淺析房地產企業內部控制存在的問題及對策

魏玉剛

（青島天泰房地產開發股份有限公司，山東 青島 266000）

房地產企業在經營過程中，有著經營風險和財務風險，如果想要控制好這些風險，需要建立企業自身的內部控制系統，在對企業的經營過程中，需要做到防范措施、及時處理、檢查監督等工作，對一些風險問題要做好嚴格的預防和把控工作。

一、房地產企業實行內部控制的特點

（一）房地產企業的內部控制所涉及的范圍較廣

房地產企業的內部控制所涉及的范圍較廣，涉及企業的各個方面，并不是階段性和局部性的管控，而是可以體現出內部控制工作的全面性原則。它不但需要控制房地產企業各個環節的執行情況，還需要對每個業務流程進行梳理和糾正，并且能夠及時制定出解決的方案。內部控制的全面性原則不但體現在全面參與和控制，對企業員工的日常行為也要做好規范，公司的一些運營活動、業務程序、管理決策和員工的工作準則、職業素養、工作規范等都在內部控制的范圍之內。

（二）風險管控是房地產企業內部控制的核心

因為房地產企業的項目所涉及的金額較大，項目開發的時間也相對較長，所以在企業的經營管理過程中，會發生很多問題和風險，怎樣做好這些風險的管控工作，需要配備相對應的內部控制體系，而核心就是需要企業建立健全的風險管控方案。風險管控，就是指管理者選擇一些措施和方案，避免或者解決風險發生的可能性，提前做好方案，對一些可能發生的風險進行有效的規避，或者減少風險問題所帶來的損失，所謂的內部控制體系，就是建立起完整的風險管控系統。風險管控需要管理者對于自身的經驗，對風險問題進行分級管理，然后采取相關的手段和措施，進行風險規避或者減少損失。

二、房地產企業內部控制存在的一些問題

（一）缺少事前防范，偏向于事后檢查

目前，由于房地產企業的內部控制體系還不夠健全，所以內部控制的工作主要是項目完成之后的檢查，缺少事前的防范措施，這種情況帶來的后果就是在發現問題的時候，就已經出現了損失。此外，從事房地產工作的人員不夠穩定，流動性極大，就算發現了損失的情況，相關的責任人都已經離職，這就產生了無人追責的情況，最后的結果也就只能由企業自身承擔。房地產企業缺少科學和完善的內部控體系，對于內部控制的管理人員也有所缺乏，使得企業的內部控制工作沒有得到有效的實施，所以導致了目前的內部控制工作只能是重視在項目完成后的檢查上。此外，企業自身缺少事前防范的措施，沒有進行全部工作流程的參與，導致了整個內控體系沒有形成良好的循環，這種情況在很多房地產企業中都是普遍存在的。

（二）房地產企業內部控制管理人員需要提高自身的職業素養

目前，從房地產企業內控的情況能夠發現，企業的內控工作人員大部分都不是專業人員，有些人員都是從一些其他的部門抽調過來的，沒有過相關的經歷和經驗，也沒有受過系統化培訓，所以自身的職業素養需要得到有效的提高。內控工作人員的素養偏低主要有以下幾個方面：一是隨著近些年來房地產企業的快速發展，內部控制的工作人員對本行業的法規以及相關政策沒有做到足夠的理解和掌握，也沒有跟上時代發展的腳步，所以使得很多工作不合理，給整個企業的內部控制工作造成了影響。二是有一部分的內控工作人員素質低下，沒有職業底線，和企業的業務人員串通一氣，使得內部管控的體系變成了走形式，非但沒有起到有效的作用，反而破壞了企業的內部管控體系。通過這些問題，企業的內部管控工作不能有效的實施，企業也增加了經營的風險，甚至還有可能觸犯法律法規。

三、加強房地產企業內部控制的措施方法

（一）建立完善的監督制度

建立完善的監督制度，全面參與企業的經營，是對企業內部控制能夠良好運作的重點。房地產企業需要建立起完整的監督制度，把企業的業務流程重新梳理，讓企業的內控體系可以參與到企業的每個環節中，改變企業只重視項目完成后的檢查，需要把項目的事前、項目的過程和項目的完成后流程都介入進去。以房地產項目的銷售定價舉例，內部控制部門需要在銷售制定價格之前就需要介入這個環節，參與到項目周圍的競品調查中，保證自身企業的定價能夠符合市場的公允。同時，在銷售人員銷售的過程中，一定要做好監督工作，注意競品項目的售價情況，在行情上行的時候，一定要提醒銷售部門進行價格調整；在市場行情下行的時候，也需要進行調整，并且符合市場的預期標準；在企業的項目銷售結束以后，要對這個項目的整體貨值進行分析和復盤。只有全程參與進來，同時完善自身的監督機制，才可以讓內部控制的價值得到更大的發揮。

（二）提高企業內控人員的職業素養

企業內控工作人員職業素養的高低，對企業的內控和管理有著十分重要的影響，內部控制制度需要配備優秀的管理人員，只有這樣，才能夠讓內部控制制度的效益發揮出最大的價值，所以，企業一定要重視培養繡有的內控管理人員，加強相關人員的培訓。首先，需要定期對內控人員進行專業知識和法律法規的學習，保證工作人員能夠跟上時代的發展，及時發現自身的問題，做好及時的處理工作，提高內控人員的管理能力。其次，經常開展廉潔教育，讓企業的員工對法律法規要心存敬畏，同時還需要建立科學合理的獎懲制度，激發員工的積極性，構建良好的內控環境。

四、結束語

房地產企業的內控制度建設是一個長期又復雜的過程，企業的管理層需要進行高度的重視，只有逐漸地完善監督機制，不斷地進行人員培訓學習，才可以讓企業的內控制度發揮更大的作用，實現企業的長期發展。