淺談如何做好房地產(chǎn)投資成本測算

文| 王濤濤

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)一直是熱門行業(yè)，國家出臺政策堅持房住不炒、因城施策；地方政府出臺相應(yīng)的配套政策。土拍市場一直比較火熱，“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、“限地價、競配建”等拍買流程實施以來，更是如此。我國國情是人們對家的眷戀，以及城鎮(zhèn)化建設(shè)的提速，再加上房子身上天然的金融商品屬性，在沒有其他投資機會的情況下，人們更愿意將其視為最有效的一種投資手段。

現(xiàn)在做新項目的投資測算，一般都需要各部門配合完成，一般設(shè)計部提供強排指標(biāo)，成本部提供各項成本，營銷部提供售價及回款節(jié)奏，運營部提供關(guān)鍵節(jié)點，各部門按照測算模板的要求錄入數(shù)據(jù)，投資部負責(zé)土地款和付款節(jié)奏并進行統(tǒng)稿，財務(wù)部進行最終的審查才算是最終的成稿。這得需要一個強有力的管理機構(gòu)去協(xié)調(diào)，更需要各部門專業(yè)的操作與良好的溝通，需要化費大量的人力和物力，更需要時間去協(xié)調(diào)。有些時候，機會只是一瞬間的事情，留很我們的時間可能只有那么一點，為了在有限的時間內(nèi)，盡快做出一個以供我們決策的成本數(shù)據(jù)，必須做一個簡單測算以供初步研判的需要。

房地產(chǎn)投資成本測算包含了豐富的財、稅、法、營銷、規(guī)劃等知識，包羅了銷售，回款，開工，成本，費用，稅金等的預(yù)測，最終落腳點是在現(xiàn)金流和利潤的測算。房地產(chǎn)的成本構(gòu)成一般包括土地成本、前期費用、建筑安裝精裝修工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用、期間費用。

土地費用包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓（增價拍賣方式，價高者為競得人），目前基本以后兩種方式為主，隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的主要方式，目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占15%，并有進一步上升的趨勢。

前期工程費用是項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究，地質(zhì)勘察以及七通一平等費用，在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過5%，在這個階段的軟成本比較大，主要是為項目的啟動作準(zhǔn)備工作。

建筑安裝工程費，是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備購置、安裝工程精以及裝修工程費用，他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大，從我國目前情況看，約占整個成本的35%左右，隨著精裝修及更多智能化設(shè)備住宅的普及，這個占比會進一步加大，估計占比會增大到40%以上。

市政公共設(shè)施費用包括基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用兩部分，基礎(chǔ)設(shè)施費主要是指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化景觀等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施費用是指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，派出所，醫(yī)院等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用，他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程，在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在10%-15%左右。

開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費。一般在10%左右。

借款費用，房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌資資金而應(yīng)支付經(jīng)金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但他的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本比例相對不穩(wěn)定。

稅費，稅費包含兩部分，一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，增值稅（可抵稅進項稅），城市維護建設(shè)稅，教育費附加，地方教育費附加，契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范，包括儲如城市建設(shè)配套費，教育配建費，人防費，消防費，開發(fā)管理費等，在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%-25%左右。并且這一比例隨著配建金額的增大，會增大到25%左右。

期間費用是指企業(yè)日常活動發(fā)生的不能計入特定核算對象的成本，而應(yīng)當(dāng)計入當(dāng)期損益的費用，主要包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用。一般在10%-15%左右

管理費用，可按項目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項之和為基數(shù)，按3%左右計算；銷售費用，它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：般按收入的一定比例進行計算。(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；(2)銷售代理費。約為銷售收入的1.5%一2%；(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收人的4%一6%；財務(wù)費用。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用(如匯兌損失等)。

房地產(chǎn)市場的政策性影響因素較大，在進行投資成本測算時，應(yīng)根據(jù)具體情況對相應(yīng)指標(biāo)情況進行調(diào)整，以增強決策的準(zhǔn)確性。