房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展路徑探析

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的重要性，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要堅(jiān)持走可持續(xù)發(fā)展道路，以推進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展。文章針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展中存在的問題，探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);問題;措施;可持續(xù)發(fā)展;信貸風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇，自1998年房改以來，歷經(jīng)近二十年的時(shí)間，中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展飛快，為我國經(jīng)濟(jì)繁榮、城市化建設(shè)作出了巨大貢獻(xiàn)，起到其他行業(yè)所不能替代的功能和作用。但不能否認(rèn)的就是，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中也出現(xiàn)了一些問題，例如過度開發(fā)、資源浪費(fèi)、房價(jià)上漲導(dǎo)致社會(huì)矛盾加劇等，這些問題的存在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了阻礙，留下了發(fā)展的隱患。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展過程產(chǎn)生的問題進(jìn)行分析總結(jié)，并采取相應(yīng)的措施加以解決，探索房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展路徑就變得十分有意義。

一、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要性分析

（一）促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)能夠在很大程度上促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具體來說主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1. 房地產(chǎn)行業(yè)提供的海量土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入，是地方政府主要財(cái)政來源，增加了政府地方性資金儲(chǔ)備量;同時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)具有剛需強(qiáng)、附加值高的特點(diǎn)，能很好地吸引投資，可以更好的吸納招商引資帶動(dòng)其他項(xiàng)目的發(fā)展。2. 提高土地利用率，減少土地空置率，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)崗位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。

（二）促進(jìn)其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

房地產(chǎn)行業(yè)有產(chǎn)業(yè)鏈條長、相關(guān)行業(yè)多的特點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)直接帶動(dòng)上下游及與相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，例如家具家電行業(yè)和建材銷售行業(yè)等，還包括房地產(chǎn)竣工以后的物業(yè)管理等行業(yè)。

（三）改善居住和生活條件，緩解社會(huì)矛盾

隨著城市化建設(shè)的推進(jìn)，城市醫(yī)療、教育以及其他基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善;隨著我國住房制度的改革，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等多樣化的保障房體系的建立;以及大量平改、棚改項(xiàng)目落地。讓越來越多的中、低收入家庭的住房條件得到了極大的改善。既改善了人民的居住和生活條件，也改善了城市環(huán)境，同時(shí)還在相當(dāng)大程度上緩解了社會(huì)矛盾。

二、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題

（一）房價(jià)過高、增速過快

房價(jià)過高、增速過快，一方面降低了大多數(shù)家庭的購買力，讓普通老百姓改善居住條件成為泡影;另一方面，增加了房地產(chǎn)投機(jī)的機(jī)會(huì)，助長了“炒房團(tuán)”的發(fā)展空間，炒房團(tuán)惡炒樓盤價(jià)格從中牟利，而最終買單的卻是普通老百姓。

（二）資源利用不合理

發(fā)展結(jié)構(gòu)的細(xì)化不足是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中的普遍問題。這個(gè)問題的存在不僅極大地不利于資源的利用，而且導(dǎo)致多種資源的浪費(fèi)。盡管我國幅員遼闊，但可利用建設(shè)用地不足一直是不爭的事實(shí)，過度或者提前消費(fèi)土地資源、環(huán)境資源，會(huì)抑制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的可持續(xù)發(fā)展，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)未來的發(fā)展產(chǎn)生非常大的阻礙。典型的開發(fā)利用不合理情況就是房地產(chǎn)規(guī)劃定位不合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)期過于樂觀，造成了投資失敗，形成了不少的“鬼城”“空城”，造成了土地資源的浪費(fèi)。還有的開發(fā)利用不合理問題出現(xiàn)在開發(fā)過程中，例如：在工程開展之前，并沒有合理規(guī)劃好施工場(chǎng)地布局，造成施工混亂。此外，建材的采買忽視了用量規(guī)劃，產(chǎn)生過多采買的情況，導(dǎo)致當(dāng)剩余的材料長期堆放在施工場(chǎng)地形成的損耗和破損，造成了資源浪費(fèi)。

（三）房地產(chǎn)質(zhì)量問題

房地產(chǎn)作為人們?nèi)粘Ｉ?、工作的主要?chǎng)所，其質(zhì)量問題直接關(guān)系到人們的生命和財(cái)產(chǎn)安全。隨著越來越多的房地產(chǎn)質(zhì)量問題曝光，房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題也受到人們?cè)絹碓蕉嗟年P(guān)注。房地產(chǎn)質(zhì)量問題種類眾多、問題大小不一，小如門窗、五金，大到主體結(jié)構(gòu)，推倒重建也時(shí)有發(fā)生，耗費(fèi)金額數(shù)以億計(jì)。解決這些問題，耗費(fèi)了很多時(shí)間、人力、物力，造成了資源的浪費(fèi)和惡劣的社會(huì)影響。

