城市交通通達度與居住用地價格關系分析

祁建輝

【摘? 要】城市交通通達度對城市土地的經濟效益有著重要的影響。通過選取唐山中心區地價樣點，對地價樣點進行500m、1000m、1500m緩沖性分析，利用不同范圍的緩沖區距離和權重值計算樣點交通通達度，建立土地價格模型，從地價樣點距城市行政中心和城市中心的距離以及樣點交通通達度分析對交通通達度與居住用地的關系進行分析。

【關鍵詞】交通通達度;土地;經濟效益;地價樣點

引言

交通通達度是城市現代化建設水平的重要標志。它受市區交通道路狀況和交通量（某一道路斷面單位時間內通過的車流和人流的總量）制約。交通通達度對市區繁華度、居民生活和工作方便程度有直接影響，也影響土地價格。通達度越高，交通越方便。而土地的價格則會因通達度高而升高，交通通達度和土地價格成正比。本文試圖從地價樣點距城市中心和城市行政中心距離，以及地價樣點的交通通達度兩個方面，通過建立土地價格模型分析交通通達度對土地價格的影響。

1.研究對象及研究方法

1.1研究對象的選取和數據來源

本文研究的對象主要就是唐山市中心區，唐山市中心區的經濟發展迅速，建設用地快速發展，對唐山市中心區的研究能很好的分析交通通達度對土地價格的影響。研究選取的土地利用基礎數據為2009年唐山市主城區土地利用數據，屬性數據包括地類編碼、地類名稱、地類性質以及地類面積等，數據經過2009年實地調繪，數據真實可靠。研究分析的土地價格用樓房價格表示，樓房價格主要由唐山各小區售樓處公布房價為基礎，部分房價由所在小區網絡公布的房價走勢均值所得。研究區的交通線路主要以道路為主，因此選取道路線路為研究對象，在原有數據庫建立道路的單獨圖層，進行數據的矢量化，并編輯填寫道路的名稱、道路的長度、道路的面積、道路的等級等屬性信息。

1.2研究方法

本文采用的主要是GIS技術，GIS的核心是一個地理數據庫，所以建立GIS的第一步是將地面的實體圖形數據和描述它的屬性數據輸入到數據中，即數據采集，為了消除數據采集的錯誤，需要對圖形及文本數據進行編輯和修改。GIS主要提供數據采集和編輯功能、屬性信息編輯和分析、空間數據管理功能、制圖功能等，通過gis的空間分析功能對地價樣點做緩沖性分析，提取數據對數據進行回歸性分析，研究的流程主要包括數據的整理、數據的數字信息化、數據管理、提取以及數據分析。

2.地價樣點選取及土地價格模型建立

2.1地價樣點的選取

本文主要通過建立土地價格模型，通過模型以樣本點的具體位置和交通通達度作為變量，研究交通通達度和土地價格之間的關系。

（1）樣本點數據。研究中選取居民用地，考慮到容積率的差別，采取樓面價格代表土地價格。由于唐山市中心區整體居民用地分布整體比較集中，共選取樣本點20條。

（2）空間數據。根據城市規劃提取唐山市中心區和唐山市規劃中心區的地理位置，建立點圖層，將地價點進行位置定位。

2.2土地價格模型的建立

根據地租理論、廊道效應表明，土地價格隨著到城市中心距離的增加而降低，由于考慮到交通通達度對土地價格模型的影響，以交通通達度作為變量因子，并考慮行政中心以及城市中心對土地價格的影響。通過上述分析，建立土地價格模型：

Landprice=α0+α1CBD1+α2CBD2+α3FI+ε? ? ? ? ?（1）

式中：Landprice：表示樓面價格（元/m2）;

CBD1：表示地價樣點距離城市行政中心的距離（km）;

CBD2：表示地價樣點距離城市中心的距離（km）;

FI：表示地價樣點交通通達度。

3.數據整理和變量分析

3.1數據整理

地價樣點需要進行樓面價格、用地屬性等信息的錄入外，還需要通過ArcGis軟件的量算功能，對樣本點到城市中心和行政中心的距離進行提取，然后將提取的距離按相應的字段名進行錄入。

