功能價值視角下農民宅基地自愿有償退出補償標準測算方法

劉 丹 鞏前文

(1.北京林業大學 經濟管理學院，北京 100083；2.北京林業大學 綠色發展與中國農村土地問題研究中心，北京 100083；3.北京林業大學 馬克思主義學院，北京 100083)

在我國城鎮化、工業化快速推進過程中，農村青壯年勞動力大量進城，農村“人走房空”現象越來越突出。中國社會科學院的一項調查表明，中國農村居民點閑置用地面積約為200 萬hm2，每年因農村人口轉移新增農村閑置住房約5.94 億m2，折合市場價值約4 000 億元[1]。2018年，中國農村宅基地閑置率達到了10.7%[2]。農村宅基地閑置率高是農村“空心化”的重要表現。為解決“空心化”農村的發展問題，2014年中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，提出要“探索進城落戶農民在本村集體經濟組織內部自愿有償退出或轉讓宅基地”(1)2014年12月2日，中央全面深化改革領導小組第七次會議審議了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，2014年12月31中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發了該意見，http:∥www.mnr.gov.cn/dt/ywbb/201810/t20181030_2276358.html。；2019年新修訂的《中華人民共和國土地管理法》從法律層面進一步明確“國家允許進城落戶的農村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”[3]。農村閑置宅基地盤活利用改革涉及千家萬戶，保障好農民權益對于激發農民自愿退出宅基地積極性和維護社會穩定至關重要。如何保護退地農民的權益是國家和社會關注的焦點，也是該領域研究的難點。毋庸置疑，合理的宅基地退出補償標準是維護農民權益的關鍵。因此，在農民宅基地自愿有償退出制度試點階段，探索宅基地退出補償價值體系，明確宅基地退出補償標準，有助于實現農村宅基地“放活”與農民權益保護的雙贏。

農民宅基地自愿有償退出補償標準測算相關研究已逐步成為學術熱點，已有研究對宅基地功能及其價值補償體系構建展開了廣泛討論，雖未形成較為一致的意見，但為農民宅基地自愿有償退出補償標準測算方法的進一步研究奠定了重要基礎。首先，宅基地功能研究。已有研究普遍認同宅基地具有居住功能和財產功能[4-10]，但是，宅基地的政治穩定功能、生產功能、文化功能、倫理功能等還存在分歧，尤其體現在宅基地的文化功能方面[7,11]。宅基地功能也存在時空差異[5-6,12-14]。建國以來，中國農村宅基地的政治穩定功能保持不變，社會保障功能進一步削弱，經濟財產功能日益凸顯[12]。同時發現，宅基地的財產功能在城中村不斷增強，在近郊村逐步凸顯，在遠郊村還未顯現[5]。其次，宅基地退出補償價值體系研究，即宅基地退出后應補償其何種功能的研究，主要形成了2 種觀點：一是對宅基地的原始功能和經濟功能進行補償[15-17]；二是對宅基地的原始功能、經濟功能和非經濟功能進行綜合補償[7,18-19]。其中，張勇等[7]提出要對宅基地的住房保障價值、潛在價值(生產要素價值和發展權價值)、代際價值和文化情感價值進行補償。最后，宅基地退出補償標準測算研究。主要對宅基地住房保障價值和財產性價值補償標準進行測算。具體而言，宅基地住房保障價值測算一般采用“等價替代法”，以城鎮居民低收入家庭購房補貼和租房補貼為依據測算農民宅基地住房保障價值[15-16]；宅基地財產性價值按照收益還原法測算宅基地出租價值，以社會保障為導向的模型測算耕地價值，以農地期權價值模型估算宅基地不確性的期權價值[15]，或者按照成本逼近法推算宅基地發展權價值[16]。綜上所述，從宅基地功能維度構建宅基地退出補償價值體系，測算宅基地退出補償標準的研究還處于起步階段。雖然已有研究關注到了宅基地功能的多重性和空間差異性，但在宅基地退出補償標準測算時未充分體現宅基地功能的多重性和空間差異性。因此，本研究基于已有研究成果，從農民需求角度出發，分析宅基地功能構成，以宅基地功能價值理論構建宅基地多元功能退出補償標準測算模型，將宅基地功能需求率比值作為修正系數引入宅基地自愿有償退出補償標準測算模型以體現宅基地功能在不同類型村莊中的差異性，并對集聚提升類村莊江蘇省鎮江市句容市后白鎮西馮村農民自愿有償退出宅基地補償價值進行測算，以期完善宅基地退出補償價值體系，豐富宅基地退出補償標準測算方法和為宅基地退出補償實踐提供參考。

