“黑天鵝”事件背景下的房地產融資策略

文/凌利 楊淇山

由于資金量大等原因，房地產融資一直是國內外專家研究的重點。新冠肺炎疫情爆發以來，學界對于房地產金融風險的研究日益增多，其中王菁在《房價波動與房地產金融風險的關系研究——基于格蘭杰因果檢驗》一文中表示，當前面臨系統性房產金融風險的可能性較小，這也意味著在脫離“黑天鵝”事件時，房地產金融是可以保持較好的發展態勢的。國外也有學者發表學術論文，認為利用養老金進行的房地產融資或將成為房地產融資的第二支柱。在國內外對于房地產融資多保持樂觀態度之時，本文試對比正常狀況下的房地產融資狀況來思考“黑天鵝”事件對于房地產融資的影響。

一、“黑天鵝”事件與房地產融資的關系

房地產融資方式主要有銀行貸款、股票債券、私募基金等，“黑天鵝”事件對房地產融資有著諸多方面的影響，主要分為直接影響與間接影響。

（一）直接影響

從直接影響方面來看，“黑天鵝”事件會引起線下購房停滯，導致資金回籠失敗，停工、工程事故等問題會導致房地產施工進度暫停，這一系列問題都將影響房地產融資的進程與質量。

1.線下購房問題。房地產融資的主要形式之一為房屋出售，只有當房產根據計劃進行出售后才能收回房地產建設的大部分成本，房地產銷售是房地產融資得以存在的關鍵。“黑天鵝”事件導致房產無法正常售賣時，將直接造成房地產企業的虧損甚至破產，房地產投資者不僅無法在融資之后獲得預期的受益，更有可能與房地產企業一起承擔損失，因此，線下購房出現問題，房地產融資過程將受到直接影響。

房地產融資為整個房地產項目的運行提供能量以及潤滑油。“黑天鵝”事件導致工人停工時，房地產融資與房地產項目的運行會發生連鎖反應，導致整個房地產項目的癱瘓。

2.由停工導致的資金周轉問題。工人停工的原因有多方面，當工人停工時，房地產企業將無法運轉下去。由此引發的投資者對該房地產項目是否能完成的思考，將給房地產融資帶來困難。在企業發行債權、股票甚至想通過銀行借貸進行融資時，投資方會對企業的狀況進行分析，從而考慮是否參與該企業的融資。

3.事故與其他因素。企業安全防范意識欠缺，將導致各類事故的發生，事故的發生對于房地產企業資質評價的影響是極其重大的。不僅如此，在發生重大安全事故時，相關負責人需要投入大量的資金來對該類事件進行處理，融資需求大與融資難度高等兩方面將給企業帶來雙重的打擊，然而該類事件的發生率是可以通過規范企業的日常運營流程來降低的。

（二）間接影響

1.國民經濟下滑影響房地產融資。“黑天鵝”事件使得各行業受到沖擊，在“黑天鵝”事件發生時，國民經濟普遍低迷，此時消費者的消費水平普遍降低，國民對于房屋的購買欲望減弱。國民經濟增長速度下滑，會對房地產及其相關行業造成打擊。

2.與投資有關的房地產泡沫破裂風險。房地產泡沫破裂是目前國內專家預測發生概率最高的“黑天鵝”事件。房地產泡沫的破裂對于房地產融資是毀滅性的打擊，在房地產市場低迷時，房地產企業對于外界來說將不再具有融資的價值。

目前房地產供大于求，房地產泡沫破裂風險與日俱增，此類事件發生時將會引起一系列連鎖反應，如圖1 所示。

圖1 房地產泡沫破裂連鎖反應圖

房地產泡沫破裂，投資者與市場環境首當其沖，加之房地產的貶值將導致投資者放棄投資甚至大量拋售房地產，融資因此變得更加困難，融資困難將繼續促使房地產市場環境變差，投資者放棄投資，從而形成一個惡性循環。

