新型城鎮化對房地產開發的影響研究

姜永杰　周明居　陰鵬峰　毛旭

[摘 要]新型城鎮化對房地產開發的影響逐漸增大，房地產行業該如何繼續發展是亟須解決的問題。文章利用2014—2018年我國30個省相關數據，首先，通過構建新型城鎮化綜合評價指標體系，量化得到各省的新型城鎮化綜合水平，得出結果表明盡管各省新型城鎮化水平各有差異，但總體發展趨勢良好。其次，建立面板數據模型，對房地產開發規模受新型城鎮化的影響進行實證分析，最后，探討了新型城鎮化背景下房地產行業協調發展的有效方法和對策。

[關鍵詞]新型城鎮化;評價體系;房地產開發;面板數據

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.30.010

1 引言

自改革開放以來，房地產業發展迅猛，城鎮化建設水平逐步提高，房地產業已逐步成為我國經濟增長的主要動力之一，與全國經濟的聯系日益密切。但隨著房地產市場的快速發展，也暴露出了許多問題，如地產投機行為猖狂、建設用地粗放低效、城鎮規模分布不合理等，為解決這些問題，中國共產黨第十八次全國代表大會報告提出要走新型城鎮化道路，推進以人為核心的新型城鎮化。在新型城鎮化的大背景下，房地產行業急需進行轉型與創新以適應新環境。如何在推進新型城鎮化的同時促進房地產業的穩健發展是當下需要進行探討研究的重要問題。

關于房地產開發與城鎮化發展的研究文獻有很多，其中許多富有創新性與實踐意義。在眾多理論研究中，大體可分為定性研究與定量研究兩類，從定性分析看，尹伯成（2014）提出新型城鎮化強烈刺激著房地產業經濟發展的巨大內需與潛力;趙娟（2015）在分析新型城鎮化的房地產政策后，建議基于城市房地產是否為了滿足城市居民的基本生活需求而實行差異化的房地產政策;湯姆古德費羅（2017）認為在低收入城市化較晚的國家，政府實行一系列正式和非正式的激勵和約束措施會使開發高端房地產成為開發商最保險的投資;豆玲玲（2019）提出新型城鎮化的背景下要關注其對房地產可持續發展的影響;從定量分析看，李成剛（2018）利用面板數據聯立方程模型探究土地財政與城鎮化之間相互關系，進一步探究了土地財政和城鎮化對房地產發展的影響，提出在新型城鎮化建設背景下要完善房地產稅的分稅制改革并規范房地產市場;費德里科馬爹利（2018）認為推進城鎮化過程中要重新調整規劃的優先次序，只有通過增加有利于生態保護的政策，才有可能更好地促進可持續的土地利用;羅福周（2018）采用同步發展的動態計量分析方法得出各省房地產業發展水平和新型城鎮化水平顯現出較強的一致性的結論;覃飛（2019）通過構建空間自回歸模型、空間誤差項模型和空間效應分解模型，證實了新型城鎮化對房地產去庫存直接效應顯著，但間接效應不顯著。王文萱（2019）基于耦合協調度模型，利用熵權法印證新型城鎮化對房地產業有效引導作用將進一步發揮。趙光華等（2018）運用動態空間杜賓模型進行計量，得出城市在全面提升自身城鎮化建設質量的同時，需加強城市間的協同發展的結論。

綜上所述，通過對目前研究成果對比分析可知，新型城鎮化不僅對促進房地產開發有著顯著作用，也對其提出了新的要求。文章旨在建立新型城鎮化的評價指標體系得出各省綜合得分，利用面板數據模型研究新型城鎮化對房地產開發的影響，并為新型城鎮化背景下的房地產市場發展提供合理化建議。

2 新型城鎮化評價指標體系構建與分析

2.1 新型城鎮化綜合評價指標體系

2.1.1 綜合評價指標體系的構建

傳統的評價體系往往從經濟增長速度、空間供給數量、基礎設施建設、地區相關政策等方面對新型城鎮化進行分析，從而了解其發展水平。這樣的新型城鎮化研究模式不能夠全面、徹底地反映新型城鎮化的整體進程和當前水平，忽視了生態環境、人民生活保障等方面所展現出的新型城鎮化態勢。因此，依據全局性、層次性、可獲取性等評價指標體系的構建原則，結合適當的統計體系，從經濟城鎮化、人口城鎮化、社會城鎮化、生態城鎮化四個一級指標入手，篩選出九個具有代表性的二級指標，構建出全國范圍內省際新型城鎮化綜合評價指標體系。如表1所示。