1 農民宅基地自愿有償退出功能價值補償體系構建

1.1 宅基地功能價值論的理論解構

功能和價值具有內在一致性。功能是事物或方法所發揮的有利作用或效能，價值是指客觀事物的一種有用屬性，二者均可理解為事物所發揮的效用。從經濟學角度而言，價值可以用貨幣來衡量，則功能價值理論就是事物效用的價值量化方法，即事物功能的經濟學價值評估。因此，從某個事物能為所有者或使用者帶來效用的角度分析其功能則可實現對事物功能和價值分析的轉換，即達到對某個事物功能貨幣化衡量的目的。同理，從宅基地為所有者或使用者帶來效用的角度分析其功能，則可實現對宅基地功能的價值量化。此外，價值的衡量一般從需求角度出發，對宅基地功能的分析也應從所有者或使用者的需求角度出發。簡言之，宅基地功能價值理論是指農民需求角度的宅基地效用(功能)的價值量化方法。宅基地功能可量化為宅基地價值，宅基地功能體系決定了宅基地退出補償價值體系。

1.2 農民宅基地功能價值補償體系構建

根據馬斯洛需求層次理論，人的需求分為生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、自尊需求和自我實現需求5 種層次[20]。每個社會個體都同時潛藏著這5 種不同層次的需求，但由于所處階段不同，對各種需求的迫切程度具有顯著差異。具體而言，人的生理需求和安全需求是維持基本生活和基本收入保障的需求；歸屬與愛的需求和自尊需求是人情感層次的需求；自我實現需求是人追求進一步發展的需求。因此，可將人的需求分為生理需求、安全需求、發展需求和情感需求4 類。宅基地作為農民生活、生產的載體，承載了農民不同層次的需求。同時，農民對宅基地的需求直接反映了農民對宅基地功能的定位。本研究從農民4 類需求角度出發，將宅基地功能劃分為住房保障功能、生產經營功能、經濟財產功能和情感傳承功能，并從宅基地4 個功能維度構建農民宅基地自愿有償退出補償價值體系(圖1)。

圖1 農民需求視角的宅基地自愿有償退出補償功能價值體系Fig.1 Compensation value system of farmers’ voluntary withdrawal from rural homestead