（三）“黑天鵝”事件與房地產金融關系的宏觀分析

從宏觀角度來看，停工、事故將從房地產融資開始影響房地產行業，線下購房減少國民經濟下滑、房地產泡沫破裂風險將在后期對房地產企業造成毀滅性的傷害。

“黑天鵝”事件會嚴重影響房地產行業融資環境。由此可見，房地產企業對于“黑天鵝”事件的應對策略構建是極其重要的。

二、“黑天鵝”事件背景下房地產融資的緊急調整策略

“黑天鵝”事件來臨時，房地產融資所受到的傷害是不能避免的，本文將列舉四種應對策略，為房地產企業在“黑天鵝”事件來臨時的融資提供參考。

（一）“斷臂自救”，以小博大

大量拋售手中的房地產商品是“黑天鵝”事件來臨時很多企業會選擇的資金回籠方式。在“黑天鵝”事件導致房地產融資情況急劇變差時，只能采取大量拋售的策略來彌補成本損失，因為“黑天鵝”事件會在一定的時間內切斷房地產行業的任何融資途徑。由于房地產融資金額巨大，在商品房出售停滯時，“斷臂自救”，放棄眼前利益，可保持企業不破產，等待融資環境好轉時再進行融資。

“斷臂自救”策略會在一定時期給予同行極大的壓力，“斷臂自救”會使得企業的經濟壓力暫時性地得到緩和。“斷臂自救”的速度要快，如果在“黑天鵝”事件發生時不能及時進行融資，企業破產的概率將大大上升。

（二）“另辟蹊徑”，自由變通

房地產融資的多重途徑決定了面對“黑天鵝”事件時可以“另辟蹊徑”。唯有“另辟蹊徑”，自由變通，才有可能使企業進一步運營下去。在常規的房地產融資因不可預測的原因而停滯時，思考證券、股票、銀行貸款以外的融資渠道便顯得尤為重要了。民間集資是一種風險較大，實行較為困難、利息較高的融資方式，當由于“黑天鵝”事件而無法通過正常途徑進行資金周轉時，企業可以考慮利用民間融資等途徑來解決問題。

必要情況下，可以通過集團其他行業的融資來幫助房地產企業。以史丹利地產為例，在遇到“黑天鵝”事件時，會著重考慮依靠化肥等產品幫助房地產融資。由于其他行業仍然有很好的債務償還前景，在“黑天鵝”事件發生時，融資便顯得并沒有那么困難了。

（三）“聽天由命”，順其自然

部分房地產項目在沒有融資途徑時，沒有足夠的能力獲得其他方面的支持，只能盡早申請破產清算，以此終止房地產項目的進行，避免企業陷入長期的債務關系中。面對“黑天鵝”事件“聽天由命”帶有一定的無奈，但也可能借此度過融資寒冬期，同時提升了自身競爭力，提高企業的可信度，在融資寒冬期過后重整旗鼓，重新進行融資。

（四）“如魚得水”，力挽狂瀾

與“聽天由命”策略相對應的是“如魚得水”，主動出擊。對于綜合實力雄厚的企業來說，沖擊整個房地產行業的“黑天鵝”事件會給企業的發展帶來新的契機。以某市石材行業為例，當國家政策不支持小型石材企業運營時，部分實力雄厚的石材企業主動響應國家號召，進行新一輪的廠房建設，其他競爭對手則由于資不抵債而申請破產，在石材行業的寒冬期結束后，主動出擊且實力雄厚的企業的競爭對手大大減少，企業的競爭力也因此得到提升。由此可見，“黑天鵝”事件也是拉開同行業差距的契機，房地產企業在經過“黑天鵝”事件帶來的寒冬期后將會得到大量的融資機會。正確地順應時代的發展，在不同的環境下運用不同的策略，才能保證企業的正常發展。

