物業(yè)經(jīng)營風(fēng)險控制的內(nèi)控體系構(gòu)建

金百煥

（物產(chǎn)中大醫(yī)療健康投資有限公司，浙江 杭州 310003）

物業(yè)管理公司基于新時期背景下，需要不斷升級與變革。一方面物業(yè)公司在當(dāng)前房地產(chǎn)存量時代發(fā)展?jié)摿Σ豢尚≮叄涣硪环矫妫飿I(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展與其內(nèi)部控制缺陷息息相關(guān)。為了提升公司治理水平，有效的預(yù)防經(jīng)營風(fēng)險，物業(yè)公司就必須構(gòu)建完善的內(nèi)控體系。

一、內(nèi)部控制的作用淺析

內(nèi)部控制，是一種有效的控制手段，其以內(nèi)部管理為主體，通過相互監(jiān)督、相互制約機(jī)制與高效的內(nèi)控措施，提高資金的安全性，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)信息真實性、可靠性與完整性，預(yù)防違法亂紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。可以說，內(nèi)部控制作為一種管控手段，在企業(yè)經(jīng)營管理中，發(fā)揮著重要作用，保障了企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，為風(fēng)險規(guī)避提供了幫助。在物業(yè)公司發(fā)展中，為保障公司經(jīng)營管理活動的有序進(jìn)行，對公司的人、財、物等展開一系列監(jiān)管活動，即為內(nèi)部控制。在實施內(nèi)部控制中，應(yīng)按照“三標(biāo)一體”構(gòu)建科學(xué)的監(jiān)督機(jī)制，最大限度地預(yù)防風(fēng)險，降低企業(yè)經(jīng)營損失，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營效率。落實內(nèi)部控制，提高管理水平，化解經(jīng)營風(fēng)險，逐步推動企業(yè)健康、穩(wěn)定、長效發(fā)展。

二、物業(yè)公司常見風(fēng)險分析

（一）決策風(fēng)險

物業(yè)公司作為傳統(tǒng)的服務(wù)行業(yè)，一方面利潤率低，為了更好地生存下去，必須開發(fā)新的項目（比如面對小區(qū)養(yǎng)老問題，構(gòu)建智慧社區(qū)等），發(fā)展增值服務(wù)項目，另一方面可以憑借其穩(wěn)定的現(xiàn)金流，廣闊的發(fā)展空間及無顯著的周期性、持續(xù)的擴(kuò)容器獲得資本市場青睞。面對機(jī)遇，企業(yè)必須結(jié)合市場與本企業(yè)實際情況，制定科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略，否則極易出現(xiàn)戰(zhàn)略決策失誤現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)遭遇風(fēng)險，為企業(yè)帶來較大經(jīng)濟(jì)損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)被市場淘汰。在物業(yè)公司發(fā)展決策中，若對市場情況應(yīng)對不足，或者對自身評估誤差，都可能導(dǎo)致決策風(fēng)險，為物業(yè)公司帶來大量人才和資源的損失。

（二）經(jīng)營風(fēng)險

目前，老舊居民住宅小區(qū)物業(yè)價格普遍較低，商業(yè)辦公及新小區(qū)物業(yè)價格相對趨于合理，所以老舊居民住宅物業(yè)小區(qū)的經(jīng)營風(fēng)險相對較大，需要付出的管理成本更大。面對新、老舊居民小區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)，物業(yè)公司在提高管理水平的同時，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部控制，減少經(jīng)營風(fēng)險。在日常經(jīng)營管理過程常見的風(fēng)險因素：第一，客戶管理類：法律訴訟（包括與業(yè)主、供方等發(fā)生法律訴訟）；行政部門（與基層業(yè)委會、物業(yè)主管部門）；信息傳遞（信息傳遞不及時引發(fā)相關(guān)事件升級的問題或者故意瞞報、謊報、漏報重大事件）；印章管理；社區(qū)文化；保險；重要資料存儲。第二，人力資源類：證件核查（電梯、消防、電工、給排水等）；勞動合同；離職手續(xù)等。第三，財務(wù)管理類：工商、稅務(wù)等部門查處而引發(fā)的問題；員工舞弊行為；備用金的管理。

（三）合同簽訂與履行風(fēng)險

物業(yè)公司在承接物業(yè)管理相應(yīng)業(yè)務(wù)前，大多會與業(yè)主之間訂立服務(wù)合同，以此約束雙方嚴(yán)格依照合同執(zhí)行各自的權(quán)利與義務(wù)。但是，很多業(yè)主不與物業(yè)公司簽訂合同，往往按照已接受服務(wù)的事實被動履約，一旦遇到問題，全部推卸給物業(yè)公司，而且會以各種理由拖欠物業(yè)費(fèi)（房屋漏水、落地窗戶飄雨、地下室除濕不夠等等），對此，必須加強(qiáng)雙方合同約定與簽訂，必須加強(qiáng)合同內(nèi)容的嚴(yán)謹(jǐn)性。對合同管理進(jìn)行內(nèi)部控制，有效杜絕合同履行風(fēng)險。