交通通達度通常都是用道路路網密度進行刻畫的，根據道路等級有不通的劃分，如城市主干路，次干路、支路等等，相對于不同的道路的等級會賦予相對應等級權重，等級越高權重值越大，具體權重如表。首先進行道路密度的計算，通過對樣本點500m、1000m、1500m范圍內的道路長度進行統計計算，然后除以緩沖區的總面積得出的就是道路密度，即區域內所有道路的總長度與區域總面積之比，單位為千米每平方米。樣本點通過不同的緩沖區范圍得到了三個道路密度值，也就是三個交通通達度值。根據廊道效應可知隨著距離的增加，交通通達度對土地價格的影響就隨之降低，所以通過500m、1000m、1500m范圍的緩沖區相應交通通達度賦予等級權重為0.3、0.2、0.1，然后根據等級權重的不同計算該樣本點的交通通達度值，具體公式如下：

樣本點總體交通通達度=

3.2土地價格變量分析

土地價格的影響因素比較多，也比較不穩定，由于受到土地的類型、土地的年限和土地的區位等等因素的影響，而居住用地相對比較穩定，隨著從市中心到郊區土地價格的走勢也比較穩定，所以土地價格樣本點選取居住用地。

通過數據整理得到，總共選取了20個地價樣點，布滿唐山市中心區，對土地價格進行統計分析可知，土地價格最高為8976元/m2，最小為5010元/m2，平均價格為7218元/m2。土地價格小于7000元/m2占到樣本總數的45%。

地價樣本點距離城市中心和行政中心的距離也進行了統計，樣本點距離城市中心最遠的為6.631km，最近的樣本點距離為2.365km，大部分樣本點都在5km以內，占據了樣點總量的75%。地價樣點到城市行政中心的最大距離為6.772km，最小距離為1.7km，整體與到城市中心的相似，大部分地價樣點都在5km以內，占據樣點總數的80%。

地價樣點的交通通達度是通過道路密度刻畫的，通過統計分析可知，地價樣點中通達度分值最大的為4.66分，最小的為1.18分，平均分值為3.22分，通達度分值大部分分布在4分以內，占到了通達度分值總數的65%。交通通達度受到距離城市中心和距離城市行政中心距離的影響雙重影響。

3.3模型估計

根據SPSS V13.0統計軟件進行多元回歸分析，利用最小二乘的方法進行估計，分析結果如表2。

4.結論

由上述數據可知，在顯著性水平α=0.05條件下，模型整體上通過了F檢驗p=0.003，p<α，說明回歸方程總體上是顯著的，R為復相關系數，R=0.754，說明土地價格與交通通達度、距行政中心的距離以及距城市中心的距離之間的相關程度為75.4%。

由交通的廊道效應可知隨著距離行政中心和城市中心的距離越近，土地價格越高，根據對CBD1、CBD2的統計分析中非標準化系數中標準誤差可以得知，每距離行政中心的距離增加1km，土地價格增加512元;每距離城市中心距離增加1km，土地價格增加469元。同時驗證了地租理論，離城市中心越近，土地價格相對越高。

根據交通通達度的統計結果可知，通達度對土地價格的影響也很顯著，交通通達度分值每增加1分，土地價格就增加231元，由此可知交通通達度分值越大，土地價格就越高。但也有不部分地區不符合這種推斷，交通通達度分值也很高，但是由于周邊離購物中心、學校等便利條件稍遠些，例如藍天樓，它的通達度值也很高，相對應的樓房價格卻不很高，這也和其自身的區位因素有很大的關系。

通過以上模型結果的分析，模型從總體上具有有效性，受到距城市行政中心和城市中心距離的雙重影響，交通通達度對土地價格的影響也起著至關重要的作用，交通通達度越高，土地價格越高，二者之間成正比。

總之，交通通達度對土地價格有著重要的影響，但是由于土地價格受到區位因素、土地的用地性質等各方面因素的影響，本文研究的因素還較為單一，由于區位因素以及政府規劃等干涉產生變化，整體都會考慮到周邊的交通規劃。所以今后還需要對交通通達度以及影響土地價格的各種因素進行全面的研究和分析，全面的分析各種影響因素對土地價格的影響程度，通過對土地價格影響因素進行更為細致的研究，對城市規劃和土地規劃以及區位選址等都有著至關重要的作用。

參考文獻

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