共有產權房制度問題探析

牛欣鈺

【摘? 要】共有產權住房制度是健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的重要的住房制度安排，這一政策的推出不僅有利于深化住房供給側結構性改革，還有助于完善住房保障體系和規范共有產權住房的建設與運營管理。在制定共有產權住房法律政策時，首先需要明確立法的目的，以指導具體實施細則的制定，這是共有產權住房法律政策設立的起點和歸宿。

【關鍵詞】共有產權房：制度;法律

一、保障性共有產權住房制度的運行機制

1.保障性共有產權住房中共有人的準入機制

保障性共有產權住房中共有人的準入機制是一個標準問題，只有符合條件的主體才有資格成為共有產權住房的所有權人，并不是任何政府機構和個人都可以成為房屋所有權人。可以看出各試點城市將政府作為保障性共有產權住房的共有人，再依據相關規定或者合同確定管理機構，將住房城鄉建設委員會作為負責代表政府持有相關份額，人民政府是所有權人、被代理人，住房城鄉建設委員會是代理人，可以在授權范圍內獨立行使相應的職能。

2.保障性共有產權住房中共有人的退出機制

保障性共有產權住房主要是針對中低收入群體，向其提供的住房價格低于周邊同質同時期的商品房，與政府實行按份共有，住房剛需問題得到一定的解決。保障性共有產權住房的退出機制，也就是共有人之間的共有關系的消滅，可能是因個人增購政府產權份額而取得房屋的完全所有權，還有可能是由于個人出現特殊原因由政府回購個人產權份額。因此，通過分析歸納將其分為主動退出和被動退出。

二、共有產權住房制度存在的主要問題

1.規范性文件效力低且規定內容不統一

住房保障是一項長期性、基礎性的工作，關乎民生、關乎國家穩定長久發展，需要有完善的法律體系作為保障才能穩步推進。從我國目前實施情況來看，在住房保障領域的法律制度供給嚴重不足，沒有綜合性、效力較高的法律作為宏觀指導，僅停留在國家有關部委以及各地政府制定的一些規章制度、其他規范性法律文件和僅針對特定問題頒布管理辦法，這遠遠無法滿足保障性住房發展的需要，也是住房保障制度不具有穩定性，推進緩慢，難以持久，運行管理混亂等問題的根源之一。沒有效力較高的立法作為硬性約束，地方政府在執行住房保障政策過程中往往會出現落實不到位的現象，住房保障在民生建設中的重要地位也無法確立，因此必須慎重對待，加快在住房保障領域的法律供給，已經成為現實的呼喚。

2.共有期間相關費用認定問題

由于共有產權住房是保障性住房，是為了滿足中低收入家庭的住房需求，所以保障性共有產權住房實際上是由個人共有人完全占有、使用，根據西安和淮安兩個試點城市頒行的規范性文件來看，當事人之間可以通過合同約定或者通過規范性文件規定個人共有人在滿足一定時間條件時收取一定費用，將個人共有人占有、使用政府產權份額收取費用的性質界定為租金，但是政府和個人共有人之間是基于共有關系共同對房屋享有所有權，并不存在租賃關系，因此，將其收取的費用界定為租金是沒有法律依據的。

三、完善共有產權住房制度的建議

1.建立完善的保障性住房法律法規體系

法律是實施保障性住房各項措施的依據和基礎，只有制定出綜合的、專門的、系統的法律法規，才能從根本上守護中低收入公民的基本居住權。在國外，雖然不同國家對住房保障規定的側重點不同，但是都有健全的法律體系作為支撐，為居民的基本居住權提供法律保障，英國、美國、日本、新加坡等發達國家在住房保障領域的法律體系比較完善，在宏觀上指導保障性住房發展具有重要作用。但我國保障性住房制度起步晚，尚未形成一個完整的保障性住房法律體系。

2.明確相關費用的承擔主體和性質

根據《關于進一步加強住宅裝修管理的通知》規定，為了進一步貫徹落實《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》和《商品房住宅裝修一次到位的實施導則》，根據當地經濟水平發展的實際情況，科學合理規劃，有計劃的實施，逐漸取消向購房者提供毛坯房，直接以提供全裝修的成品房為目標。共有產權住房的裝修費用應當由政府共有人和個人共有人按照份額承擔。至于以后個人共有人在居住過程中，欲對房屋進行簡單的維修和修繕，屬于不必要的管理費用，應當由個人共有人自己承擔。

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