圖1表明農民需求視角的宅基地功能決定了宅基地價值，宅基地價值體現了宅基地功能。與農民需求視角的宅基地功能相對應，宅基地的價值包括住房保障價值、生產經營價值、經濟財產價值和情感傳承價值。1)宅基地住房保障價值。宅基地住房保障價值的實現得益于中國特殊的宅基地管理制度。新中國成立以來，中國宅基地管理制度經歷了所有權與使用權的“兩權合一”到“兩權分離”再到“三權分置”改革等重大變革，但農民居住權利保障的主要目的一直未變[21]。一方面，宅基地在本村集體成員內部無償申請、無期限使用，確保了本村集體內部成員“居者有其屋”；另一方面，“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”(2)資料來源于2004年11月2日原國土資源部印發的《關于加強農村宅基地管理的意見》的通知，http:∥f.mnr.gov.cn/201702/t20170206_1436301.html。和“農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準”[3]等規定避免了資本下鄉對農民權益的損害。2)宅基地生產經營價值。宅基地主房、附屬設施和庭院的建筑結構為農民飼畜養禽、軋曬糧食、堆放農具等提供了便利。不少地區農民在農房周圍分散式畜禽養殖的收益已經可以維持基本生活。3)宅基地經濟財產價值。隨著國家對農民宅基地用益物權的重視，宅基地經濟財產屬性日益凸顯。農房轉讓、宅基地“隱性流轉”和宅基地征收等現象越來越多，個別地方甚至出現拆遷后整村農民一夜暴富的現象[21]。目前，宅基地經濟財產價值主要體現在宅基地征收后可獲得經濟補償、宅基地出租后可增加經濟收益和宅基地可用作金融貸款抵押物等。4)宅基地情感傳承價值。中國農村社會的鄉土性賦予了宅基地情感傳承功能。同時，宅基地制度作為中國農村集體經濟所有制形態下的重要土地制度，在制度變遷過程中便已形成并固化了一些集體情愫和集體精神[11]。總體而言，宅基地住房保障價值、生產經營價值、經濟財產價值和情感傳承價值在農民宅基地自愿有償退出補償中缺一不可。

2 基于功能價值論的農民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型構建

2.1 農民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型構建

農民宅基地自愿有償退出功能價值補償體系是農民宅基地自愿有償退出補償標準測算的重要依據。農民宅基地自愿有償退出功能價值補償體系表明，農民退出宅基地應補償其宅基地住房保障功能、生產經營功能、經濟財產功能和情感傳承功能的價值。但是，宅基地功能具有空間差異性，各功能價值測算應體現宅基地功能的空間差異。本研究根據2018年9月中共中央、國務院印發的《鄉村振興戰略規劃(2018—2022年)》[22]中4 類村莊劃分標準，在全國10個省份分別選擇集聚提升類、城郊融合類、特色保護類和搬遷撤并類4 類村莊中的2 類典型村莊展開調研(表1)，實證分析4 類村莊宅基地功能的差異性，并以此確定修正系數，完善農民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型。

農民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型為：

Y=A×λ1+B×λ2+C×λ3+D×λ4

(1)

式中：Y為農民宅基地自愿有償退出補償標準，元/m2；A為宅基地住房保障價值，元/m2；B為宅基地生產經營價值，元/m2；C為宅基地經濟財產價值，元/m2；D為宅基地情感傳承價值，元/m2；λ為修正系數。

2.2 農民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型構成要素測算方法

2.2.1宅基地住房保障價值測算方法

本研究借鑒胡銀根等[15]采用的“等價替代法”，以城鎮居民低收入家庭廉租房補貼為依據測算宅基地住房保障價值。廉租房政策的提出是為了保障城市低收入家庭“戶有所居”。每個家庭廉租房補貼租金依據補貼面積標準和人均每月單位面積補貼金額確定。城鎮低收入家庭人均年租房補貼為：

H=12×S×c

(2)

式中：H為當地人均年租房補貼金額，元；S為當地規定的廉租房人均住房保障面積，m2；c為人均每月單位面積租金補貼，元。由于宅基地使用權具有無期限的特點，故本研究將宅基地的使用年限定義為無期限，根據收益還原法，宅基地住房保障價值補償標準測算模型為：

(3)

式中：A為宅基地住房保障價值，元/m2；M為退出宅基地農民所在村莊總人口，個；S為退出宅基地農民所在村莊宅基地總面積，m2；r為還原利率，%；λ1為修正系數。

2.2.2宅基地生產經營價值測算方法

宅基地生產經營價值主要體現為農民依托宅基地從事分散式畜禽養殖的收益。本研究根據宅基地退出村莊所在地區畜牧業發展狀況，利用收益還原法測算宅基地生產經營價值，測算模型為：

(4)

式中：B為宅基地生產經營價值，元/m2；D為當地畜牧業增加值，元；F為畜牧業增加值中農民分散經營占比，%；P為當地鄉村人口，個；M為退出宅基地農民所在村莊總人口，個，S為退出宅基地農民所在村莊宅基地總面積，m2；r為還原利率，%；λ2為修正系數。

