房地產稅務籌劃風險控制的措施性分析

嚴玲紅

（昆明斗南國際花卉產業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司，云南 昆明 650000）

房地產是我國經濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，它帶動著成百上千的上下游行業(yè)的興起和發(fā)展。在城鄉(xiāng)一體化的不斷發(fā)展推進中，房地產在國民經濟領域發(fā)揮著舉足輕重的作用。它改變了老百姓的生活、牽動著千家萬戶的安居樂業(yè)也讓城市舊貌換新顏。然而行業(yè)的飛速發(fā)展也讓企業(yè)有時只顧眼前的既得利益，忽略了稅務風險的管控，從而形成內部稅務風險管控的斷層。多數(shù)房地產企業(yè)因前期不重視稅務風險管控，稅務籌劃能力薄弱，使得企業(yè)面臨較大的稅務風險，最終發(fā)展進入窘境。從管理的角度看，只有提升房地產企業(yè)的抗風險能力，才能夠穩(wěn)固行業(yè)發(fā)展從而最大化企業(yè)經濟效益。

一、房地產稅務籌劃風險的種類

（一）房地產稅務籌劃政策依據(jù)風險

房地產企業(yè)在推進項目的過程中所運作的財稅行為應符合國家法律法規(guī)要求，要在政策允許的范圍內進行籌劃。然而很多房地產企業(yè)只看到眼前的經濟效益，忽略了納稅人應承擔的法律規(guī)定的納稅義務，不惜鋌而走險。由于行業(yè)發(fā)展過快，相關配套政策可能尚不完善，法規(guī)的缺失或相關政策更新不及時也使得房地產企業(yè)在推進工作的過程中感覺困難重重。新政策的制定及老舊規(guī)定的更新都需要時間不斷進行辯證論證，此時房地產稅務籌劃工作只能在既有的政策中找尋僅有的籌劃空間。這也是房地產行業(yè)乃至其他行業(yè)進行稅務籌劃工作中面臨的風險和挑戰(zhàn)。

（二）房地產稅務籌劃法律風險

房地產稅務籌劃過程中也面臨著法律層面的風險，與前述政策依據(jù)風險相似，法律法規(guī)以及管理制度并沒有完全構建完善，尤其房地產行業(yè)的稅務法規(guī)，仍然有很多政策仍處空白，這就對房地產企業(yè)的稅務籌劃從業(yè)者帶來了挑戰(zhàn)。當房地產企業(yè)的稅務籌劃與國家稅務機關工作人員存在認知上的差異或者理解的偏差，則讓企業(yè)的建設項目推進艱難。缺乏針對房地產企業(yè)的完善法律制度也會造成房地產企業(yè)的涉稅糾紛，房地產企業(yè)管理人員需要不斷加強自己的法律認知，避免為了一時的經濟利益而觸犯法律，讓企業(yè)發(fā)展停滯不前甚至瀕臨破產。

（三）房地產稅務籌劃財務風險

房地產項目的開發(fā)往往不是一蹴而就的，少則三五年多則幾十年。項目開發(fā)的資金流入流出和項目成本核算都需要強有力的財務管理做支撐。對財務管理的成果進行數(shù)據(jù)分析可讓經營者清楚歷史財務狀況為下一步發(fā)展提供財務支持，為決策做指導。要想獲得更加持久穩(wěn)定的發(fā)展，企業(yè)需要重視財務管理工作，將之作為生存和發(fā)展的重要保障。而稅務籌劃工作依托于企業(yè)的經營行為和財務數(shù)據(jù)，在政策允許范圍內盡可能幫助企業(yè)減少不必要納稅負擔。房地產企業(yè)的資金需求巨大，對資金的掌控不到位，則很容易讓企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂，甚至導致破產。因此房地產企業(yè)應足夠重視財務管理工作，對資金進行合理的掌控以及支配。倘若管控不到位或不及時，則將為稅務籌劃工作帶來財務風險。

（四）房地產稅務籌劃行業(yè)風險

市場經濟的不斷推進以及網(wǎng)絡信息的透明化，使得房地產行業(yè)已經不再是以往的信息孤島，房地產行業(yè)要多與其他行業(yè)進行溝通和交流，搭上“互聯(lián)網(wǎng)+”的快車，增強自身的影響力，樹立口碑。例如，房地產企業(yè)可以緊跟貨幣政策以及經濟增長大背景，和投資行業(yè)進行結合，此類跨界的溝通和交流在一定程度上對房地產企業(yè)是有益的，但是也會增加稅務籌劃行業(yè)風險。

二、當下我國房地產我房地產稅務籌劃存在的問題

（一）概念不明確，稅務籌劃過程只重視稅負高低

很多房地產企業(yè)在開展稅務籌劃工作時，過于夸大稅收籌劃的作用，認為籌劃做得好企業(yè)便可以大幅度降低稅收負擔。并沒有真正認識到稅務籌劃工作的困難和局限性，只關注稅負的高低，這種對關鍵因素的忽視會導致房地產企業(yè)財務管理行為的偏差，甚至出現(xiàn)偷稅漏稅。單從經濟利益的角度進行稅務籌劃工作，會使房地產企業(yè)只著眼于稅負最小化，忽略了籌劃行為的合法合規(guī)，最終觸碰到稅務風險的紅線。

（二）稅務籌劃人員水平良莠不齊

很多房地產企業(yè)缺乏專業(yè)的、具有豐富經驗的人才，稅務籌劃的崗位往往由其他財務從業(yè)者兼任，兼職人員普遍缺乏足夠的實踐經驗，對稅務動態(tài)性信息掌握不及時，對政策理解不夠透徹，容易做出偏離國家政策的稅務籌劃動作。一支高素質強專業(yè)水準的稅務團隊能夠深刻地理解我國稅收政策，把握稅收優(yōu)惠機會，從而讓企業(yè)享受到國家稅收優(yōu)惠的紅利。