2.1.2 數據來源

本研究以全國除西藏及港澳臺地區外30個省為案例地，新型城鎮化評價數據主要來源于《中國統計年鑒》（2015—2018），部分數據來源于各省統計局頒布的地方統計年鑒。

2.2 新型城鎮化綜合評價體系分析

文章利用SPSS22.0及已確定的評價體系指標進行主成分分析，得到了總方差解釋主成分提取表（見表2），通過少數主成分來表示多個影響因素之間的內部關系。

2.2.1 效度檢測

體系中所選取分析的原始數據KMO值為0.747，Barlett球形檢驗顯著性為0.000，根據此檢驗結果，所選取的變量可以進行因子分析。

2.2.2 主成分分析

根據主成分分析所得到的總方差解釋表（見表2）可知，四個特征值大于1的主成分因子累計貢獻率達到了87.602%，大于85%，則這四個主因子可以代表復雜變量來綜合評價各省新型城鎮化的發展水平。

根據主成分分析法得到的旋轉后成分矩陣可知人均GDP、城鎮居民人均消費支出和城鎮人口比重在第一主成分中比例較高，表明第一主成分主要反映了近五年來各省的經濟發展水平與城鎮人口數量信息，稱為經濟人口綜合發展主因子。城市生活垃圾無害化處理率和城市建成區綠化覆蓋率在第二主成分中比重較大，可見第二主成分主要表示了各省的生態環境建設情況。生態環境水平是衡量新型城鎮化發展的重要因素，生態環境建設要與新型城鎮化同步推進，故生態環境可作為第二主因子。城市每千人口醫療衛生機構床位是第三主成分的主要組成部分，第三主成分可以反映各省的社會服務建設水平，將社會服務因子作為第三主因子。在第四主成分上表達信息最多的指標為失業率，該指標是社會就業水平的反向反映，新型城鎮化可以在一定程度上提高就業，減小失業率，因此第四主因子為就業保障因子。

2.2.3 主成分綜合模型分析

根據SPSS22.0的輸出結果，確定主成分綜合模型為：

F=（0.43155F1+0.17447F2+0.14151F3+0.12849F4）/0.87602（1）

通過主成分綜合模型計算出新型城鎮化的綜合得分，由于所得結果存在負值，通過增加標準差的方法進行坐標平移使綜合得分全部轉化為正值，計算結果見表3。

通過分析各省新型城鎮化的綜合得分情況可知，上海、北京、天津、浙江等地的新型城鎮化發展程度較高，這些省市經濟發展水平高，產業結構合理、生態環境建設初見成效且有政策的大力支持，從而促進了新型城鎮化的發展。而黑龍江、寧夏、山西、吉林等地的新型城鎮化發展為中等水平，限制其新型城鎮化推進的主要原因有：產業結構不合理（如第一、第二產業占比過大）、傳統產業升級緩慢、土地集約程度不足、公共服務設施建設水平有待提高等。新型城鎮化程度較低的省有貴州、甘肅、安徽、廣西等，這些省份主要是由于經濟發展水平不高、農業人口占比較大、協調綜合發展規劃欠佳、對推進新型城鎮化的政策實施力度不夠而導致的新型城鎮化進程緩慢。

從趨勢上來看，甘肅、海南等省份的城鎮化基礎薄弱、起點低，新型城鎮化發展速度較快。而經濟水平較高、已有一定城鎮化基礎的北京、上海等地發展速度相對緩慢。總的來說，各省在新型城鎮化的推進上都取得了一定成效，雖增速有異，但整體穩步提升。

3 新型城鎮化對房地產開發影響的計量分析

文章選用全國除西藏及港澳臺地區外30個省2014—2018年五年的數據，運用面板數據模型研究新型城鎮化對房地產開發規模的影響程度。

3.1 模型構建

為了深入研究新型城鎮化綜合水平對房地產開發規模的影響，文章借鑒以往研究，采用面板數據模型，選取系列指標構建面板模型如下：

lnred_it=α_it+β₁lnnu_it+β₂lnind_it+β₃lnfdi_it+β₄lnpop_it+β₅lntf_it+δ_i+μ_t+ε_it

i=1，2，…，30;t=1，2，3，4，5（2）

式（2）中的lnred表示房地產開發規模，lnnu表示新型城鎮化水平，lnind表示第二產業占GDP的比值，lnfdi表示外商直接投資占GDP的比值，lnpop表示人口總數，lntf表示客運量，εit為誤差項，i為橫截面單元、表示各省數據樣本，共30個省份。t是時間序列，共5個時間節點。

