淺析完善房地產稅收管理的實施策略

王茜

摘要：近年來，社會發展迅速，我國的房地產行業的發展也日新月異。我國在改革開放進程不斷深入發展的情況下，經濟得到發展，居民的收入不斷提升。在這個背景下，人民群眾逐漸從“吃飽穿暖”的基本需求中脫離出來，從而轉向自身的住房問題。“住者有其房”的觀念影響著一代又一代的社會居民，加之住房制度改革的深入推進、人民群眾對更舒適的居住環境的追求，以及國家經濟發展決策的導向，房地產產業已經成為我國市場經濟中最重要的一環，房地產行業上交的利稅額逐年增加，每年度上交的利稅成為政府稅收來源的重要組成部分。同時，稅收工作也是促進房地產行業健康發展的一個有效手段，這便使加強稅收工作管理的重要性不言自明。隨著房地產行業的規模不斷增加，與之相關聯的產業都會得以充分發展，加之行業稅收體制的影響，房地產行業的稅收管理工作存在一定的難度，某些條塊還存在稅款流失的漏洞。故此，為了促進房地產行業的可持續發展，便應完善這一行業的稅收管理工作，應從加大稅制改革力度，整合房地產行業稅收資源、重新構建稅收體系，推廣新型稅收征收方式，實施精細化、信息化稅收管理這些入手，多層次、廣角度的推進房地產稅制改革，進而促進房地產行業的規范化發展。

關鍵詞：完善;房地產稅收管理;實施策略

引言

隨著中國城鎮化的不斷加快，物價的上漲，房價的攀升，為了人名的安居樂業，房產稅改革勢在必行。本文從房產稅的出臺可以緩解過去政府對土地財政的依賴，減少貧富差距，強調的房子的使用功能，弱化房子的投資的功能。房產稅的改革應當堅持綜合體系改革，統籌協調，立法先行，建立房地產長效機制。黨的十九大報告中提“房子是用來住的，不是用來炒的”，為我國新時代房地產做了新定位，在房地產投資和使用的兩個功能屬性上偏重于房地產的使用功能，弱化房地產的投資功能。另一方面十九大報告中還指出，要對中央和地方的財政稅收進行調整，要促進中央和地方的協調發展，區域間的平衡。2018年的政府工作報告中，國家總理就提到穩妥推進房地產稅立法。房地產稅立法進程是公眾密切關注的議題，也將對房地產市場起到一定的影響，房地產稅總體思路是立法先行、充分授權、分步推進。

1我國房地產市場發展進程

我國于1988對土地使用權做出了相關規定，從此以后土地使用權可以進行有償轉讓，在此期間，我國涌現出一批房地產企業，他們發現了我國商品房領域的投資潛力，并加大在房地產行業的投資，導致我國房地產市場開始活躍起來，這是我國房地產市場能夠發展的基石，也是我國房地產行業高速發展的一段時期。從1992年至1993年，我國房地產開發商大幅投資，導致我國商品房面積大幅上漲，銷售價格也迅速提高。國家針對房地產市場過于活躍的現象針對性地出臺了調控手段，目標是穩定房地產市場發展。從1994年至1997年，由于國家出臺了相關政策，我國房地產市場大環境消沉，商品房銷售額增長緩慢，房地產開發商也放緩了投資速度。為了推動城鎮住房制度改革，國務院于1998年頒布了相關規定，自此我國房地產市場正式邁入大跨步增長階段。伴隨著城市化進程，商品房面積劇增，價格也逐年上漲。我國房地產市場得以迅速發展，加速實現我國城鎮住房市場化、商品化的目標。伴隨著房地產業在我國市場經濟中所占比重越來越高，主要城市房價激增，房地產經濟出現了經濟泡沫，國家為了控制房價漲幅、減少房地產泡沫出臺了很多相關政策，房地產稅就是其中一項。我國整個房地產市場發展過程中不斷出現房價上漲迅猛、供求關系失衡的問題，商品房過于體現了其商品的特性，淡化了其居住功能作為百姓剛性需求的基本屬性。國家想要阻止房地產泡沫的繼續增加，為降低房價而頒布了眾多政策來指導房地產市場的前進方向。因此本文研究了我國現行的房地產稅收制度，提出稅收制度改革的一些方向。

