房地產企業財務管理存在的問題及應對策略

沈蘭

（深圳經濟特區房地產（集團）股份有限公司，廣東 深圳 518000）

優化創新財務管理工作是房地產企業實現良性發展的關鍵。因此，在當前房地產企業的經營發展面臨較大壓力的情況下，對財務管理工作進行問題分析和改進策略設計，是很多房地產企業工作人員重點關注的問題。

一、房地產企業財務管理工作存在的問題

（一）房地產企業資金管理體系尚不完善

部分房地產企業在制定財務管理工作的核心任務過程中，對于資金管理需求調查分析不夠充分，缺乏對資金管理體系完整性的考察，導致影響房地產企業內部經濟活動的主體因素無法得到明確，難以結合房地產企業當前的建設性項目特征，制定內部資金管理體系的建設方案，導致資金管理相關工作無法獲得足夠的重視，也使得房地產企業財務管理工作方法無法得到相應的調整優化。部分資金管理體系的建設對于預算管理制度的完整性缺乏詳細考察，缺乏對資金分配特征和原理的研究，導致資金管控措施難以實現系統性分析，無法在資金管理制度建設方面積累經驗。一些房地產企業的資金審批管理程序存在完整性不足的問題，缺乏對資金占用問題的深入研究，資金挪用現象的管控無法滿足具體要求，難以保證房地產企業的資金得到集中統籌管理，也使得房地產企業很有可能出現資金使用風險過高的問題。

（二）房地產企業的融資渠道過于簡單

部分房地產企業在項目開發工作的過程中，早期的資金投入總量較高，但融資渠道的創新建設未能與房地產項目的開發需求保持一致，導致企業的經營發展戰略在設計過程中，難以實現對項目投資方式的調整創新，也使得流動資金管理體系的建設無法與房地產企業的實際需求保持一致。一些房地產企業在制定融資渠道創新的具體策略過程中，缺乏對內部融資和外部融資特征的分析考察，忽視對房地產預售方案變化的預計，導致房地產企業的自有資金價值無法得到明確，難以在外來資金的高成本獲取之下，實現對融資渠道的創新構建。一些房地產企業在處理內部融資渠道建設的相關工作過程中，對于項目投資占比情況缺乏有效的總結，未能對外部融資難度進行統計分析，導致融資渠道始終保持在過于單一的狀態，難以為應對財務風險提供幫助。一些房地產企業雖然面向銀行進行了貸款渠道的建設，但缺乏對房地產債券融資方案的有效創新，導致貸款數額始終偏高，無法在構建信貸門檻方面取得新進展，也使得融資的難度無法得到相應的管控。

（三）房地產企業資金管理控制水平較差

資金流轉過程的管理控制水平直接影響著財務管理方法的規范性。但是，部分房地產企業在制定資金管理過程管理的具體策略過程中，缺乏對不同階段資金管理措施特征的分析研究，未能發揮財務預算的控制作用，導致房地產企業的工程項目造價預算管理無法得到優化處理，也使得預算管理工作難以在資金控制策略制定的過程中，更好的發揮指導性作用。一些房地產企業在制定資金管理過程管控的具體方案過程中，缺乏對預算管理工作指導性價值的關注，未能對預算管理相關市場需求進行考察，導致銷售預算等工作難以得到規范化設計，無法在目標理論等要素得到明確的基礎上，更好地滿足資金收支與成本管理需要。部分房地產企業雖然進行了總計管理過程控制工作的改革探索，但對于經濟資源的整體控制需求研究不夠充分，未能實現對經濟管理工作全過程影響因素的總結，導致房地產企業難以保證預算分析工作具備足夠的科學性，也使得市場預測和市場調研工作的作用無法得到明確。部分房地產企業的資金管理過程控制工作對于影響資金調配隨意性的因素掌握不夠充分，未能對經營階段資金盈余情況進行有效掌握，無法在資金使用計劃設計的過程中，實現對預售房款等要素的有效掌握，也使得地塊購置等重要工作難以得到創新設計，不利于資金鏈的良性循環。

