當前房地產市場與銀行融資策略分析

王忠

2020年，受突發新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響，我國經濟短期下行壓力明顯增加，房地產行業也面臨較大挑戰，預計房地產企業的分化會進一步加大，同時房地產業在國民經濟仍將發揮重要作用。中央將繼續堅持“房住不炒”的定位，堅持穩地價、穩房價、穩預期的三穩工作方針，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，各地繼續因城施策，保持政策優化的空間和靈活性，力保市場平穩運行。本文重點分析疫情狀況下銀行對中心城市房地產市場信貸政策取向變化。

一、今年以來房地產行業運行狀況

1.購地端：房企購置土地面積累計同比一直呈負增長。1-4月，房地產開發企業土地購置面積為3151萬平方比，同比下降12.03%。從土地交易面積可以看出，在三四線以下城市表現得更為謹慎，導致整體土地成交面積減少。

2.投資端：年初房地產開發投資出現了“斷崖式”下降。1-2月全國房地產開發投資10115億元，同比下降16.3%，春節假期和疫情影響導致工地無法正常開工使得投資額有所下降。從3月中下旬開始出現轉折，大量工地復工，投資額下降趨勢有所放緩。1-4月全國房地產開發投資33102億元，同比下降3.3%。

3.銷售端：1-2月商品房銷售基本停滯。隨著社會生活的恢復，商品房銷售表現有所回升。1-4月商品房銷售額31863億元，同比下降18.6%。其中住宅銷售額下降16.5%，辦公樓銷售額下降37.5%，商用房銷售額下降34.5%。

中國指數研究院數據表明，盡管受到疫情影響，中國房地產中長期的主要推動力預期仍保持穩定及具彈性，房價趨穩，且住房需求在暫時放緩后預期于2020年下半年回升。上半年銷售額破百億房企為78家，同比年減少了17家。5月TOP100房企同比回正，銷售實現穩步增長。碧桂園、恒大、萬科破兩千億。

4.融資端：1-5月房企境內外債券融資5627億元，同比下降4%，降幅收窄，短債比重下降，海外新增債務復蘇。值得注意的是，債券融資占比上年全年48%，2020年有望在規模上超越上一年。與此同時，5月單月，國內外債券融資總額發行約617億元，環比下降39%，同比上升31%，境外融資出現復蘇，但處于18個月內較低水平。疫情海外蔓延趨勢仍存不確定因素。

另外在金融環境緩解情況下，5月出現企業股份與債務票據回購高峰，房企公告顯示，發起大規模回購企業股份與債務票據共計24起，發生3000萬以上票據回購主要有3家房企。股份回購有利于穩定或提升股價，緩解質押風險。發行低息新債回購高息舊債，緩解債務壓力，有利于提振市場信心。

同期銀行信貸融資策略趨于謹慎。

二、最困難時刻是否已經過去

1.困境掙扎：人民法院公告網顯示，截至6月5日，破產數量為208家，同比持平，行業洗牌依舊。不僅是中小房企破產數量增多，過去經營良好的大中型房企也開始頻頻“爆雷”，五洲國際、新光集團、三盛宏業等先后被曝出資金鏈危機，上市房企銀億集團申請破產重整，世茂集團收購福晟集團87個項目，涉值千億。

2.融資成本高資金壓力大：融資能力是房企核心。中小房企特別是圍繞三四線城市的房企，抵御風險能力較弱。在拿地受限、銷售承壓、融資受阻多重壓力下，加上融資成本較高，部分房企難以負荷。從克而瑞監測的80家房企來看，目前平均融資成本為7.47%，為近5年最高。值得注意的是，業績排名更低的小房企融資壓力更大，債務違約、破產重組可能性更大。

3.最困難時刻或已過去

房地產企業最困難的時刻可能已經過去了，從全國的數據看，3月開始樓市有所恢復，大多數城市樓市已恢復到正常水平的80%以上，有的甚至超過了去年同期水平。房價上，70個大中城市也有超過50個出現了上漲，所以樓市還是得到了比較強勢的恢復。