（三）稅務的行政執(zhí)法對稅務籌劃實施上的制約

現(xiàn)如今層出不窮的稅收政策也對稅務執(zhí)法人員做出了新的要求。部分稅務執(zhí)法人員對稅收政策的解讀與企業(yè)稅務人員存在理解上偏差而對企業(yè)的籌劃實施的成果提出反對意見。這對稅務籌劃實施也產生了一定程度的制約。稅務機關的公務人員是站在維護國家稅收權益的角度開展工作，而企業(yè)稅務人員著眼于從諸多稅務政策中找尋到可以籌劃的空間。因此，房地產企業(yè)的稅務籌劃成果是否能得以實施，在很大程也取決于稅務機關對房地產企業(yè)稅務解讀和對籌劃結果的認可程度，當出現(xiàn)不認可時，則會直接導致稅務籌劃工作執(zhí)行失敗。

三、房地產稅收籌劃風險控制的措施研究

（一）加強對房地產稅務籌劃的風險控制

房地產企業(yè)要對稅務籌劃風險保持高度重視，在實際推進工作的過程中，加強對從業(yè)人員的監(jiān)督及管理。首先，房地產企業(yè)要對管理人員進行風險意識教育，讓從業(yè)人員及時了解項目開發(fā)過程中所面對的財務籌劃風險，鼓勵從業(yè)者不斷學習新政策，調動人員的工作積極性。其次，在稅務籌劃的過程中，財務部門充分參與到經營業(yè)務管理中，經營部門須向財務部提供完整且真實的信息，讓房地產稅務籌劃工作能夠在正確信息的引領下制定，從而降低因信息不對稱而產生的稅務風險。在整個稅務籌劃的編制過程中，房地產企業(yè)需設專人進行實時監(jiān)督管理，與稅務執(zhí)法人員密切溝通，對籌劃的結果進行持續(xù)跟蹤和監(jiān)控，避免徇私舞弊的問題出現(xiàn)，出現(xiàn)問題時要追究責任人，杜絕不良風氣蔓延。

（二）著眼長遠依法實行稅務籌劃

房地產企業(yè)的穩(wěn)健運營離不開依法籌劃財務工作，所有的稅務籌劃都要嚴格按照國家和地方法律法規(guī)，在法律框架內推進業(yè)務。房地產企業(yè)也要能夠根據(jù)自身企業(yè)的經營特點，掌握和企業(yè)業(yè)務相關的規(guī)章制度，讓制度和業(yè)務實現(xiàn)整合，從而制定出符合要求的稅務籌劃方案。

在制定稅務籌劃工作計劃時，企業(yè)要立足長遠發(fā)展，根據(jù)企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略目標，跟進稅務籌劃新思路，為企業(yè)的長遠利益著想。房地產企業(yè)稅務從業(yè)人員也要多關注財稅的政策性變化，了解企業(yè)的實際經營情況，給予戰(zhàn)術性的幫助，關注到業(yè)務多維度的點和面，避免制定出的稅務籌劃顧此失彼從而埋下隱患。籌劃項目制定完成后，要考慮到眼前利益和長遠利益，作出大局為重的評判，充分考量到企業(yè)需要擔負的納稅成本，在法律允許的范圍內合理地進行納稅籌劃，既能發(fā)揮企業(yè)納稅人應承擔的納稅責任和義務又能合理合法的減輕企業(yè)的稅收負擔。

（三）提升房地產企業(yè)稅務籌劃人員的專業(yè)水平

對于房地產企業(yè)中從事稅務籌劃工作的人員來說，既要有扎實的能力水平，也要具備較高的敬業(yè)素養(yǎng)，在稅務工作面前恪守底線，堅持職業(yè)道德。稅務籌劃工作涉及企業(yè)利益和國家利益之間的平衡，如何在完成工作任務的前提下堅守職業(yè)道德，需要稅務籌劃人員秉承原則堅守職業(yè)道德，任何時候，稅務工作人員都要維護稅法的權威，在法律允許的框架下開展工作。一些房地產企業(yè)領導出于對法律的不了解，在實際管理中會對稅務工作人員提出違反稅法的要求，此時工作人員從利于企業(yè)長遠的角度進行規(guī)勸。同時，企業(yè)在引進稅務籌劃人才時，應發(fā)掘能對企業(yè)的涉稅種類以及業(yè)務特征做出科學判斷，能找準稅務籌劃的切入點，能幫助企業(yè)制定出有效適用的稅務方案的這類人才擇優(yōu)錄用。

四、結束語

綜上所述，房地產企業(yè)稅務籌劃必須站在合規(guī)合法的前提下開展工作，加強企業(yè)內部的財務管理力度，落實管理責任制，與業(yè)務相關部門保持信息互通，與稅務執(zhí)法部門密切溝通，在政策理解透徹下大力推進稅務籌劃工作。法律法規(guī)明確規(guī)定不允許的行為，房地產企業(yè)財稅人員要拒絕籌劃。幫助房地產企業(yè)在良好的內部環(huán)境下開展業(yè)務，在規(guī)范、合理、健康的發(fā)展下實現(xiàn)稅務籌劃是這項工作的根本目標。房地產稅務籌劃風險控制的措施能在一定程度上提升稅務籌劃管理水平，增強企業(yè)內部的核心競爭力，在不觸犯法律法規(guī)的底線的前提下，適當規(guī)避財務風險，在享受國家稅收減免政策的紅利同時，實現(xiàn)資源的合理配置，促進企業(yè)風險抵抗力的提升，為企業(yè)發(fā)展提供有力保障。