探究地籍與房產測繪技術融合在不動產登記中的應用

摘 要：建筑行業的高度發展，讓不動產登記工作的復雜性持續提升，為了應對這一情況，我國的不動產登記制度也逐年完善。地籍與房產測繪是不動產登記中最重要的一環，尤其是其測繪數據的準確性和整合效果，更是決定了不動產登記的準確度，直接影響我國不動產數據庫的有效性。同時，進行不動產登記的時候地籍與房產類型還會決定其登記方法，因此做好地籍與房產測繪技術融合就顯得十分重要。在今后的工作中，有必要對房產和地籍數據整合的現狀進行了解，而后對地籍與房產測繪技術融合在不動產登記中的應用策略加以探究。

關鍵詞：地籍與房產測繪技術;不動產登記;應用策略

不動產登記是我國物權法中明確規定的一種物權管理制度，它指的主要是物權所有人或利益相關方申請的、由政府有關部門對不動產物權變動進行登記的過程，實際上起到一種公示公開的作用。從實際的執行情況來看，不動產登記更偏向于一種具有法律效力的事實操作，因此必須要保證登記的準確性。地籍與房產測繪技術融合在不動產登記中的應用，恰恰能夠從根本上提升不動產登記工作的有效性和準確性，因此有必要對本課題進行深入研究。

一、 地籍與房產數據整合的現狀

地籍與房產測繪實質上指的是對建筑物逐層、逐戶的平面圖、相關尺寸進行測量和繪制的過程，是不動產登記工作中最復雜也最重要的一個步驟，做好地籍與房產測繪是保證不動產登記有效性的重要保證。但是從實際情況出發不難發現，目前我國的地籍與房產測繪確實還存在一定的問題。

（一）立法不夠完善

隨著社會的不斷發展，我國在不動產登記方面的立法已經初見成效，尤其是測繪法的出臺，更是對不動產登記工作中的地籍與房產測繪提出了制度及法律要求，明確提出了測繪的標準和流程，除此之外一些地方政府也頒布了地方性法規，對不動產登記及地籍與房產測繪進行細化管理。然而問題在于，時至今日《城市房地產開發經營管理條例》中也沒有明確地表明地籍與房產測繪內容及標準，這顯然不利于地籍與房產測繪的有效執行。

（二）測繪工作的效率并不高

我國地籍與房產測繪及不動產登記工作存在的最大問題就是，不同部門、不同地區的參照標準截然不同，互相之間的協調統籌并不到位，數據分離情況十分嚴重。另外，在地籍與房產測繪工作中，一些坐標不詳細的房產地產等，就很難確定其數據信息，也就無法合理整合方案和圖紙等，這顯然不利于不動產登記工作的順利進行，也會造成地籍與房產測繪工作效率的大幅度下降。

（三）具有的政策性比較高

不動產登記工作中，地籍與房產測繪數據本身具有政策性也是其一大特征，特別是在數據管理中，相關的配套服務等也同樣具有政策性，工作人員除了要做好專業工作之外，還需要了解本地區的相關政策，只有這樣才能使地籍與房產測繪工作及不動產登記工作順利結束。現階段我國大部分城市的地籍與房產測繪都由專業機構開展，而后政府部門再以測繪數據納入不動產數據庫、并對不動產進行有效管理。從這樣的管理流程不難看出，在我國不動產登記工作越來越受關注的今天，對地籍與房產測繪數據進行融合可以說是勢在必行。但是同時我們也必須要考慮到，中國國土面積廣闊、各地區經濟發展及基礎建設成果不同，時至今日仍有部分地區采取傳統數據登記方法開展工作，想要在各個省份同時推行不動產工作中的地籍與房產測繪技術融合，還有很長的一段路要走。

二、 地籍與房產測繪技術融合在不動產登記中的應用

目前我國的信息技術發展邁進了新階段，為我國的各行各業發展提供了動力，同時也給測繪事業的進步提供了技術支持，具有應用范圍廣泛的特點。各種各樣的先進信息化測繪技術逐漸出現，并改變了我國地籍與房產測繪情況，特別是GPS技術，更是在實際應用中發揮了無可替代的積極作用。在這種情況下，想要讓不動產登記工作真正取得進步，地籍與房產測繪數據的信息化融合已經勢在必行，具體的技術操作如下。

