加強閑置儲備土地和資產管理的研究分析

劉 惟

（秦皇島經濟技術開發區西區國土資源所，河北 秦皇島 066004）

1 閑置儲備土地和資產管理存在的問題

1.1 閑置儲備土地管理存在的問題

沒有較為完善的對限制儲備土地管理機制；對閑置儲備土地管理的效益較低；管理監督的力度不高，導致在對閑置儲備土地使用率不高［1］。

1.2 儲備資產管理存在的問題

國家土地資源出讓的收人和儲備土地資產混淆，導致用地的使用成本較高，使資產周轉造成困難；儲備資產的成本較難收回，造成閑置儲備資產管理苦難；征用土地資源與新用土地的報批工作同步進行，使資產供需矛盾劇增，儲備資產需求量較大；存在違規調用資金的狀況出現，而且其中的數額相對較大，小部分儲備資產管理領導者的管理規范意識不強，將土地儲備資產專用到非土地資源儲備的項目中；較為有限的儲備資產被招商引資的項目占用，存在違規占用、圈占土地的狀況出現。由于沒有被批準建筑就占用土地資源，造成土地閑置資源的大量浪費；儲備資產嚴重短缺，導致企業單位還貸資產的壓力劇增。

2 加強閑置儲備土地管理途徑

2.1 加強政府的主導作用、多部門的聯動作用

對國家閑置土地資源進行管理的時候，會涉及到多個部門，所以需要加強政府的主導作用，推動多部門聯動效應。政府部門是管理閑置儲備土地的責任主體，明確職責分工，完善有國家政府帶頭，土地、環保、建設以及規劃等各個職能部門的聯動工作，避免出現九龍治水的局面出現，協商解決相關單位在土地建設開發過程中面臨的問題，促進倒閉機制的產生，時刻監督用地企業能夠及時的開發、推進以及竣工的各項事宜，將通報制度引入其中，將各項工作的進度及時告知所屬部門的政府，促使政府部門做好監督工作［2］。針對因為政策調整、處置信訪事件、政府不按期交地、文物保護以及軍事管制等原因造成的土地閑置狀況的出現，需要相關政府部門主導從而推動閑置土地能夠正常處理。

2.2 細化對閑置儲備土地的分類

政府需要不斷的細化對閑置儲備土地的分類，可以分成：閑置、未供以及低效，充分運用上述三類的閑置土地的類型，秉承著嚴苛執法、主要解決實際問題、綜合考慮環境歷史等因素，保障閑置儲備土地能夠發揮最大作用、理清土地閑置的責任與原因，對不同種類的土地進行區別分類、處置。政府的問題主要包含：規劃調整、房屋建筑拆遷未按期完成以及毛地出讓等。因為政府原因造成的儲備土地閑置就需要確定閑置的起止時間，將土地整體閑置時間減去政府造成閑置的時間之后，若是還沒有符合閑置土地標準，就可以將此定為是非政府的原因導致的土地閑置狀況出現。對于不同形成土地閑置的原因，政府需要采取針對的解決措施，“因地制宜”、“因企制議”，實施不同的策略［3］。

2.3 推行差別化供地策略，全程監督項目建設開發過程

需要對項目用地建設進行嚴苛的審核，把供地策略轉向高集約用地、低污染產業、高等技術含量以及較強創新能力的產業。提升使用土地投入的強度與容積率。嚴格落實對土地跟蹤監管工作，把閑置土地處置、監控前移，使用運用航空科技與衛星等高科技軟件與技術進行排圖檢測，運用建立誠信檔案、信息公示、以及現場核查等模式，以便于實現土地開發建設的監控，防止出現新的閑置土地。與此同時，若在監測中發現有長期蓄意圍地的土地開發商，建設黑名單制度，實現全國信息共享，從而較為顯著的遏制土地開發商進行蓄意圍地的行為。

3 加強儲備資產管理途徑

1）禁止預先收用土地建設單位的款項，隔斷土地資源被拉用、擠占的狀況，從而保障儲備資產的充足與規范性的運作［4］。2）禁止產生違反規定的臨時調動土地儲備資產用于非土地資源儲備的支出，例如：市政工程中的工程款支付。建立完善儲備資產的封閉型運行的機制，嚴厲杜絕出現不法抽調資金的狀況。3）提升對已批下的土地項目征用的速度與出讓的進度。在土地出讓之后，能夠立刻進行催收、解庫以及清算等步驟，從而提升資產周轉的速率。4）對于公益的土地建設事業進行撥款的時候，按照一定的規章進行撥款，杜絕出現拖欠資產問題出現，保障能夠較快速的回籠儲備資產，以及組織征地步驟提供較為有利的資產支持。5）對于目前房地產開發商出現疲軟的狀況，需要不斷地探索出合理、科學的方案，保障能夠小面積的供應。保障資產能夠及時的回籠，從而有效的緩解土地建設工程與儲備資產短缺的問題。6）提升監管力度，針對已經供應的土地資源的容積率以及各項用途在發生變更的時候，需要依據規定讓其繳納出讓金，從而緩解儲備資產缺乏的狀況。7）完善土地補償費用等相關的支出費用，禁止出現占用儲備資產的情況出出現。

4 結語

在進行加強閑置儲備土地和資產管理的研究研究過程中發現，政府相關部門需要意識到閑置儲備土地與資產管理目前存在的問題，保障閑置儲備土地和資產管理的科學與合理性，從而促使國民經濟穩步增長。