表1 調研區域及樣本農戶分布情況表Table 1 Investigated areas and distribution of sample

2.2.3宅基地經濟財產價值測算方法

1)宅基地發展權價值測算方法。宅基地發展權價值表現為宅基地發展權轉移帶來的價值，是宅基地用途由較低效用向高效用轉變帶來的收益。本研究參考張勇[16]對宅基地發展權價值測算的思路，建立宅基地發展權價值測算模型。假設地方政府占用的耕地與農民退出宅基地復墾的耕地價值相同，且宅基地發展權購入后將土地開發為工業用地。按照成本逼近法，土地開發地價的測算公式為：

P=G+K+T+R+I+E

(5)

式中：P為當地土地開發為工業用地地價，元/m2；G為土地取得費，元/m2；K為土地開發費，元/m2；T為相關稅費，元/m2；R為土地開發投資利息，元/m2；I為土地開發投資利潤，元/m2；E為土地增值收益，元/m2。其中，土地取得費為宅基地退出節余建設用地發展權的費用和宅基地轉為耕地用途價值的總和，用公式表示為：

G=C1+L

(6)

式中：C1為宅基地退出節余建設用地發展權價值，元/m2；L為宅基地復墾為耕地后的耕地價值，元/m2。將式(6)帶入式(5)得：

P=C1+L+K+T+R+I+E

(7)

則，宅基地發展權價值為：

C1=P-L-K-T-R-I-E

(8)

其中，土地開發費按照當地土地開發所需費用計算；相關稅費為耕地占用稅(3)2014年財政部發布的《關于城鄉建設用地增減掛鉤試點有關財稅政策問題的通知》規定可以不繳納新增建設用地有償使用費、耕地開墾費，同時，2015年1月1日起，中國取消征收征地管理費，故相關稅費主要為耕地占用稅。；宅基地復墾為耕地后的價值計算公式為：

(9)

式中：V為當地單位面積耕地的年收益，元；r為還原利率，%；n為耕地使用年限，年。由于耕地承包期不斷延長，可將耕地經營年限視為無限期，則宅基地復墾為耕地后的價值計算公式可進一步表示為：

(10)

土地開發投資利息以土地取得費、相關稅費和二分之一土地開發費為計算基數，以一年開發期為計息周期，利率為α，%，計算公式為：

(11)

土地開發投資利潤以土地取得費、相關稅費和土地開發費為計算基數，土地投資回報率為β，%，計算公式為：

I=(G+T+K)×β

(12)

土地增值收益以土地取得費、相關稅費和土地開發費、土地開發投資利息、土地開發投資利潤為計算基數，增值收益率為γ，%，計算公式為：

E=(G+T+K+R+I)×γ

(13)

綜上所述，宅基地發展權價值計算公式為：

(14)

2)宅基地出租價值測算方法。宅基地出租價值主要體現為宅基地出租獲取的租金收益。宅基地出租價值測算模型為：

(15)

式中：C2為宅基出租價值，元/m2；H為當地單位面積宅基地的平均出租租金，元/m2；r為還原利率，%。則，宅基地經濟財產價值為：

C=(C1+C2)×λ3

(16)

式中：λ3為修正系數。

2.2.4宅基地情感傳承價值測算方法

鄉村社會形成的鄉愁、鄉情、情緣、鄉風等都是鄉村文化的內生情感[23]。鄉村社會的文化情感是全體農民共同投入的結果。因此，宅基地退出情感傳承價值可以以農村居民人均文化娛樂支出進行測算。宅基地情感傳承價值測算公式為：

(17)

式中：D為宅基地的情感傳承價值，元/m2；W為農村居民人均文化娛樂支出，元；M為退出宅基地農民所在村莊總人口，個；S為退出宅基地農民所在村莊宅基地總面積，m2；r為還原利率，%；λ4為修正系數。

