不動產登記工作中的疑難問題及應對策略

翟鈺

摘要：不動產登記數據涉及土地、房屋（包括建筑物和構筑物）、森林林木、草原、海域等各類不動產登記信息，具有龐雜的內容、繁多的指標、多元的信息，如何將這些信息進行整合和關聯是不動產登記工作的重點。因此，不動產登記信息化建設是現階段不動產登記發展過程中不可逆轉的趨勢，本文對不動產登記工作中的疑難問題及應對策略進行分析，以供參考。

關鍵詞：不動產登記;疑難問題;應對策略

引言

不動產數據整合需要將現有的分散存放、格式不一、介質不同的歷史檔案、登記信息和圖形數據等不動產登記信息，通過抽取、轉換、補錄、整合等方法，建立起統一的不動產登記數據庫，完整、準確記錄每一個不動產單元的“前世今生”，盡快滿足信息、經濟全球化時代不動產財產安全的新要求。

1不動產登記工作中的疑難問題

超宗地界限超面積問題，過去，一塊土地的建設用地使用權在國土部門處進行登記，但是建好的房屋權屬則是由房管部門負責，兩個部門之間缺少一個共同的有效信息數據共享體制和溝通制度，就極大可能造成登記的數據信息也無法協調，需要經過嚴格復雜的手續，所以在實際工作中，經常發現房屋實際占用宗地面積與文件上宗地批準的面積存在差異，一些建筑的面積跨兩個甚至兩個以上的宗地界限。據調查發現，這種問題的出現主要有以下幾個原因：如測量不慎產生誤差、分批次供地引起錯誤、原界址線錯誤導致偏差、違法違規用地導致偏差等。這種跨宗地界限問題在不動產統一登記實施后，即給合法申請人帶來很多問題，也給不動產登記人員帶來很多問題，甚至出現不動產登記無法辦理的現象。

2不動產登記工作中疑難問題的處理方法

2.1超宗地界限超面積

具體原因具體分析處理，因此，筆者看來，地區相關部門應根據問題產生的原因去進行處理。首先是由測量失誤引起的界址線問題，實際上，測量失誤一般只會導致界址線平移或宗地圖變形，并不會對宗地面積產生巨大影響，所以在登記時，只需將界址線及地圖糾正后即可登記。其次是關于原界址線錯誤問題，一般來說，不動產房屋作為已建成的建筑物，盡管其跨出讓宗地建設使宗地邊界發生了變動，相關部門也很少下發拆遷通知，對于不動產登記部門來說，需要申請人出具國土部門及規劃部門給的宗地調整意見，意見需要對新設宗地的使用年限、容積率、用地等基本狀況進行說明，然后補繳出讓金，不動產工作人員方可對其進行登記辦理。最后是關于建筑物超出宗地面積申請辦理不動產轉移或抵押登記問題，這個問題應根據程序辦事，先確定用地范圍，登記相關情況，再聯合國土部門調查超宗原因，如果是違法用地就根據相關的法律進行處理，未登記則需要申請人出具國土及規劃部門的批準文件，方可辦理登記不動產。

2.2加強黨建與業務融合提升不動產登記服務水平

不動產登記工作與企業發展和群眾利益息息相關。新冠肺炎疫情防控期間，浙江省構建了精密智控機制，對疫情防控及復工復產情況進行指數評價，包括“入境人員管控”“境內人員管控”和“社會秩序恢復”。其中不動產登記辦件恢復率作為“群眾辦事恢復”一項重要內容，被納入精密智控指數評價，并占一半分值。浙江省自然資源廳自然資源確權登記局黨支部黨建工作始終突出為民服務主題，在大局中謀劃、在服務上定位，以讓人民群眾滿意為出發點和落腳點，推進服務型基層黨組織建設，切實解決群眾反映強烈的問題，真心實意為群眾著想，盡心竭力為群眾辦事，提高辦事效率，努力使群眾受益。