3.2 變量選取與數據說明

文章在模型構建中選取如下變量：被解釋變量選取為房地產開發規模，該指標由在建房屋施工面積進行衡量：新型城鎮化水平為解釋變量，由前文構建評價體系測算得到的新型城鎮化綜合得分衡量;控制變量包括經濟發展水平、工業化水平、對外貿易、人口規模及交通建設規模，分別通過第二產業占GDP的比值、外商直接投資占GDP的比值、人口總數及客運量進行測算。以上各變量數據均來自國家統計局頒布的《中國統計年鑒》（2014—2018）及各省官方統計局網站所公布的數據。

3.3 模型回歸結果分析

在對模型進行回歸之前，應先確定模型類型，經過豪斯曼檢驗，可知P值為零，則拒絕選取隨機效應模型的原假設，選擇固定效應模型，接下來進行回歸分析，研究房地產開發規模與新型城鎮化綜合水平之間的影響關系。

根據表4的回歸結果可知，新型城鎮化水平（lnnu）與房地產開發規模有著非常顯著的正向關系。新型城鎮化水平每提高1%，房地產開發規模增加0.246%，有正向關系并十分顯著。由此可見，新型城鎮化是房地產開發的一個重要影響因素。首先，新型城鎮化能夠促進農業人口轉移，推動農村居民市民化，使得房地產需求量大幅增加，有利于房地產開發規模的擴大。其次，新型城鎮化綜合水平的提高對房地產行業提出了發展模式和建設技術的新要求，帶動了房地產行業的產業升級。最后，在新型城鎮化不斷發展的進程中可能會涉及一定量的舊城改造和新城規劃，這將給房地產開發帶來更多潛在的發展機遇。

對外貿易（lnfdi）對房地產開發規模產生正向影響，但并不顯著。外商直接投資的增多會促進當地經濟發展，為房地產開發提供良好的投資環境，從而增加房地產開發規模。人口規模（lnpop）的增大也會對房地產開發產生一定的正向影響，人口增多不僅可以增加房地產的需求量，還能夠提供更豐富的勞動力，這兩方面都不同程度地對房地產開發規模的擴大產生了積極影響。交通建設水平（lntf）對房地產開發規模有負向不顯著影響，其原因可能是在新型城鎮化進程中，政府部門對交通建設的扶持力度大大增強，導致資源向交通建設傾斜，造成了房地產開發規模受到一定抑制。

4 結論與對策建議

4.1 結論

自國家倡導進行新型城鎮化以來，各省出臺了相應政策，積極探索新型城鎮化的發展方式。文章建立了新型城鎮化綜合評價體系，選取了九個指標進行相關性分析，歸納出經濟人口綜合發展、生態環境建設、社會服務建設、就業保障這四個主因子，給出了30個省2014—2018年來新型城鎮化綜合評價得分，直觀地表達了各省的新型城鎮化發展現狀和趨勢。自2014年以來，各省的新型城鎮化發展均取得一定進步，但受制于經濟水平、人口規模、生態環境條件、城市基礎建設水平等條件的區別，各省的新型城鎮化發展進程各有不同，北京、上海、浙江等發達城市的新型城鎮化程度較高，但增速低于一些基礎較差但在大力推進新型城鎮化的城市，如重慶、四川、湖南等地。總體來看，在全面推進新型城鎮化的大環境下，各省都在積極響應，整體呈現穩健增長態勢。

新型城鎮化的推進對房地產行業的影響是應當引起重視的，文章利用2014—2018年30個省的相關數據，建立面板數據模型，實證分析了房地產開發規模與新型城鎮化綜合水平之間的影響關系，結果表明新型城鎮化水平對房地產開發規模的擴大產生正向顯著影響。在選取的控制變量中工業化水平也對房地產規模擴大起到顯著的積極作用，人口規模、對外貿易、交通建設規模雖有影響但不顯著，在房地產開發過程中也要注意他們產生的影響。

4.2 對策建議

4.2.1 提高新型城鎮化發展整體協調性

新型城鎮化的發展不是某一單一領域的發展，而是需要以系統化、協調化的思維來統籌整體發展，新型城鎮化涉及領域眾多，僅在文章構建的指標體系中就涉及經濟、人口、社會、生態等影響層次，通過主成分分析可知所選取的各項指標都對新型城鎮化產生影響。所以在新型城鎮化進程中要重視各方面的協調發展，通過頂層設計和整體規劃推動新型城鎮化各相關領域協同化發展，讓城市經濟進步與城市建設同步進行，實現城市高質量發展和新型城鎮化的穩步推進。