2.2.5修正系數測算方法

本研究從農民農房自住需求、生產經營需求、經濟財產需求和情感傳承需求4 個角度，實證分析4 類村莊農民宅基地功能需求的差異性，進而確定農民宅基地自愿有償退出功能價值補償標準測算修正系數(圖2)。

從圖2可以看出，農房自住需求率、生產經營需求率、財產增值需求率和情感維系需求率分別反映了農戶對宅基地住房保障功能、生產經營功能、經濟財產功能和情感傳承功能的需求強度。1)農房自住需求率為調查農戶中農房用于滿足居住需求的農戶數與被調查農戶總數之比；2)生產經營需求率為因宅基地的生產經營功能不愿意退出宅基地的農戶數和若提供其他收入來源愿意退出宅基地的農戶數之和與被調查農戶總數之比；3)財產增值需求率由兩部分組成，一是愿意接受資金補償方式退出宅基地的農戶數和期望退出獲取更高補償收益的農戶數之和與被調查農戶總數之比，二是調查農戶中農房已出租或轉讓過的農戶數與被調查農戶總數之比;4)情感傳承需求率為因情感因素(祖宅傳承的希冀、對農村生活的依賴和對已形成的血緣和地緣交往關系的依戀)不愿意退出宅基地農戶數與被調查農戶總數之比。農戶對于退出宅基地的意愿能夠直接反映農戶的需求，因為何種原因不愿意退出宅基地或愿意以何種條件退出宅基地即體現了宅基地某項功能對于農戶的重要性。農民宅基地自愿有償退出補償標準測算修正系數為某類村莊宅基地功能需求率與4 類村莊宅基地功能平均需求率的比值。修正系數計算公式為：

(18)

式中：λ為修正系數；N為某類村莊宅基地功能需求率，%；Na為4類村莊宅基地功能平均需求率，%。根據調研數據測算的4 類村莊農民宅基地自愿有償退出補償標準測算修正系數如表2所示。

表2數據顯示：1)4 類村莊宅基地住房保障功能均是首要功能，除撤并搬遷類村莊，宅基地住房保障功能需求率均達到95%以上。搬遷撤并類村莊宅基地居住功能弱于其他3 類村莊的主要原因有2 個：一是搬遷撤并類村莊較多農戶在未退出原宅基地的情況下搬遷進入新居住地，形成“一戶兩宅”的特殊境況，進而導致宅基地住房保障價值弱化；二是搬遷撤并類村莊一般為生態環境脆弱，經濟發展落后的村莊，大量青壯年勞動力外出，自然造成宅基地的閑置或廢棄。其他3 類村莊中，城郊融合類村莊宅基地住房保障功能最強，宅基地用于常年居住的農戶數占比達到了97.56%。這與城郊融合類村莊居住環境好、交通便利和人口吸附力強等特征密切相關。2)4 類村莊宅基地生產經營功能差異較小。4 類村莊中，搬遷撤并類村莊宅基地生產經營價值最強，宅基地生產經營功能退出補償修正系數為1.62，但宅基地生產經營需求率僅為5.21%，略高于其他3 類村莊宅基地生產經營需求率。可見，宅基地生產經營功能在農村出現下降態勢。3)城郊融合類村莊宅基地經濟財產功能最強，宅基地經濟財產功能退出補償修正系數為1.40，搬遷撤并類和集聚提升類村莊次之，宅基地經濟財產功能退出補償修正系數分別為1.10和1.09。城郊融合類村莊宅基地經濟財產功能強主要有2 個原因：一是城郊融合類村莊宅基地征收或征用可能性大，且征收或征用補償價值較高，農戶對宅基地轉用的期望高；二是城郊融合類村莊農房使用價值高，出租或轉讓較容易。4)特色保護類村莊宅基地情感傳承功能凸顯，宅基地情感傳承功能退出補償修正系數為1.29。特色保護類村莊一般擁有自然、歷史、民族等特色，深厚的文化積淀造就了較強的村莊凝聚力。同時，某些村莊農房就是一種文化載體。