三、新型冠狀病毒疫情肺炎下的房地產行業融資環境分析

2020 年新型冠狀病毒疫情是繼2002—2004 年非典型性肺炎后發生在世界范圍內的最大的“黑天鵝”事件。每一次疫情的爆發都直接引發大規模的消費萎縮，新冠肺炎疫情同樣導致我國消費的萎縮，這種消費的萎縮體現在各行各業的暫時性歇業上。房地產行業作為我國資金流動量最高的行業之一，在此期間將遭遇更多困難。

（一）新型冠狀病毒肺炎疫情與國民經濟

新冠肺炎疫情以兩種方式導致國民經濟萎縮，一是通過減少國民出門的可能降低其消費水平，二是通過限制國民收入來源降低其收入水平，兩者相互影響。當新冠肺炎疫情來臨時，消費者將因為習慣于線下購房而將購房日期延后，甚至因收入減少而不再去購置房地產。目前房地產融資中的絕大部分屬于房地產投資者融資，需要重點關注的是，房地產投資者僅僅是在手中有閑置資金時進行房地產投資，在經濟狀況良好時，房地產作為保值的不動產產品自然會受到廣大投資者的青睞。

（二）“建房難，賣房難，房產貶值”

1.建房難。農民工作為房屋建筑的主要勞動力在新冠肺炎疫情的影響下行動受到了限制，進而導致房地產建筑企業停工。農民工在難以回歸到就業崗位的同時還會在疫情期間向房地產公司追討工資。在無法復工的時間里，房地產企業需要償還的利息是龐大的。項目徹底停工將是企業面臨的最大風險。

2.賣房難。疫情期間，H 地產的“低價售房”行為也引起了大眾的思考：這一行為是否預示著房地產銷售走向了低谷期？在與有關工作人員的交流與溝通中可以了解到，在疫情后期，尋求房產中介幫助賣房的人變多了。從二手房銷售頻次中可以了解到，目前的銷售需求相較于疫情之前有了較大的提升，供給量的增加并不能表示房產銷售量的增加，相反，存量供給量的增加預示著需求量的降低。

3.房產貶值。房產貶值并不是由疫情直接導致的，房產貶值大體有以下兩個方面的原因。

（1）供大于求導致的具有規律性的價格降低。供大于求預示著房企可能會通過降價的方式來刺激對于房產的消費。

（2）房產企業謀求發展而主動引起的房產降價。在這種情況下，房產降價將是普遍的，房地產泡沫有可能因此破裂。

（三）經濟環境對房地產行業融資環境造成的影響

筆者將從“黑天鵝”事件影響下的房地產融資的四個方面（銀行融資、債權融資、民間融資、其他融資方面）來分析經濟環境對房地產金融造成的影響。

1.銀行融資問題。銀行融資與企業的信用程度成正比。銀行在參與融資時會對需要融資的企業的資金狀況以及前景進行綜合的評價。在“黑天鵝”事件的影響下，房地產企業的發展狀況是難以確定的。由于房產需求量降低、供給量上升，再加上工人停工，房地產企業很有可能就此陷入債務危機中，不僅如此，國民經濟萎縮，銀行也會因此受到影響，壞賬風險會大大提高。因此，在“黑天鵝”事件發生時，中小型房地產企業依靠銀行進行融資的需求將難以得到滿足。

2.債券融資問題。“黑天鵝”事件爆發時，房地產金融債券融資將暫時性遇到困難。原因主要有三點：

(1)國民經濟萎縮，國民消費欲望低，投資欲望低。“黑天鵝”事件爆發時部分人進行的房地產拋售行為便是一個印證。

(2)國民收入水平降低，部分個體經營戶表示，疫情的發生直接導致自己近三個月沒有任何生意，收入的減少使得自己沒有閑置的資金參與房地產投資，這也意味著房地產企業希望通過債權進行融資的愿望化為泡影。

