長租公寓艱難洗牌期

辛小麗

長租公寓作為新興行業，在經歷了最初幾年的野蠻生長期后，將進入艱難的行業洗牌期，目前政策法規即將落地，行業正逐步走向規范，整體發展態勢回歸理性。

日前，住建部發布《住房租賃條例》，部分政策直指最近頻頻暴雷的長租公寓。從今年青島的長租公寓市場來看，疫情加速了行業優勝劣汰的速度，長租公寓作為新興行業，在經歷了最初幾年的野蠻生長期后，將進入艱難的行業洗牌期，目前政策法規即將落地，行業正逐步走向規范，整體發展態勢回歸理性。

青島長租公寓近期頻暴雷

近期消費者頻頻反映長租公寓托管公司跑路，導致租客付了房租，房東未收到錢，雙方被套路的問題。

市民王女士在臺東商圈有一處套二住房出租，信息在網上掛出后，很快就有一家長租公寓托管公司和張女士聯系，表示希望簽訂房屋托管協議，合同三年，每三個月付一次租金，每個月租金2500元，而且負責對房屋進行維護，添置家具家電等設施，讓房東不僅省心，而且相比于平時的租金還要高。

王女士起初質疑這種托管模式，但該托管公司工作人員表示，公司會通過重新裝修，把這處套二房分割為兩個相對獨立的房間出租進行盈利。2019年房租給付也算及時，但從今年開始，房租就開始拖欠，近期再和該托管公司工作人員聯系，發現手機已停機。聯系到目前房子的租客才知道，該租客已給付托管公司到今年年底的房租。

今年長租公寓頻頻暴雷，不僅是青島，全國有二三十家長租公寓品牌扎堆暴雷，牽涉資金上億元，波及上海、杭州、深圳、廣州、成都、合肥、武漢等多個地區，坑了無數房客和房東。僅8月下旬到現在，就有全國各地近十家長租公寓負責人失聯，算上今年上半年跑路的16家，這個行業簡直是被雷劈焦了。據天眼查不完全統計，我國約有22%的長租公寓相關企業存在過經營異常，近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

據業內人士分析，今年的疫情始料未及，但長租公寓所引發的維權風波并不是偶然。背后實際原因與商業模式有關，疫情只是一個引爆點。長租公寓本質是“二房東”，其利潤點在于租金差和增值服務費，屬于高投入的重資產項目。近年來資本市場盯上長租公寓：一方面是經營者寄望這種“二房東”模式逐步擠壓散租市場空間，進而形成壟斷，成為租賃市場的主導模式，一旦實現這一目標，長租公寓就有可能變成好生意;另一方面，資本也將其視作一個金融工具，不通過經營賺錢，而靠金融來賺錢。長租公寓企業靠著“高收低租”“長收短付”等模式，在短期內尋求大量資金集聚，進而走上了租賃資產證券化之路。畸形的瘋狂收房，嚴重脫離市場需求。這不僅為后來的高空置率埋下了隱患，也讓這些長租公寓企業在“資本的游戲”里迷失。受今年疫情的影響，再疊加長租公寓企業盲目擴張所埋下的隱患，就呈現出了今天的局面。《條例》直指長租公寓亂象

9月7日，住建部發布《住房租賃條例》，細化了出租與承租人、租賃企業、經紀人等主體在租賃市場中的行為規范，并出臺了對住房租賃市場發展和住房租賃企業融資的支持政策。其中，部分政策直指最近頻頻暴雷的長租公寓，高進低出、長收短付等行為將被列入經營異常名錄，住房租賃企業違法開展租金貸業務，如逾期不改正將被處以2萬元以上10萬元以下的罰款。雖然《條例》中沒有點名長租公寓，但有不少具體規定都直指當前長租公寓的亂象。9月15日，青島市住房城鄉建設局也發布了住房租賃風險提示，提醒廣大市民警惕租房風險，其中提到“高進低出”“長收短付”“租金貸”等問題同樣也是針對長租公寓。