二、房地產企業財務管理工作的優化策略

（一）提高房地產企業資金管理體系完善程度

要加強對資金預算管理制度完整性的考察，尤其要對資金的分配原理加以研究，以便可以在資金管理控制措施的系統性分析之下，充分滿足資金管理制度建設的具體需要，并且保證資金管理制度的實際執行。房地產企業還需要對財務管理工作的核心任務構成情況加以研究，并對資金管理體系的完善程度進行考察，尤其要對影響房地產企業內部經濟活動的各方面因素予以調查，提高對資金管理基礎性工作的重視。房地產企業還需要實現對資金審批程序構成情況的研究，尤其要對資金占用情況具備足夠重視，針對資金挪用等問題制定督查管理方案，使資金可以憑借集中管理的方式實現對各類風險的有效控制。要加強對房地產企業資金使用風險控制特征的分析，尤其要對項目投資特點予以研究，并對資金的盲目使用問題進行考察，以便可以在企業資金困境的應對方面取得進展，并保證房地產企業的資金管理需求得到優化。

（二）提高房地產企業融資渠道創新水平

房地產企業在制定融資渠道的創新策略過程中，務必重視對房地產項目開發資金投入需求的考察，尤其要對房地產企業的投融資特征加以研究，充分結合企業特性，制定項目投資管理的具體策略，使流動性資金的需求得到滿足，進而實現對企業融資渠道的有效改良。要加強對房地產企業融資工作挑戰性因素的總結分析，尤其要對內部融資和外部融資的占比加以分析，以便可以在房地產預售管理過程中，實現對內部自有資金壓力的管控，并保證企業的發展資金得到更高水平的供給。房地產企業融資渠道的探索創新的過程中，還需要做好以下幾方面工作：一是加強對不同渠道資金獲得比例的關注，尤其要對影響投資項目管控質量的因素加以研究，以便可以在管控外部融資方面具備更強的能力，并保證融資渠道的創新可以擁有更加理想的條件。二是對傳統的融資渠道加以維護，尤其要對銀行貸款的穩定性優勢加以開發，以便可以在貸款數額得到合理控制的基礎上，充分滿足銀行信貸門檻的管控需要，并保證融資工作的難度可以得到更加有效地控制。三是對融資工作的特征進行深入考察，以便可以對現有的融資渠道建設特點進行分析，進而提升融資渠道的創新質量。

（三）提高房地產企業資金管理過程控制水平

在房地產企業制定資金管理過程控制策略的過程中，在不同階段要采取不同的資金控制方法加以創新，尤其要對工程項目造價預算特征加以研究，以便可以在預算管理工作的指導性作用得到開發的基礎上，滿足資金管理過程控制的具體需要。要結合預算管理的特點對銷售預算等重要工作加以創新，并對目標利潤情況進行深入研究，以便可以在資金的收支和成本特征得到明確的基礎上，更好地滿足各種類型經濟工作的實施需要，為房地產企業資金管理過程控制策略的優化改進提供幫助。房地產企業還需要對資金收支和成本管理等工作所涉及到地信息進行統計，結合企業經濟活動的實施需要，對企業現有的各類經濟資源進行整體控制，以便可以在滿足企業經濟活動全過程管理需求的基礎上，實現對資金管理過程控制方案的優化構建。房地產企業需要結合長遠發展需求，對現有的預算管理方法進行改良，結合市場的調研和預測結論，制定預算指標創新方案，并保證資金管理工作可以和房地產企業的外部環境保持一致。一定要實現對財務預算執行效果的總結，并對房地產企業各類成本的組成情況及變化趨勢進行考察，明確房地產企業各階段的預期財務目標，保證預算管理策略的設計具備足夠的前瞻性，以此滿足對資金管理過程實施控制的實際需要。房地產企業還需要對當前的資金管理手段進行規范化處理，明確各個經營階段的資金缺口信息，使房地產企業可以在資金使用計劃設計方面積累足夠的經驗，并保證房款的預售及投資舉措能夠得到相應的改良，保證地塊預售等重要工作可以在項目后期資金的有效供給之下得到優化。

三、結束語

提高房地產企業的財務管理工作水平是保證房地產企業實現良性發展的關鍵。因此，結合房地產企業在新時期所面臨的挑戰，對財務管理工作存在的問題進行總結，并制定房地產企業財務管理工作的改進策略，對提升房地產企業在新時期的創新發展質量，具有十分重要的意義。