房地產項目招標階段成本管理的研究

浦學慧

（融創（上海）商業置業有限公司，上海 200032）

1 房地產項目招標階段成本管理的重要性

第一，加強招標階段的成本管理工作，能夠切實調動項目工程的全部經費，實現對項目資金的嚴格控制，將項目投資控制在預測值的范圍之內，確保資金的作用能夠得到充分的發揮。

第二，在招標階段，招標文件內所涉及的各方面內容，都是后續房產項目施工過程中成本管理的重要組成部分。因此，在招標階段開展成本管理工作，能夠會后續順利施工奠定良好的基礎。此外，投標階段采用統一的計價標準，并選擇合理的標價指定承包條件，這些都關系到施工合同成本的重要內容，也是防止出現項目糾紛的重要條件。

第三，為了能夠提升投標價格的合理性，施工單位需要事先編制出科學的工程投標計劃，以此來作為投標思路，對投標過程中的不利因素進行妥善的處理。此外，為了能夠在激烈的市場中占據有利的地位，就必須要展示自身的競爭優勢，從而讓企業能夠加深對自身發展情況的認識。招標階段的成本管理，能夠充分發揮企業的競爭優勢，確保投標價格合理，使項目業主方與施工方實現雙贏。房地產開發公司招標階段成本管理流程如圖1。

2 房地產項目招標階段成本管理的現狀

2.1 招標模式的多樣化

隨著建筑行業的不斷發展，房地產項目招標工作的模式也呈現多樣化的發展趨勢，當前招標工作具有多種模式，其中最為普遍且使用最多主要有兩種，分別是公開招標和邀請招標；報價方式主要分為傳統定額計價、費率計價以及清單計價三種。多樣化的招標模式在一定程度上豐富了企業的招標工作形式，但也造成了一定的不良影響，由于采用的計價方式不同，各個投標企業難以報出建筑成本的最有效價格，這對于建筑成本控制工作造成了一定的影響。

2.2 評標工作不全面

在房地產項目招標過程中，評標環節是其中非常重要的一個環節，通常需要聘請專業的評標專家來完成。在評標過程中，一定要進行全面、嚴格的選擇。但是在開展評標工作時，工作人員通常會在質量和成本問題方面出現一定的分歧：一是房地產項目招標過于側重質量，這樣往往會造成成本浪費的問題；二是招標過于側重成本，因此會采用低價中標的方法，種種情況下雖然有效的實現了成本控制的目的，但是也有著無法有效保障房地產項目工程質量的缺點。有時會出現招標文件中工程量不準確或是出現漏項等問題，若招標文件出現問題，會直接導致投標者報價與實際情況出現偏差，這就可能會引起糾紛，從而引起對成本的控制。上述兩種問題都是由于評標工作不全面造成的，都是會對后續的施工以及企業的長遠發展造成一定的影響。

2.3 定標原則可操作性差

定標原則可操作性差主要表現在招標工作完成后繼續壓價，部分企業對此持有非常長積極的態度，認為這樣能夠對施工成本進行進一步的壓縮，實現最有效控制目標，確保企業的經濟效益最大化。但是實踐證明，繼續壓價的行為所造成的實際后果與企業的設想背道而馳，繼續壓價不僅未能擴大企業的經濟效益，反而會對施工企業與招標人、業主間的良好合作關系造成一定的影響，同時也對工程質量和進程造成了不良影響。