3GIS和不動產登記相結合

3.1利用GIS對不動產數據進行管理

通過前面對不動產登記存在問題進行的詳細梳理可以看出，不動產數據不僅數據量巨大，除了大量的屬性數據以外，圖形數據也占據了十分重要的地位。在不動產登記業務中，不僅要確保屬性和圖形數據本身的質量，還需要將屬性和圖形數據準確地關聯。而GIS技術不僅可以通過各個圖層以及屬性表對圖形數據和屬性數據進行聯合管理，能準確顯示各類不動產的空間信息，更依賴于GIS強大的地理信息數據處理分析功能，通過對房屋、宗地各個圖層數據進行拓撲關聯，真正做到“以圖管不動產”。利用GIS技術在不動產登記過程中實現不動產單元的精確空間定位，使得不動產登記信息在圖上有據可查、不重不漏。將GIS和業務辦公平臺一體化，在“以圖管不動產”的操作環境下，可以直接將GIS應用于不動產登記業務辦理過程之中，實現不動產以及相關各種圖形和屬性信息的查詢、檢索、統計、分析和制圖等功能，從而提高登記的質量，減少登記失誤。

3.2GIS在不動產登記相關領域的應用

不動產從一開始的首次登記到中間的轉移、變更登記等，再到最后的注銷登記，往往都經歷了規劃審批、土地儲備、土地轉讓、不動產建造、不動產買賣、拆遷滅失等一系列階段。區域內的不動產往往處于不同階段，同一不動產隨著時間推移所處階段也將發生變化，這些變化往往都涉及很多相關部門，事關眾多群眾利益，讓登記機構對不動產進行登記增加了難度。通過GIS技術可以將這些數據進行數字化、信息化、圖形化，使規劃、拆遷等相關信息更加明晰，進一步提高登記質量，避免登記錯誤。

4時代變化對不動產登記單元劃定帶來挑戰

一是界址界線數字化。先進測繪手段和計算機可視化技術的逐步成熟和應用，物理化的界址界標，逐漸被數字化的空間地理坐標代替。兩個點可以確定一條直線，三個點可以確定一個平面，用地理坐標確定點、線、面，標注不動產權屬的界址界線，精確、便捷和高效的優點越來越被人們認可。再復雜的空間位置，再多的界址界線，都能夠通過拓撲關系和地理坐標在計算機中記錄下來，并可以實現三維可視化的展示，完全可以保障不動產界址界線明確，保障在不動產位置地理空間上的確定性和唯一性。隨著科技發展，人類對空間認知范圍逐步擴大，不動產權的設定將由地表向地下和空中延伸，界址界線的數字化管理，將成為大勢所趨。二是具有獨立的使用價值的用益物權化。不動產本身有多功能性和多用途性，隨著經濟社會發展，人們生產和生活方式也發生改變，對不動產的利用更加靈活，加上現在以人為本的設計理念，各類物業都有完善的配套設施，一間房子通過裝修，即可單獨作住宅使用，又可單獨作辦公使用，還能單獨作商業使用，不動產的獨立的使用價值很難有明確的認定。伴隨社會主義市場經濟的發展，市場主體向多元化、生產經營方式向多樣化、營銷方式向現代化、要素流動向市場化、權益保障向法制化轉變。所有權和使用權分離是大勢所趨，不動產的使用價值經常以資產和資本屬性顯現，從法律角度表現為不動產的用益物權，人們對不動產權屬管理和權益保護的要求越來越高。

結束語

不動產統一登記是我國不動產管理的必然結果，它對提高我國不動產管理效率、管理質量具有重要作用。對于不動產登記機構的工作人員來說，因為本身不涉及規則的制定，因此必須嚴格按照相關規定來執行不動產統一登記辦法，對一些模糊不清，過去歷史遺留的問題，應要備注清楚，為以后的登記管理提供便利。

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