如何保護婚前房產

黃小星

我們沒有悟空大師兄的火眼金睛，難免會遭遇一段失敗的感情。可失去了感情，難道還要賠上金錢和后半生？婚姻里，哪些是屬于我們卻被我們放棄的權益？哪些是不需要我們承擔卻被我們背上的債務？婚姻法會告訴你，法律是怎么解決你婚姻里那些事兒的。

以前，夫妻二人大多是婚后才開始像燕子銜泥一樣置辦各種家庭所需，一點一點建設小家。而現在，往往結婚前夫妻雙方就已經擁有了屬于各自的存款、股票、車輛、房產等，也就是所謂的婚前財產。這些財產，尤其是價值比較大的房產，如何才能受到法律保護也成了年輕人關注的焦點。

“婚前已經取得”是界定婚前房產的關鍵

案例故事：

展先生與田女士經人介紹相識，交往半年后，雙方的婚事被提上日程。展先生用工作多年的積蓄加上父母的贊助湊足房款，購買了一套婚房。田女士家非常開心，承諾家具家電和裝修由其負責，最終花費10萬元對房屋進行了裝修。隨后，展先生與田女士登記結婚。婚后兩個月，房產證辦理成功。

遺憾的是，沒過多久夫妻倆因為婆媳矛盾頻繁爭吵，最終決定離婚。田女士提出，自己對房子進行了裝修，屬于共同購房;房產證是婚后辦理，也就是房子產權實際是婚后才取得，應屬于夫妻共同財產。展先生則認為，自己在結婚登記前已經支付了房屋全部價款，該房產是屬于自己的婚前個人房產。

律師評析：

“婚前已經取得”有兩個重要的關鍵詞：“婚前”和“已經取得”。

夫妻雙方領取結婚證之日是區分“婚前”和“婚后”的時間轉折點，而其他諸如同居、訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。

“已經取得”的關鍵在于財產權的取得時間系在結婚登記日期之前。“取得”并不等同于“占有”，如果財產權的取得系在婚前，但婚后才實際占有該項財產，其性質屬于婚前個人財產。

本案中，展先生在結婚登記前已經簽訂購房合同，支付了房屋全部價款，雖然房產證是婚后辦理，但并不影響婚前房產的定性。田女士雖然對房屋進行了裝修，但并沒有支付過房款，不構成共同購房。田女士購買的家具家電，雙方可以協商，或者由田女士拉走，或者由展先生折價補償，已經進行的裝修不可拆卸，展先生可以根據裝修款進行適當折舊，折價補償給田女士。

婚前房產會變成共有財產嗎？

案例故事：

張先生和魏女士是老鄉，均在北京工作。張先生已經購房，魏女士與他人合租。兩人確定戀愛關系后，魏女士搬過來與張先生共同居住。一轉眼，雙方結婚10年，生育了一個可愛的女兒。在魏女士心里，張先生的房子就是一家人的溫馨港灣，雖不豪華，卻打理得井井有條。當張先生突然提出離婚的時候，魏女士完全不能接受。冷靜下來以后，魏女士提出，張先生的房子目前價值400萬元左右，既然張先生執意要分開，那應該支付自己一半房款。

律師評析：

魏女士提出這樣的財產分割方案，是因為她陷入了一個法律誤區，以為張先生的房子已經從婚前房產轉化為了夫妻共同房產。

最高人民法院曾經制定過《關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見》，其中規定：一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。意見確定了婚前個人財產通過一定時限可轉化為夫妻共同財產的制度。該轉化制度在當時社會環境下是有積極意義的，尤其對廣大作為弱勢群體的離婚婦女起到極大的保護作用。

但是，隨著個人財產保護的理念增強，這份意見已經成為過去式。2001年，最高人民法院頒布《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》，其中第十九條規定：“《婚姻法》第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產”。所以，魏女士的要求不會得到法律支持。

婚前房產本身不會變成共有財產，但婚前房產的增值屬于夫妻共同財產

案例故事：

谷先生與丁女士婚前各自有一套房產。婚后，雙方居住在谷先生名下的房產內，丁女士的房產則對外出租，租金每季度由租戶匯入丁女士的銀行賬戶。7年后，由于婚生子小明到了上學年齡，夫妻倆決定賣掉谷先生的房產，換一套學區房。賣房款總計550萬元，匯入谷先生的銀行賬戶。然而，還沒來得及換房，小明不幸患上了急性白血病。賣房款用于支付小明醫療費，前前后后花費了40萬元，最終也沒能挽回小明的生命。孩子去世后，夫妻倆非常傷心，看到對方就想起孩子，不得不忍痛分手。離婚時，雙方對存款和房產分配產生了爭議。

律師評析：

按照法律規定，夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。

谷先生與丁女士婚前的房產屬于各自的婚前財產。丁女士的房產婚后出租，在出租過程中，谷先生和丁女士共同選定租戶、配置家具、收取租金，屬于共同管理房產行為，積累的租金屬于夫妻共同財產。谷先生的房產婚后出售，賣房款屬于財產形式的轉化（從房子轉化為現金），依舊屬于谷先生的個人財產。賣房款一直存于谷先生的銀行賬戶，其產生的利息屬于法律上所稱的孳息，屬于谷先生個人財產。為救治孩子，谷先生自愿花費了賣房款中的40萬元，屬于婚后的消耗，丁女士無需補償。

一方婚前購買的房產，婚后共同還貸的，離婚時判歸婚前購房一方所有，但未購房一方可以獲得相應的增值補償

案例故事：

孟先生與岳女士準備結婚。孟先生購買了一套房產，地理位置、小區環境、樓層戶型都堪稱完美。房屋首付款408萬元，貸款120萬元，兩家人都很高興。可是，閨蜜的警告卻讓岳女士心里打起了鼓。

閨蜜認為，孟先生婚前購買的房子屬于孟先生的個人財產，岳女士卻要和孟先生共同償還貸款，生活質量因此受到影響，萬一將來婚姻變故，岳女士就吃虧了，因此必須要求孟先生在房本上加上岳女士的名字才行。可是，沒有還完貸款的房子無法更名。貸款期限整整15年，這15年對于岳女士來說，風險太大了。

律師評析：

岳女士的擔心大可不必。雖然該房產屬于孟先生婚前購買，萬一發生婚姻變故，房產還是會判歸孟先生所有，但岳女士也不會白白付出，法律已經對如何合理補償岳女士做了明確的規定。

最高人民法院關于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）第十條規定：夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據《婚姻法》第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。

假設隨著婚姻存續期限的延長，該房產在婚后大幅增值，岳女士所獲得的補償數目還是很可觀的，相當于進行了一場高回報率的投資;假設房產婚后貶值，岳女士也可以拿回自己婚后共同償還貸款的一半。