房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)算管理

林山泉

（珠海格力房產(chǎn)有限公司，廣東 珠海 519000）

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目預(yù)算管理的特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目預(yù)算管理受到國(guó)家政策直接影響

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)具有舉足輕重的影響，國(guó)家會(huì)通過政策來(lái)促進(jìn)或抑制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。如果某段時(shí)間國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，房子的周轉(zhuǎn)速度會(huì)加快，無(wú)論是工程進(jìn)度還是資金回籠，都會(huì)加快。在各項(xiàng)周轉(zhuǎn)都加快的同時(shí)，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目預(yù)算管理也要隨之發(fā)生變化，例如時(shí)間緊迫，需要施工方加班加點(diǎn)建設(shè)，需要的工人數(shù)量也會(huì)增多。這樣會(huì)比按正常進(jìn)度建設(shè)花費(fèi)的成本高，這時(shí)預(yù)算管理就要適時(shí)發(fā)生調(diào)整。

（二）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目預(yù)算管理受到資金充裕程度的影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程也是大量資金耗費(fèi)的過程，幾乎沒有一個(gè)開發(fā)商完全用自用資金投入其中，都會(huì)采用外部融資，融資速度的快慢及資金成本的高低對(duì)工程項(xiàng)目預(yù)算編制有重大影響。如果資金不能及時(shí)到位，不能按時(shí)支付工程款給施工方，就會(huì)影響工程進(jìn)度，工程進(jìn)度受到拖延；如果銀行項(xiàng)目貸款批不下來(lái)，轉(zhuǎn)向找房地產(chǎn)信托等融資成本高的方式，使得資金成本增加。發(fā)生以上情形時(shí)，相應(yīng)的工程項(xiàng)目預(yù)算也會(huì)發(fā)生變化。

（三）房地產(chǎn)工程項(xiàng)目預(yù)算管理受到前期設(shè)計(jì)的影響

在建設(shè)前期需要確定好設(shè)計(jì)方案、施工圖設(shè)計(jì)會(huì)審等，然后根據(jù)圖紙編制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目預(yù)算。房地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)是規(guī)模化建設(shè)，在開始建設(shè)之后發(fā)生設(shè)計(jì)變更，變更前后使用的材料種類和數(shù)量可能發(fā)生巨大變化。已經(jīng)建好的項(xiàng)目有可能推倒重來(lái)，以前所發(fā)生的料工費(fèi)就會(huì)白白浪費(fèi)。以上這些情況，使得工程項(xiàng)目預(yù)算要發(fā)生巨大的變更。又比如，對(duì)項(xiàng)目所在地的環(huán)境沒做充分勘察的基礎(chǔ)上倉(cāng)促做了設(shè)計(jì)規(guī)劃，如果地下以前是魚塘填埋成的或是很難開挖的沙礫堅(jiān)土，地下室的成本比普通地質(zhì)環(huán)境下的成本高出很多。地質(zhì)條件特別，建兩層地下室所花費(fèi)的成本不是簡(jiǎn)單地用一層地下室的成本乘以二，這時(shí)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目預(yù)算成本也要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況做出較大的調(diào)整。

二、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)算管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)

此階段，可能發(fā)生的成本是購(gòu)買土地價(jià)款，因?yàn)榈貎r(jià)普遍占開發(fā)成本的三分之一甚至更多，也是工程預(yù)算管理的重大開端。房地產(chǎn)企業(yè)要明確，立項(xiàng)是對(duì)擬建的房地產(chǎn)項(xiàng)目提出框架性的總體設(shè)想，不僅僅是為了被動(dòng)準(zhǔn)備資料作為報(bào)建用途上報(bào)審批部門，而是要切實(shí)編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、投資估算、融資方案、投資回報(bào)情況及相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)分析。例如，房企對(duì)某地塊感興趣，就應(yīng)該調(diào)查該地塊所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及市場(chǎng)近期需求情況，必要時(shí)可聘請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司進(jìn)行調(diào)查，考慮潛在客戶的購(gòu)買能力。除此以外，還需根據(jù)房企自身實(shí)力及資質(zhì)情況，合理確定建筑標(biāo)準(zhǔn)，好的可行性研究報(bào)告可作為投資匡算及限額設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，為整個(gè)工程項(xiàng)目的預(yù)算管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在項(xiàng)目前端做好充分的規(guī)劃，項(xiàng)目的預(yù)算管理才能更行之有效。

（二）規(guī)劃環(huán)節(jié)

