼會”，定期組織業委會主任交流討論，問題共議、經驗共享，推動業委會規范化管理，不斷提升治理能力;建立業委會工作資源集聚平臺，制作物業企業、外包服務、工程供應商、法律咨詢、財務咨詢等名單，供業委會挑選。三是加強對業委會培育引導，街道建立業委會孵化中心，整合優秀社區書記、先進業委會主任、行業專家、政府相關職能部門等資源，指導培訓業委會成立和運行;設立業委會引導資金，對轄區內業委會評星定級，星級業委會以項目形式向街道申請資金，社區黨組織監督資金使用和項目推進。四是引入專業社會組織，參與小區物業服務費評估、相關法律法規咨詢、業委會管理和運作培訓等業務，協助社區黨組織做好業委會組建換屆、物業公司選聘、物業矛盾糾紛調解等。

3.抓實物業企業、業委會黨建工作。對于物業企業，以街道物業企業聯合會為依托，建立行業性黨組織，實現對轄區物業企業全覆蓋，由街道選派干部擔任黨組織書記，切實加強對物業企業領導;將物業企業黨員比例、黨建工作情況作為物業企業信用評級、項目招投標的重要依據。對于業委會，結合業委會換屆和補選，大力推行黨員比例過半、業委會主任由黨員擔任。大力推動業委會成立黨組織，業委會成員中黨員（包括隸屬和非隸屬）人數在三人以上的，應當建立黨支部，隸屬于社區黨組織，并由黨員業委會主任擔任黨支部書記;業委會成員中黨員人數不足三人的，社區黨組織可以向業委會派駐黨員，參加業委會工作例會，為業委會工作提出意見或建議，派駐黨員可以作為業委會執行秘書。

4.盯緊重要環節提前介入。一是在業主入住前提前介入。新開發的小區，經常會因工程質量問題引發業主與開發商糾紛，社區黨組織要在開盤初期就提前介入，善于運用微信群等手段為業主答疑解惑、提供專業咨詢服務，協調解決問題，贏得業主認可，發現培育業主骨干。二是在業委會成立和換屆前提前介入。積極引導那些政治意識和組織能力強、熱心公益事業、有一定時間的業主擔任業委會主任，鼓勵有條件的公職人員參選業委會主任，可作為基層工作經歷;優化委員結構，確保在職與退休、年輕人與中老年人都適當配備;嚴把人選條件，適時實行資格條件聯審，防止被判處刑罰、侵占公共財產和資源等類人員進入業委會。三是在物業公司選聘前提前介入。要把好動議關，業委會決定解聘、選聘物業公司須有充足理由并經社區黨組織同意;要把好信息關，社區黨組織要指導或會同業委會充分調研掌握物業公司情況，并通過各種渠道詳細公示有關信息;要把好劃票關，社區黨組織要組織力量協助業委會入戶劃票，防止搞內幕交易;要把好簽約關，指導業委會因地制宜與物業公司約定合同有關內容，沒有業委會的小區，業主可以委托居委會簽訂合同。

作者系中國科學院控股有限公司黨委辦高級主管

責任編輯：張 莙