（一）無效數據清理

在對不動產地籍與房產測繪數據進行融合的過程中，需要對原有土地、房產進行核查，并對注銷過程的相關文件進行審查，對房產地產的所屬權進行確認，并交由檔案管理部門登記歸檔。對已經不再具有法律效力的數據進行清除，并且根據不動產登記的工作流程，對數據進行融合整理。

（二）數據規范化梳理

對房地產信息數據進行有效的整理，通過科學手段獲得不動產原始信息，確保其準確度，根據不動產登記數據庫的納入流程，對數據進行映射轉換，使之能夠準確地描述不動產信息。而后對數據信息進行收集、根據不動產登記及地籍與房產測繪工作的標準比例尺繪制圖紙，保證空間基準的協調性。最后，根據不動產登記內容，對其他的信息進行整理和填入，以實際情況為參考進行進一步的數據細化。

（三）核實土地房屋登記信息

對地籍與房產進行分析的過程中，需要對其登記信息進行核對，以原有的不動產產權證書、宗地所在地信息等為參考填寫宗地代碼，保證不動產登記信息的精細化程度，為以后的管理打下堅實的基礎。另外，應該結合地籍圖形庫完成宗地數據分析，并根據現有的地圖進行查找，發現漏洞及時進行處理，如果遇到跨區域的宗地應按照標準流程對宗地代碼進行統一，避免地籍頻繁修改。

（四）邏輯關系重建

近些年黨和政府對不動產登記工作的重視程度越來越高，因此不動產登記中房產與地籍數據的融合勢在必行，但是從實際情況來看，邏輯重建一直以來都是一個比較難以克服的問題。這主要就是因為新的地籍與房產測繪數據融合及不動產登記工作模式和過去的工作模式是存在較大沖突的，因此工作人員需要追溯到最原始的數據，對權利表的抵押權、地役權進行審查，對有爭議的、有異常的登記數據進行注銷，實現邏輯關系的重建，依照原地產權的選擇，對不動產登記數據進行記錄，對營業編號等進行有效的繼承，從而理順邏輯關系，為后續管理提供便利。

（五）宗地統一編碼轉化編制

宗地統一編碼轉化編制也是地籍與房產測繪技術融合在不動產登記中的重點內容，其中的圖形、土地登記等有一定的復雜性，因此工作人員需要根據編碼標準，設計新的編碼體系、并對原有編碼進行轉換，確保房產地籍的統一化編碼管理效果。在轉換的過程中，將過去的字段值變成現行編碼體系的字段值，從而確保數據轉換的效率。另外，還需要結合數據庫地圖，對地產、房產位置進行確定，核對新編碼是否符合實際情況，確保數據轉換過程能夠順利完成。

（六）編制不動產單元號

對不動產進行編碼以后，還需要及時地對原始不動產登記信息進行調取和核對，以備案制度為參考，完成原有業務的登記工作，在此基礎上建立不動產登記冊，對登記進行分類。

（七）登記數據查實

不動產登記數據融合轉換以后，工作人員還需要對涉及的所有數據進行核對，確保登記準確度，核對過程應分成空間數據核對、非空間數據核對。空間數據核對中，工作人員需要認識到對已有數據進行檢驗的重要性，利用信息化系統的審查規則完成信息比對。非空間數據核對中，工作人員可利用計算機核對及人工核對兩種手段相結合的方法完成工作，從而確保核對的有效性和可靠性。

三、 結語

不動產登記是一種具有法律效力的物權管理行為，加強地籍與房產測繪、保證測繪數據的有效融合，是提升不動產登記質量的必然選擇。然而從過去的工作中可以發現，我國的地籍與房產測繪數據融合還不到位，為此工作人員必須要充分認識到這些不足，并采取無效數據清理、數據規范化梳理、邏輯關系重建、登記數據查實等一系列行之有效的措施，對地籍與房產測繪技術融合在不動產登記中的應用進行強化，優化地籍與房產測繪技術融合效果，從根本上提升中國不動產登記工作的質量和效果。

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作者簡介：

白宇，昌圖縣自然資源保護事務服務中心。