3 房地產項目招標階段成本管理的有效對策

3.1 合理編制招標文件

企業開展招標工作需要以招標文件作為主要依據，同時招標文件也是房地產項目開展造價控制的綱領性文件，招標文件對于中標人和投標人都是具有法律效應的。招標文件的編制質量和深度是關系到整個招標工程成敗的重要因素，一旦招標文件內容不全面或是意思表達模糊不清，就會給房地產項目造價控制及施工管理工作帶來一定的困難。通常情況下，招標文件內容的詳細程度與房地產項目工程的規模有著非常密切的關系，如果房地產項目工程的規模比較小，同時也較為簡單，那么招標文件只要是將主要問題交代清楚即可；但如果房地產項目工程的規模比較大，同時也比較復雜，那么招標文件必須要確保清楚、準確。此外，在開展房地產項目招標文件的編制工作時，還需要堅持全面、深入的原則，尤其是編制工程報價時不能過于保守，同時需要對工程項目的質量進行明確的規定，這樣就能夠有效防止后續的工程施工、工程驗收中出現糾紛。因此，要認真收集、篩選、分析各類相關的有價值的數據和資料，明確招標項目的描述、技術規范及要求

3.2 注重工程量清單的編制

采用工程量清單的方式是依據統一的工程量計算規則，結合現行預算定額子目分項要求計算實物工程量，列成清單，是目前越來越普遍采用的一種方式，工程量清單不僅是投標人公平投標的基礎性文件，同時也是房地產項目造價控制的核心內容。在開展工程量清單編制工作時，一定要確保符合招標文件的要求，特別是要在有效工程量的基礎上來對項目支付及計量問題進行確定，以便能夠讓投標人全面的掌握房地產項目的相關技術規范和文件資料要求，同時確保投標人能夠深刻的領會業主方的真實意圖。此外，為了防止不平衡報價情況的出現，需要對建筑工程項目進行不斷的細化，還需要對工程量清單進行精煉，確保內容準確合理，在制作與工程量清單相配套的表格時，還需要確保相關表格文件具有較強的可操作性，內容科學合理，能夠直接使用，確保工程量清單能夠對招標內容進行完全的覆蓋。如果在房地產項目中上存在部分內容無法進行科學的確定，企業可以采用暫估量的形式來將其列入到工程量清單中，并且需要在投標人中標后，及時的將先前列入的單價作為結算單價。

3.3 規范招投標行為

從當前房地產項目招標的實際情況來看，市場監管的作用還并未得到充分的發揮，受定額計價方式的影響，報價與標底的編制的作用也未能得到充分的發揮。因此，需要對招投標行為進行不斷的規劃，在此基礎上引入市場競爭機制，從而對招投標行為進行不斷的規劃。第一，根據供需關系，在開展預算的過程中，從實際情況出發，定額項目及水平都需要與市場發展水平相結合，同時避免出現預算者主觀臆斷的情況，通過這種方式來對招投標市場行為進行規劃。第二，由企業和市場完成定價工作，引入詢價模式。這樣不僅能夠有效的避免出現報價遺漏、錯誤的情況，同時也能夠切實的保障招投標雙方的合法權益，維護正常的市場秩序。與此同時，為了防止出現不平衡報價的情況，要盡量細化建筑工程項目，工程量清單的相應說明要盡量體現出“言簡意賅”、“準確合理”的特點，與工程量清單的配套表格也要實現可操作性較強、直接使用、科學合理，最大限度地讓工程量清單對全部招標內容進行涵蓋。

3.4 提高評標的科學性

為了避免出現陪標、串標等問題，企業需要提高評標的科學性。第一，制定科學合理。可行性強的標桿評標方法。當前評標環節中存在著多種不良行為，在制定評標方法時，需要進行全面的考慮，從而最大限度的消除開標后的議標問題，提升評標工作的透明度。第二，開展評標工作時，在保證房地產項目工程質量的前提下，要堅持合理低價中標的原則，杜絕出現暗箱操作的情況，嚴格處理惡意競標行為，對評標全程進行嚴格的把控和管理。

4 結語

房地產項目招標階段的成本管理工作對工程質量有著重要的影響。企業一定要做好招標文件和工程量清單的編制工作，對招標行為進行不斷的規范，同時全面提高評標的科學性，這樣才能夠切實做好招標階段的成本管理工作，確保房地產項目后續施工的順利開展，促進企業的進一步發展。