在項(xiàng)目立項(xiàng)后，規(guī)劃環(huán)節(jié)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算管理影響是最大的，因?yàn)檫@個(gè)環(huán)節(jié)是將整個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案敲定及確定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行具體量化的過程。對(duì)設(shè)計(jì)方案的確定一定要慎之又慎，因?yàn)楹玫脑O(shè)計(jì)，在達(dá)到預(yù)計(jì)效果的同時(shí)，也能大大降低工程造價(jià)，更容易在保證質(zhì)量的前提下實(shí)現(xiàn)既定的目標(biāo)成本。通常采用限額設(shè)計(jì)，按照造價(jià)的限額滿足技術(shù)及質(zhì)量要求的設(shè)計(jì)，讓設(shè)計(jì)人員和造價(jià)人員能在預(yù)算管理中達(dá)成較為一致的目標(biāo)。用項(xiàng)目投資估算把控初步的設(shè)計(jì)概算，初步設(shè)計(jì)完成后要提供設(shè)計(jì)概算，然后用初步設(shè)計(jì)概算把控施工圖的設(shè)計(jì)概算，以達(dá)到層層把控，層層監(jiān)督的效果。施工圖紙的審核要組織各專業(yè)人員會(huì)審，在這個(gè)環(huán)節(jié)要將施工圖中存在的問題找出來(lái)，討論修訂，要熟悉項(xiàng)目的地質(zhì)及周邊環(huán)境，不同地質(zhì)構(gòu)造地下室的成本迥異，所以要做好充分的調(diào)查與多方會(huì)審，避免在施工環(huán)節(jié)發(fā)生設(shè)計(jì)變更造成返工重做的現(xiàn)象。如在施工階段發(fā)生設(shè)計(jì)變更，增加額外的成本支出，工程項(xiàng)目的預(yù)算會(huì)發(fā)生巨大的變化，使得目標(biāo)成本難以達(dá)成。

（三）招投標(biāo)及采購(gòu)環(huán)節(jié)

在此環(huán)節(jié)要選定將來(lái)要合作的施工方，關(guān)系著工程的進(jìn)度、質(zhì)量，也是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。通過合理的招標(biāo)程序選擇資質(zhì)過關(guān)的施工方，在簽訂施工合同時(shí)要認(rèn)真審核合同條款，杜絕模棱兩可的措辭，也要在合同中明確約定結(jié)算的方式，避免日后產(chǎn)生爭(zhēng)議，為竣工結(jié)算環(huán)節(jié)做好準(zhǔn)備。房地產(chǎn)企業(yè)最好將項(xiàng)目中的專業(yè)工程分包出來(lái)，單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)，因?yàn)椴牧显O(shè)備的費(fèi)用在工程預(yù)算中占比較大，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該有自己的長(zhǎng)期的材料及設(shè)備供應(yīng)商資源庫(kù)，對(duì)供應(yīng)商分類評(píng)價(jià)，進(jìn)行集中規(guī)模采購(gòu)。一方面可以保證材料和設(shè)備的質(zhì)量，另一方面大規(guī)模采購(gòu)可以占主動(dòng)權(quán)進(jìn)行價(jià)格談判，降低成本，另外，在此環(huán)節(jié)時(shí)也要同時(shí)考慮分標(biāo)段簽訂總包合同。有些項(xiàng)目的產(chǎn)品類型比較豐富（如別墅、洋房、小高層、高層、商鋪同時(shí)存在），可以考慮按產(chǎn)品類型分標(biāo)段簽訂施工合同，盡可能將可直接歸屬的成本直接歸屬相應(yīng)的產(chǎn)品上，更客觀合理地反映存貨的價(jià)值，更準(zhǔn)確地反映企業(yè)的收入、成本和利潤(rùn)，為日后土地增值稅的測(cè)算、預(yù)繳及清算提前做準(zhǔn)備。

（四）施工環(huán)節(jié)

該環(huán)節(jié)的資金投入量非常大，根據(jù)工程進(jìn)度核定工程量，主要關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)是否發(fā)生變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的情況是否屬實(shí)，控制和審核非常規(guī)的額外支出，對(duì)于大額的預(yù)算外支出或超前支出，應(yīng)了解原因和理由，嚴(yán)格把關(guān)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，不確定因素多，在此環(huán)節(jié)，進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，嚴(yán)格審核合同付款條件，要定期與財(cái)務(wù)部確定資金到位情況、是否可按時(shí)支付工程款、核對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各合同的已付款及未付款情況，通過對(duì)支付時(shí)間及金額、制定獎(jiǎng)懲措施來(lái)控制工程款支付的節(jié)奏，確保整個(gè)項(xiàng)目的成本在監(jiān)控范圍內(nèi)。財(cái)務(wù)部也要積極與造價(jià)部、項(xiàng)目部溝通，了解工程進(jìn)度，在財(cái)務(wù)賬上準(zhǔn)確反映項(xiàng)目成本，反饋與預(yù)算之間的差異，并與造價(jià)部門分析原因，進(jìn)行適當(dāng)預(yù)算調(diào)整。做到既保證工程進(jìn)度，又能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，占據(jù)主動(dòng)權(quán)，要明確成本不是算出來(lái)而是管理出來(lái)的。