圖2 宅基地功能差異分析方法Fig.2 Analysis method of homestead function difference

表2 4種不同類型村莊農戶宅基地功能需求率與宅基地退出補償標準測算修正系數Table 2 Analysis on the homestead function difference of four types of village

3 農民宅基地自愿有償退出補償標準測算實證分析：以集聚提升類村莊西馮村為例

集聚提升類村莊是鄉村類型的大多數，是實現鄉村振興的重點突破區。本研究以集聚提升類調研村莊中的西馮村為例，測算農民宅基地自愿有償退出補償標準(4)西馮村農戶數量及宅基地面積由調研數據整理所得；廉租房人均年租金補貼數據來源于《鎮江市市區廉租住房保障實施細則》(鎮政規發〔2013〕4號)和鎮江市住房和城鄉建設局公布數據http:∥jsj.zhenjiang.gov.cn/ggfw/zfgl/zfbz/fpdx/201911/t20191125_2166528.htm；畜牧業增加值和大中型規模養殖比重數據來源于《鎮江統計年鑒》(2019年)和《中國畜牧獸醫年鑒》(2016年)；糧食單產及每公頃凈收益、單位面積房屋出租價值數據來源于《鎮江統計年鑒》(2019年)；農村居民人均文化娛樂支出數據來源于《中國文化及相關產業統計年鑒》(2019)。。西馮村位于江蘇省鎮江市句容市后白鎮，下轄5 個自然村14 個村民小組，現有農戶591 戶，戶籍人口1 540 人，其中，常住農戶460 余戶，約1 250 人，宅基地數量506 宗，總面積(包括主基座、附屬房屋和庭院)40 hm2。對西馮村農民宅基地自愿有償退出補償標準的測算可以為其他村莊農民宅基地自愿有償退出補償標準的測算和政府制定合理的宅基地自愿退出補償標準提供參考。

按照農民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型，西馮村農民宅基地自愿有償退出補償標準為宅基地住房保障價值、生產經營價值、經濟財產價值和情感傳承價值的總和。一是西馮村宅基地住房保障價值測算。鎮江市廉租房住房保障面積標準為18 m2/人，低收入家庭平均租金補貼標準為10元/人·月，則平均每人可獲得年租金補貼為2 160 元。還原利率r取2019年銀行平均5年以上長期存款利率4.18%(下同)，修正系數λ1為1.04。根據式(3)可計算得出，西馮村農民宅基地自愿有償退出住房保障價值補償金額為206.91 元/m2。二是西馮村宅基地生產經營價值測算。2018年鎮江市畜牧業增加值171 453 萬元，其中，大中型規模養殖比重達80.75%，修正系數λ2為0.85。根據式(4)計算可得，西馮村農民宅基地自愿有償退出生產經營價值補償金額為16.13元/m2。三是西馮村宅基地經濟財產價值測算。一方面，宅基地發展權價值測算：1)耕地價值。后白鎮2018年農民種植糧食作物單產7 995.26 kg/hm2，每公頃凈收益約為13 740 元，加上農業支持保護補貼1 800 元/hm2， 每公頃總收益約為15 540 元。根據式(10)計算可得，耕地價值為37.18 元/m2。2)相關稅費。根據《江蘇省人民代表大會常務委員會關于耕地占用稅適用稅額的決定》，鎮江市縣級耕地占用稅標準為 30 元/m2。3)土地開發費。鎮江市“三通一平”的土地開發成本約為25 元/m2。4)土地開發成本利息。以土地取得費和相關稅費為基礎，以一年開發期為計息期，利率r取2019年貸款利率4.35%，根據式(11)計算可得，開發投資利息為3.37元/m2。5)土地開發利潤：土地開發投資利潤一般為6%～10%，根據鎮江市土地開發投資收益情況，土地投資回報率取8%，根據式(12)計算可得，土地開發投資利潤為7.2 元/m2。6)土地增值收益率一般為10%～30%，本研究取平均值即土地增值收益率為20%，根據式(13)計算可得，土地開發增值收益為20.11 元/m2。根據《鎮江市人民政府關于公布鎮江市市區土地基準地價的通告》規定，鎮江市最低等級工業用地地價為271 元/m2。根據公式(14)計算可得西馮村農民宅基地自愿有償退出經濟財產價值中的發展權價值補償金額為148.14 元/m2。其二，宅基地出租價值測算。鎮江市單位面積房屋出租價值為32.04 元/m2，根據式(15)計算可得，西馮村農民宅基地自愿有償退出經濟財產價值中的出租價值補償金額為2.95 元/m2。修正系數λ3為1.09。因此，西馮村農民宅基地自愿有償退出經濟財產價值補償總額為164.69 元/m2。四是西馮村宅基地情感傳承價值測算。2018年，農村居民人均文化娛樂支出為280 元，修正系數λ4為0.59，根據式(17)計算可得，西馮村農民自愿退出宅基地情感傳承價值補償金額為15.22 元/m2。綜上所述，依據宅基地功能價值論，西馮村農民宅基地自愿有償退出補償標準為402.95 元/m2，遠高于江蘇省已執行農民自愿有償退出宅基地政策區域約180 元/m2的補償標準。