(3)由于房地產企業自身狀況引起的投資者的擔憂。由上文可知，目前存在建房難、賣房難問題，在這類問題不解決的情況下，房地產債券融資將不會被消費者看好，“黑天鵝”事件背景下的，房地產投資不再是一個穩定保值的投資方式。

3.民間融資問題。民間融資并不受國家的支持，但其仍然有方便快捷、門檻低的優點。由于“黑天鵝”事件引發房地產行業融資困難，部分企業將鋌而走險，選擇民間融資。民間融資有可能會在一定時間內成為房地產融資的主要方式。

4.其他融資問題。股票融資以市場自身調控為主，企業對其難以把控，而境外融資多發生在大型企業之間，中小企業在面臨“黑天鵝”事件時難以通過境外融資的方式減輕融資壓力。若前三類融資難以為企業所用，股票融資與境外融資的可行性會變得更弱。股票融資某種程度上只能在“黑天鵝”事件過后存活下來的企業的融資中起作用，可以調動境外融資的企業也并不需要通過境外融資來緩解融資困難，也就是說，其他融資渠道只能作為“黑天鵝”事件后企業擴張策略的一部分，而并非生存策略。

四、由H 房產集團的營銷策略引發的思考

新冠肺炎疫情期間H 房產集團實行了低價售房策略。有學者表示，H 房產集團的低價售房策略是疫情期間的一次非常成功的營銷，開拓了房地產網上銷售的新路徑，并且將在這一領域長期領先，不僅如此，在疫情期間國民足不出戶時，H 房產集團的降價策略在消費者群體中引起了軒然大波。有關專家點評：“H 房產集團的這一舉動不僅為自己打了一次免費的廣告，還抓住了消費者撿便宜的心理，同時還在不利于房產銷售的時間里做好了房地產銷售。”當然也有對H 房產集團的負面評價：“商家的慣用思路是先提價再降價，H 房產集團名義上是降價，實際上還是使用了先提價再降價的方式，H 房產集團的營銷套路使用得很好。”無論是正面評價還是負面評價，H 房產集團都是此次“黑天鵝”事件的贏家。

（一）網上售房

網上售房早有先例，但由于房地產價值太大，網上售房情況并不理想。此次H 房產集團推出的“網上售房，無條件退房”解決了消費者的后顧之憂。消費者使用H房產集團網上售房平臺，意味著H 房產集團在網上售房方面已經遠超同行業競爭者了。從某種意義上講，H 房產集團在新型冠狀病毒肺炎疫情這一“黑天鵝”事件下采取的策略是主動出擊，搶了市場，為未來的網上售房打下了良好的基礎。

（二）低價銷售策略

H 房產集團的另一特點是低價售房，這也是H 房產集團在銷售領域作出的一大革新，類似“斷臂自救”策略。值得思考的是，即使H 房產集團自稱低價售房，仍然有一些學者、專家表示其中有問題，即漲價后打折。這一銷售方式經常出現在某購物平臺的“618”購物節與另一購物平臺的“雙十一”、“雙十二”活動中。從客觀角度來說，H 房產集團沒有必要進行低價拋售，但聯系到“黑天鵝”事件對H 房產集團的銷售策略就不難理解了。

（三）H 房產集團營銷策略思考

從融資方面考慮，H 房產集團的做法有助于快速回籠資金，不僅如此，H 房產集團的做法也在“黑天鵝”事件發生時提升了企業的知名度，使得企業的形象得到了提升，其債券的價值也會得到相應的提升。從策略的角度看，H房產集團在“黑天鵝”事件發生時的融資策略是主動的，這也和其雄厚的實力有關，整體符合“如魚得水，力挽狂瀾”的策略，從而在此期間獲得了成功。

五、總結

“黑天鵝”事件是出現概率較小，但是一旦出現將會給企業融資帶來很大困難的事件。本文為“黑天鵝”事件背景下的房地產融資提供了部分策略，并以此次新冠肺炎疫情中房地產融資的困難為例，思考了“黑天鵝”事件中不同企業的不同融資策略。