（四）環(huán)境問題

1. 文化環(huán)境問題

為了博得眼球，許多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引入了西方或者另類的夸張的建筑風(fēng)格，一味的標(biāo)新立異，與中國或者地方文化特色格格不入，最終將導(dǎo)致城市傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)和城市精神文化的丟失。

2. 自然環(huán)境問題

不少的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目違背了我國綠色可持續(xù)發(fā)展的理念，造成環(huán)境污染、生態(tài)環(huán)境被破壞等后果。

（五）房地產(chǎn)金融體系不健全

中國的房地產(chǎn)金融一直伴隨并助力中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，已形成一定的房地產(chǎn)金融體系，但也還存在一些不健全的地方，這體現(xiàn)在信貸結(jié)構(gòu)、信貸投向等方面。具體來說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款有一次放貸資金量大、且還款周期相對(duì)較短的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)貸款長期傾向于開發(fā)貸款;而老百姓住房消費(fèi)性貸款卻因?yàn)檫€款周期長且單戶貸款金額相對(duì)較低而發(fā)展不足。近兩三年，由于國家的宏觀調(diào)控政策，各地紛紛實(shí)行限購政策，開發(fā)企業(yè)房子賣不出去，回款慢，又導(dǎo)致了銀行不愿意給開發(fā)企業(yè)貸款，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，出現(xiàn)了不少“爛尾樓”項(xiàng)目，也影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)金融融資渠道過于單一，主要依靠商業(yè)銀行抵押貸款，加大了銀行風(fēng)險(xiǎn)，特別是非住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)貸款，這類抵押物變現(xiàn)尤為困難，這些給房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展帶來了很大隱患，反過來也會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

三、 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展路徑

（一）強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)控，完善法律制度

為了確保房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著健康穩(wěn)定的方向發(fā)展，需要強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)控，完善法律制度，主要有以下幾個(gè)方面：1. 建立健全完善的市場(chǎng)監(jiān)管體系，不僅可以最大限度地避免腐敗，而且可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2. 建立完善的法律制度，結(jié)合目前房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，建立完善的法律制度也可以在一定程度上規(guī)避開發(fā)企業(yè)的不良行為，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3. 加強(qiáng)監(jiān)督執(zhí)法，有關(guān)部門必須嚴(yán)格監(jiān)督落實(shí)國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)管控措施的到位情況。同時(shí)必須促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)之間的公平良性競(jìng)爭，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

（二）合理控制房價(jià)

為了實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，需要合理控制房價(jià)。地方政府需要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的具體情況，結(jié)合土地收儲(chǔ)成本、建筑成本、當(dāng)?shù)厥杖胨郊靶刨J政策等因素，編制房價(jià)的制約政策，嚴(yán)控炒房等投機(jī)行為，將房價(jià)把控在更加合理的價(jià)格范圍當(dāng)中。同時(shí)，加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房供應(yīng)，減少住房剛需對(duì)商品房價(jià)格的沖擊。實(shí)現(xiàn)十九大報(bào)告中，習(xí)近平提出堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。

（三）大力建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化住宅

在現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)業(yè)總體處于穩(wěn)定發(fā)展階段，實(shí)現(xiàn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化一是要類型創(chuàng)新，更重要的是要品質(zhì)創(chuàng)新。在這種現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)企業(yè)必須與時(shí)俱進(jìn)，不斷增強(qiáng)品牌效應(yīng)和品牌知名度。同時(shí)，我們必須繼續(xù)減少項(xiàng)目建設(shè)過程中的各種不合理費(fèi)用，提高項(xiàng)目建設(shè)的整體質(zhì)量。

（四）完善房地產(chǎn)金融體系，實(shí)現(xiàn)多元化融資

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是依托于土地和資金的，而房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)資金有很大比例為信貸融資資金，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，首先應(yīng)該完善金融體系，調(diào)節(jié)信貸結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)信貸方向，將信貸與房地產(chǎn)調(diào)控政策結(jié)合起來，實(shí)行差異化信貸政策。其次應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立多元化的融資平臺(tái)，除了商業(yè)銀行貸款以外，可以考慮信托、合作開發(fā)等多元化方式。

（五）合理規(guī)劃，減少資源浪費(fèi)

土地資源屬于不可再生資源，在開發(fā)時(shí)合理化使用土地十分關(guān)鍵。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期就應(yīng)做好需求市場(chǎng)調(diào)研，理性預(yù)判未來市場(chǎng)走向，合理、適量拿地。在工程施工全過程中，要秉持綠色環(huán)保的理念，避免對(duì)四周環(huán)境產(chǎn)生較大的影響和破壞。針對(duì)建筑材料的采購，要先做好用量規(guī)劃，避免不必要的消耗。

四、 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)諸多的問題，這些問題的存在阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，我們要從宏觀政策到施工技術(shù)細(xì)節(jié)、從規(guī)劃到實(shí)施、從房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研到竣工交付、從土地資源到建筑材料、從自有資金到項(xiàng)目融資等多方面、全方位都給予重視，以保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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作者簡介：

黃光明，天津市交通（集團(tuán)）有限公司。