4 結論與政策建議

4.1 研究結論

依據宅基地功能價值理論測算農民宅基地自愿有償退出補償標準具有重要的理論和實踐意義。本研究對農民宅基地自愿有償退出補償標準測算的研究結論如下：1)從農民需求角度出發，宅基地具有住房保障功能、生產經營功能、經濟財產功能和情感傳承功能，宅基地4大功能價值是宅基地自愿有償退出補償價值體系的重要內容。同時，宅基地的4大功能在不同類型村莊具有差異性。4 類村莊中，宅基地的住房保障功能均是首要功能，生產經營功能普遍偏低，而經濟財產功能和情感傳承功能差異相對較大。2)農民宅基地自愿有償退出補償標準測算可以通過宅基地功能效用收益直接或間接測算。其中，宅基地的住房保障價值可通過城鎮居民低收入家庭廉租房補貼測算，宅基地生產經營價值可通過從事分散式畜禽養殖收益測算，宅基地經濟財產價值可通過用途轉變收益測算，情感傳承價值可通過農村人均文化娛樂支出測算。3)依據功能價值論測算的農民宅基地自愿有償退出補償標準高于實踐中農民宅基地自愿有償退出補償標準。

4.2 政策建議

為深化農村宅基地制度改革，科學制定農民宅基地自愿有償退出補償標準，提升農民宅基地退出積極性，提出以下政策建議：

1)依據功能價值論制定農民宅基地自愿有償退出補償指導意見。農民宅基地自愿有償退出在農村土地制度改革試點已有較多探索，但國家對于農民自愿有償退出宅基地的補償一直沒有制定統一標準。國家可以依據功能價值論，出臺包含宅基地退出補償功能價值體系、補償標準和補償方式等內容的農民宅基地自愿有償退出指導意見。農民宅基地自愿退出補償指導意見既可以讓地方政府推進宅基地自愿有償退出政策有章可循，又可以讓農民退出宅基地權益保護有法可依。

2)以不同類型村莊農民宅基地功能需求差異為基礎，制定差異化的農民宅基地自愿有償退出方案。4 類村莊宅基地功能價值具有差異性，農民宅基地退出要以村莊類型為依據，分類施策。其中，集聚提升類村莊和搬遷撤并類村莊要重視宅基地生產經營價值的補償，對于宅基地退出后無法從事農業生產的農民要積極引導再就業；城郊融合類村莊要重視宅基地經濟財產價值的補償，以宅基地退出實現村莊與城市的聯動發展；特色保護類村莊要重視宅基地情感傳承價值的補償，以宅基地盤活利用服務于村莊特色產業發展，留住農民最美鄉愁。