多個城市已出臺政策，支持房企復工復產，同時從減緩、允許土地出讓金分期支付、降低預售條件等多個方面減輕房企資金壓力，盡量降低疫情對房地產企業的沖擊。各地迫于財政壓力，5-6月推地進度明顯加大，房企0%溢價拿地案例數不勝數。目前項目風險集中于高溢價項目、三四線項目和購買力、購買意愿下降風險。提質降耗、以時間換空間、改善項目亮點成為房企應對主要措施，但上述措施仍要回歸資金實力這個根本。

三、銀行信貸政策取向變化

上半年銀行業對于房地產信貸普遍維持審慎態度，甚至個別行暫停了房地產開發貸款投放。隨著市場復蘇，目前銀行業專注于分析房地產市場走勢，把握市場機遇，調整風險偏好，持續優化房地產區域、產品、客戶結構，挖掘房地產信貸業務綜合收益。預計今年房地產信貸需求同比增加。銀行業聚焦落實國家宏觀調控政策和監管要求，深化客戶、區域、產品的差別化管理，把握節奏，優化結構。

1.優化區域、客戶結構

區域上優先選擇去化周期合理的一二線城市、處于國家級城市群一小時通勤圈或交通節點的城市;客戶上優先選擇經營穩健、財務指標表現良好的優質房地產客戶，壓縮高杠桿單一民營客戶信貸份額;項目上主要支持剛需和改善型普通住宅項目，審慎支持商業地產項目，持續優化信貸結構。

2.加快處置不良項目

部分高杠桿房企、自持較多的房企信用風險逐步加大。銀行業將把資產質量作為資源配置的重要依據。除轉讓、核銷等傳統手段外，也會利用市場平臺以及銀企關系，通過兼并重組等方式推動風險化解化解。

3.提升信貸收益

提高資金承接，增加信貸收益。通過加強公私聯動不斷提升公司業務對個人住房貸款的承接率水平，保障房地產信貸資金封閉運行，提高房地產業的存款貢獻，避免資金流失。豐富全產業鏈綜合服務，房地產開發貸款、個人住房貸款、住房租賃貸款形成資金承接閉環，向產業鏈上下游業務延伸，由投資性業務向交易性業務延伸，由融資向融智轉變，服務包括土地拍賣、開發建設、房屋銷售、資金監管、住房租賃、物業管理、社區金融等在內的全生命周期業務鏈，形成房地產業生態圈，帶動資金承接和個人客戶突圍。

4.創新服務

住房租賃業務：北上廣深等城市入圍2019年中央財政支持住房租賃試點城市，每年獎補6-10億元。住房租賃戰略重點支持住建部確定的16個熱點城市住房租賃需求，重點支持住房租賃專項用地和試點地區集體土地建設租賃房項目，重點支持央企、地方國企、品牌房企等資金實力、運營能力較強的客戶。把握政策依托，滿足政策性租賃住房建設和公租房發展需要。

養老產業：養老產業發展前景廣闊，將會成為促消費、穩投資、增就業的新型增長點。銀行重點營銷項目和運營主體具有相關領域經驗、綜合現金流穩定充裕的優質客戶和項目。

城市改造：一二線城市土地資源緊張，老舊建筑存量大，是城市更新改造的主戰場。銀行優選長三角、粵港澳大灣區、京津冀、中部、成渝等城市更新政策明晰、需求旺盛的核心城市;優選區域位置優良、商業模式清晰、還款來源明確穩定、原住民拆遷意愿強烈的項目;優選經營穩健、財務健康、綜合能力強的優質客戶。

5.規避疫情影響

除單體項目因素，銀行應加強房企集團客戶融資結構及其可持續性分析，預判企業現金流情況，嚴格資金封閉管理，嚴控新增不良。提升資金實力雄厚、管理規范、信用良好、項目現金流充裕的客戶和項目信貸投放比例，依靠政策性支持增加住房租賃和城市改造貸款投放，積極參與緩解現金流、促進融合發展的并購業務。