三、物業(yè)公司加強(qiáng)內(nèi)部控制提高規(guī)避風(fēng)險能力的措施

（一）建立健全內(nèi)控體系

在多數(shù)物業(yè)公司中，內(nèi)控體系建設(shè)并不完善，存在諸多地方需要改進(jìn)，對此，物業(yè)公司應(yīng)積極轉(zhuǎn)變企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)現(xiàn)狀，以現(xiàn)行法律、政策為基礎(chǔ)，科學(xué)制定內(nèi)部控制標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)公司的可持續(xù)發(fā)展。具體來講，首先，做好內(nèi)控組織工作，由公司管理層負(fù)責(zé)，設(shè)置內(nèi)控崗位，引入專業(yè)的內(nèi)控人員，做好內(nèi)控建設(shè)與實施工作，并設(shè)置審計部門，提升內(nèi)部控制管理水平。其次，按照國家“三標(biāo)一體”做好內(nèi)部環(huán)境的診斷和完善，控制業(yè)務(wù)活動的設(shè)計和運(yùn)行，促使控制活動和內(nèi)部環(huán)境匹配，推動控制活動順暢進(jìn)行。最后，制定動態(tài)風(fēng)險評估機(jī)制，圍繞內(nèi)控目標(biāo)，準(zhǔn)確判斷影響目標(biāo)實現(xiàn)的因素，以此判斷風(fēng)險。同時，對風(fēng)險大小、可能帶來的損失等進(jìn)行評估，針對性展開風(fēng)險防范工作，有效規(guī)避風(fēng)險，推動物業(yè)公司各項業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部溝通協(xié)調(diào)

內(nèi)控制度覆蓋公司全業(yè)務(wù)，全部門，需要公司全體崗位人員參加和重視，才能有效執(zhí)行。每個崗位的職責(zé)、每項業(yè)務(wù)的作業(yè)流程和銜接，在哪個環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)舞弊和漏洞，在哪個環(huán)節(jié)需要有其他部門的支持和配合，各個崗位的具體負(fù)責(zé)人最為熟悉。所以，必須調(diào)動各部門、項目部及相關(guān)人員積極討論，建言獻(xiàn)策，完善與力行內(nèi)控制度。

（三）加強(qiáng)內(nèi)控體系的信息化建設(shè)

信息化技術(shù)的普遍應(yīng)用，提高了物業(yè)公司的工作效率，實現(xiàn)了信息資源共享，為公司各層級進(jìn)行事前、事中、事后的分析與反饋提供了及時、有效的信息和數(shù)據(jù)，同時，更要加強(qiáng)信息化系統(tǒng)的安全性。在建立內(nèi)控信息化過程中，利用POWERBI構(gòu)建企業(yè)內(nèi)控數(shù)據(jù)指標(biāo)模型，快速將內(nèi)控數(shù)據(jù)匯集成完整信息，建立表和數(shù)據(jù)一對多的關(guān)系，從單一視圖中就能查看從概要到各等級詳細(xì)信息的所有數(shù)據(jù)，在建立好可視化輸出的維度和展示方式之后，每個月只需要將原始表格放到原有的文件夾下，刷新數(shù)據(jù)，即可實現(xiàn)實時更新數(shù)據(jù)，有效的信息化工具，提高內(nèi)部控制的工作效率。

（四）提高內(nèi)控人員綜合素質(zhì)

財務(wù)人員專業(yè)知識結(jié)構(gòu)和綜合素質(zhì)的提高對內(nèi)控的工作質(zhì)量起到重要保障，人才的多寡也直接關(guān)系著企業(yè)發(fā)展，所以建立一支高效、專業(yè)、優(yōu)秀的財務(wù)人員隊伍，對全面落實內(nèi)部控制，有效規(guī)避各類風(fēng)險，顯得尤為重要。財務(wù)人員的培養(yǎng)可從以下幾方面進(jìn)行：一是，企業(yè)在選人用人方面加強(qiáng)思想政治培養(yǎng)，黨員領(lǐng)先，分管領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理要率先垂范；二是定期開展培訓(xùn)，包括專業(yè)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)。財務(wù)人員是內(nèi)部控制管理中制定與執(zhí)行好壞的關(guān)鍵因素，所以既要組織財務(wù)人員進(jìn)行內(nèi)部學(xué)習(xí)文件，又有定期參加外部的專業(yè)培訓(xùn)；三是加強(qiáng)風(fēng)險識別與控制能力培養(yǎng)，提高內(nèi)控人員的風(fēng)險防范意識，以此將內(nèi)部控制全面落實到風(fēng)險控制中，降低企業(yè)風(fēng)險，減少因此而帶來的損失。

（五）建立完善的監(jiān)督體系

在內(nèi)部控制具體實施過程中，多數(shù)物業(yè)公司存在審計監(jiān)督體系不全問題，制約了內(nèi)部控制的有效落實。物業(yè)公司應(yīng)該依照自身特點(diǎn)，完善內(nèi)部審計監(jiān)督體系，構(gòu)建風(fēng)險評估框架，對各項潛在風(fēng)險進(jìn)行預(yù)判，并制定項目應(yīng)急方案。公司各部門之間，以及獨(dú)立的內(nèi)審部門對公司各業(yè)務(wù)流程應(yīng)該進(jìn)行定期不定期的內(nèi)部審計監(jiān)督，保證公司資產(chǎn)、資金的安全，其中有效的內(nèi)控考核機(jī)制，是有效執(zhí)行內(nèi)控的動力。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，各行各業(yè)方興未艾，市場競爭愈演愈烈。為了在激烈的市場競爭中占領(lǐng)一席之地，物業(yè)企業(yè)亟需轉(zhuǎn)型升級。物業(yè)公司不同于其他行業(yè)，其生存環(huán)境較為復(fù)雜，潛在風(fēng)險較多。為了保證企業(yè)能夠長遠(yuǎn)、穩(wěn)定發(fā)展，就必須重視對內(nèi)控體系的構(gòu)建，提升內(nèi)部控制水平，有效預(yù)防各種風(fēng)險隱患，從而保證物業(yè)公司各項活動的順利開展。