住建部《住房租賃條例》首先對部分長租公寓采用的“高進低出”、“長收短付”模式進行監管，提出住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列^經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營隋況的監管;其次，嚴打“租金貸”，要求住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。此外，《條例》賦予了直轄市、設區的市級^民政府建立住房租賃資金監管制度的權限，可以將租金和押金等納入市、區級別政府的監管。并且規定，住房租賃企業違反條例規定開展住房租金貸款業務的，由房產管理部門責令限期改正;逾期不改正的，責令停業1個月以上6個月以下，可以并處2萬元以上10萬元以下的罰款;情節嚴重的，由市場監督管理部門吊銷營業執照;屬于金融違法行為的，由金融監管部門依法給予處罰。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，住建部發布《住房租賃條例》是住房租賃領域首部條例性文件，標志著住房租賃政策更加細化。而且發布的時機非常好，當前恰處于長租公寓市場波動較大的階段，對于后續規范和引導租賃市場的發展有積極作用。頭部企業仍保持逆勢增長

值得注意的是，同樣是長租公寓，小企業在不斷“暴雷陣亡”，頭部企業則在危機中逆勢增長。

克而瑞數據顯示，2018年，TOP10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，這一數據在2019年為18.9%，截至2020年上半年，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓、招商公寓已經步入集中式長租公寓的前十。

從最新發布的2020年房企上半年財務報告中可以看到，有三家企業披露了運營房間數和上半年租金收入。萬科泊寓運營房間數12.73萬間，租金收入10.5億元，平均出租率93.7%。龍湖冠寓運營房間數7.9萬問，租金收入7.3億元，整體出租率為88.6%。招商蛇口壹公寓運營房間面積56.4萬平方米，租金收入0.61億元，平均出租率68%。

今年受疫情影響加上長租公寓頻頻暴雷的負面影響，長租公寓受到的沖擊很大，公寓運營商的日子并不好過。但龍湖冠寓，2020年上半年整體出租率在88.6%，出租率有了很大的提升，今年上半年租金收入同樣很漂亮。

在龍湖冠寓青島中山路店，記者看到，為了更加符合年輕人的風格定位，公寓在公共區域設置有公共廚房、桌游室、臺球室、影音室、公共閱覽區以及公共洗衣區。據工作人員介紹，有四種不同價位的房源，根據面積和配套不同，價位1500-2400元/月，租客基本都是在周邊工作的年輕人。

據山東龍湖冠寓總經理房浩文介紹，龍湖冠寓2018年落地青島，目前已開業7家，分別是中山路店、國家廣告產業園店、國家廣告產業園二店、西海岸理工大學店、中德生態園店、正陽路國學公園店、西海岸井岡山路店，待開業門店3家，平均出租率在90%以上。在合作模式上，龍湖冠寓以“輕、中、重”三大資產獲取模式并舉的方式，結合城市本身大量的存量物業，全新結構調整帶來的商業、工業用地存量增多以及集體用地房源納入租賃用地，三大產品線切入各細分市場。目前龍湖冠寓青島中德生態園店就是冠寓與中德聯合集團合作的輕資產高品質人才公寓項目，以精細化的運營與管理能力服務人才生態園;中山路店、國學公園店、井岡山路店等都是以中資產模式運營。今年疫情期間，冠寓全國的200余家門店均正常運營，員工整體在崗率達90%以上，所有門店嚴格按照當地疾控中心等政府部門要求布置落實相關工作，截至目前，保持“零感染、零確診”，切實地保障了租客的健康與安全。

據業內人士分析，長租公寓目前已過了粗放發展的階段，行業必定會向更規范的方向發展。只有控制好成本、管理好資金、運營能力優秀的企業才能存活下來。而長租公寓盈利有一部分是依靠品質和品牌溢價率，也就是說，越是知名度高、經營規范、資金雄厚、管理能力強的企業，越容易在市場生存下來。而那些自身資金實力、盈利能力不足的長租公寓，則會逐漸被市場所淘汰。