4.2.2 以人為核心完善城市基礎設施建設

以人為核心是新型城鎮化的重要戰略部署，提高居民的生活質量是推進新型城鎮化過程中的一個重要課題，而完善城市基礎設施是提高生活質量的一個關鍵途徑。然而我國大多數城市目前的基礎設施建設是相對落后的，文章在分析各省新型城鎮化綜合得分時發現各省在城市每千人口醫療衛生機構床位和城市建成區綠化率這兩項評價指標上均得分不高，嚴重拉低了新型城鎮化綜合水平。醫療設施和環保設施都是城市基礎設施的重要組成部分，所以完善城市基礎設施是推進新型城鎮化建設的重中之重。要加大投資規模，提高基礎設施建設的管理能力，優化區域資源配置，根據城市發展的進程和需要建設相應的基礎設施，實現與經濟社會同步發展。

4.2.3 調節供需，穩定房地產開發市場平衡

新型城鎮化在不斷發展的過程中會促使一部分農村人口向城鎮居民轉變，這一轉變會使城市房地產需求量迅速增加。在需求量大幅波動時，首先要擴大房地產開發規模以保證供給充足，房地產供需在一定時期內達到平衡才能促使新型城鎮化繼續向前發展。但與此同時，供給量也不是越多越好，要時時加以監管，避免出現供給過剩的現象。另外，在推進新型城鎮化進程中，要時刻關注市場需求的變化，根據當前市場需求情況開發各種不同規模、不同用途的房地產。不斷調節新型城鎮化背景下房地產的供需關系，穩定好房地產開發市場的平衡，才能更好地把握房地產業的未來走向。

4.2.4 推進房地產業經營模式升級

新型城鎮化相比傳統的城鎮化更加注重可持續發展，但在傳統的房地產經營模式下，地產開發商更傾向于追求利潤最大化的開發方式，這樣會加大房地產市場的不穩定性，并且不利于新型城鎮化的推進。在推進新型城鎮化的背景下，房地產業需要去積極尋求轉變和升級，將多元開發、生態化開發融入自身的開發模式中，與新興產業協調合作，謀求共贏。以可持續發展為目標進行經營模式的轉型升級，使得地產行業的發展與國家政策和經濟環境相適應，找到適合行業自身的經營模式，以實現更好的可持續發展。

參考文獻：

[1]尹伯成.新型城鎮化與未來經濟發展[J].中國地產市場，2014（8）：26-27.

[2]趙娟.新型城鎮化下的房地產政策研究[J].時代金融，2015（20）：258-259.

[3]TOM G. Urban fortunes and skeleton cityscapes： real estate and late urbanization in kigali and addis ababa[J]. international journal of urban and regional research，2017，41（5）.

[4]豆玲玲.新型城鎮化背景下房地產業可持續發展研究[J].產業創新研究，2019（7）：96-97.

[5]李成剛，潘康.土地財政、城鎮化與房地產發展——基于面板數據聯立方程模型的實證[J].經濟問題探索，2018（6）：43-53.

[6]MARTELLOZZO F，AMATO F，MURGANTE B，et al. Modelling the impact of urban growth on agriculture and natural land in italy to 2030[J]. applied geography，2018（91）.

[7]羅福周，李娜.西北地區房地產業與新型城鎮化發展關系的動態計量研究[J].西安建筑科技大學學報（自然科學版），2018，50（6）：906-912.

[8] 覃飛，石小霞，李東霞.新型城鎮化對城市房地產去庫存的空間效應分析[J].武漢金融，2019（9）：35-41.

[9]王文萱.湖南省新型城鎮化與房地產業協調性測度分析[J].工程管理學報，2019，33（2）：70-74.

[10]趙光華，王敏.城鎮化下住房價格空間溢出效應研究[J].價格理論與實踐，2018（6）：54-57.

[基金項目]黑龍江省大學生創新訓練項目“新型城鎮化對城市房地產開發的影響研究”（項目編號：201910225269）。

[作者簡介]姜永杰（1999—），男，漢族，山東臨沂人，本科，就讀于東北林業大學土木工程學院;周明居（1998—），女，漢族，河南洛陽人，本科，就讀于東北林業大學土木工程學院;陰鵬峰（1999—），男，漢族，河南三門峽人，本科，就讀于東北林業大學土木工程學院;毛旭（1999—），男，漢族，河南漯河人，本科，就讀于東北林業大學土木工程學院，研究方向：房地產開發。