2提高房地產稅收制度措施

房地產市場作為政府對于市場經濟的調整手段，能夠有效促進房地產市場的科學發展，進而保證國家整體經濟的健康運行。但是由于我國現行稅收政策的主要基礎是八十年代頒布的法律法規，與我國現在的市場經濟不相符合，這套稅收制度已經不能夠滿足當代房地產市場的調控需求。現在的房地產市場已經在一定程度上背離了商品房本身的居住功能需求，對于房地產商而言房地產市場是他們賺錢的手段，因此為了謀求利益最大化，國家對于房地產商方面的房地產稅會被他們以各種方式轉移到購房者身上，導致房地產稅沒有充分發揮其調節市場經濟的作用。從我國稅收制度的效果來看，我國首先需要一個更完善的稅收制度，其次需要強有力的執行方式。現有的稅收制度沒有充分發揮作用，主要原因就是稅收制度沒有將征稅管理作為一個重要內容。目前我國房地產市場，高空置率和高房價是導致我國房地產市場供求關系失衡的重要原因。因此我國房地產稅收制度需要在執行上加大力度，才能實現制定稅收制度的初衷。

2.1大稅收體制改革力度

房地產企業稅收制度的改革必須與我國稅制改革的整體步調相一致。為了解決繁雜的稅收制度問題并解決不同稅制交叉的疑惑，應當以法制為基礎，對稅收的基本法律進行完善，為企業與稅收機關的申報和征收提供一致的標準。通過法制將現行較為完善的房產行業規范性文件通過立法提升至法治階段，可以使得違規行為變成違法行為，受到更嚴肅的對待。

2.2推進使用項目分析法

房地產行業一個項目的開發到完成涉及征地、建設、銷售等多個環節，稅務機關應當掌握各個時間節點，在項目進行過程中進行監控與調查。房地產企業最主要的成本便是建設成本。在項目建設的環節，企業最容易在建設成本的賬目上動手腳。稅務機關需要加強事中監管，結合賬目的建設成本進行現場核實，并錄入核實的數據，保障與現場一致。稅務機關還可以依據建設合同，聯系平均利潤，查找不合常理的異常成本數額，加強成本控制。除此之外，應當全面掌握企業收入組成。除關注銷售合同、銷售發票金額外，房地產開發企業委托代銷收入、現金方式收入、其他銷售收入、和視同銷售收入也需要被重點監控，避免房地產企業，在此基礎上減少收入，減少企業所得稅應納稅所得額。

2.3完善全國統一的房地產信息庫

房地產企業的開發流程涉及多個政府部門，如：房管局、規劃局、國土局等。稅務機關要拓寬調查取證的渠道，向多個部門確認土地面積、土地使用權、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積等的確切時間和相關數據，以部門聯合的信息系統的模式來健全部門聯動的稅收監控網絡，多方采集房地產企業的涉稅信息。多方數據健全房地產信息庫讓各種房地產信息歸入稅源管理檔案，逐步實現稅務機關各管理部門之間、各稅種之間最大限度的信息互通共享。

2.4建立長效機制

我國目前政府對房地產調控手短主要是依靠短期限購這種行政手段來進行的，雖然短期見效快，但是這種方式不利于長期發展。因為房地產調控更多要依靠市場的供需來進行的，尤其是交易環節的稅收負擔。當稅負從交易環節轉向持有環節轉變，對于那些炒房子和有多套房地產的人來說稅負會加重，持有多套房產的人會轉賣自己手中房產，炒房的人會將自唱會投向其他領域，這樣就會建立長效機制促進房地產平穩健康發展，才能讓剛需者笑、投機者愁。

3結語

房地產行業的健康發展對于我國市場經濟的健康發展起到引領作用，而房地產稅收的制度改革可以優化資源分配，調節市場發展方向。我國房地產稅歷經多次重大政策調整，目前取得了一定的效果，但是從長遠目標來看還需要不斷完善，才能更好發揮房地產稅收制度的功能。

參考文獻：

[1]賈康，李婕.房地產稅改革總體框架研究[J].經濟研究參考，2014（49）：3-28，48.

[2]潘旭文.發達國家房地產稅制比較和借鑒[J].山西財稅，2017（09）：43-46.

[3]嚴榮.租購并舉模式下的新要求：完善房地產稅收體系[J].價格理論與實踐，2017（09）：104-107.

（作者單位：中共濱州市委黨校）