（五）竣工驗(yàn)收結(jié)算環(huán)節(jié)

此環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的最后階段，也是預(yù)算管理的最后一道把控。因?yàn)楹芏嗍┕し缴蠄?bào)結(jié)算金額時(shí)會(huì)偏大，期望在結(jié)算時(shí)能爭(zhēng)取最后的利益。需要明確，工程必須要完成審計(jì)圖紙和合同規(guī)定的全部?jī)?nèi)容并驗(yàn)收合格，把控用量、材料尺寸等是否符合合同約定，避免重復(fù)計(jì)算成本，實(shí)行審計(jì)復(fù)審制度。注意對(duì)施工過程中有爭(zhēng)議部分收集資料，在結(jié)算時(shí)可一并匯總計(jì)算。造價(jià)人員應(yīng)通過結(jié)算，分析預(yù)算完成情況，可以對(duì)預(yù)算管理過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，分析內(nèi)外部因素，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高對(duì)今后項(xiàng)目的管控能力。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)算管理的措施

一般情況下，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目規(guī)模大工期長(zhǎng)，要在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)對(duì)大量資源進(jìn)行綜合調(diào)配，而且項(xiàng)目建設(shè)具有復(fù)雜性、粗放性和分散性。預(yù)算管理貫穿整個(gè)工程項(xiàng)目的始終，應(yīng)從以下幾個(gè)方面優(yōu)化提升預(yù)算管理：

（一）加強(qiáng)信息化建設(shè)，利用信息化手段對(duì)預(yù)算進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理

工程項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工結(jié)算，當(dāng)中涉及的數(shù)據(jù)信息繁雜，利用信息化技術(shù)監(jiān)控工程項(xiàng)目建設(shè)全過程，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，不斷優(yōu)化信息系統(tǒng)，提升預(yù)算管理的效能。在項(xiàng)目開發(fā)前期，設(shè)置好工程成本的定額信息，例如將需耗用的材料、人工、機(jī)械臺(tái)班等維護(hù)進(jìn)信息系統(tǒng)，根據(jù)施工圖紙錄入項(xiàng)目的工程量，信息系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算出整個(gè)項(xiàng)目預(yù)算。然后審核項(xiàng)目預(yù)算整體數(shù)據(jù)的合理性及完整性，將經(jīng)過審定的預(yù)算作為實(shí)際執(zhí)行的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，在系統(tǒng)設(shè)置核對(duì)實(shí)際與預(yù)算的節(jié)點(diǎn)，當(dāng)實(shí)際成本比預(yù)算上升或下降超過一定比例，系統(tǒng)發(fā)出警報(bào)，提醒相關(guān)部門查找原因，采取糾偏措施。例如從付款記錄可以一路倒查到成本核算科目、合同執(zhí)行情況、完工進(jìn)度等。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)穿透到業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)及業(yè)務(wù)行為，在信息系統(tǒng)的支持下分析數(shù)據(jù)，快速查找出差異原因，提高預(yù)算管理的執(zhí)行效率。還可以對(duì)不同項(xiàng)目同一指標(biāo)之間進(jìn)行橫向比較分析，找出不同項(xiàng)目之間存在差異的原因，形成企業(yè)的自身經(jīng)驗(yàn)，不斷提高企業(yè)的預(yù)算管理水平，增強(qiáng)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）確保預(yù)算人員素質(zhì)，為做好預(yù)算管理提供人才保障

預(yù)算管理崗位要具備豐富的預(yù)算造價(jià)經(jīng)驗(yàn)，既要懂工程又要懂財(cái)務(wù)，能妥當(dāng)處理好各種復(fù)雜、緊急的項(xiàng)目預(yù)算問題，增強(qiáng)項(xiàng)目預(yù)算管控能力，做好業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)的銜接工作。崗位分工明確，設(shè)置重要的工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)，引入考核機(jī)制，按時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目管理的進(jìn)度進(jìn)行檢查，明確獎(jiǎng)懲措施，與工資獎(jiǎng)金掛鉤，確保工程預(yù)算管理各項(xiàng)指標(biāo)的有效落實(shí)。

（三）建立預(yù)算管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)與其他部門的溝通

工程項(xiàng)目預(yù)算管理是項(xiàng)目全過程的管理，涉及的部門眾多，處于末端的財(cái)務(wù)部要積極與造價(jià)部門、項(xiàng)目部門加強(qiáng)溝通聯(lián)系，工程項(xiàng)目預(yù)算管理的成效會(huì)最終體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上，例如資產(chǎn)負(fù)債表上的存貨、利潤(rùn)表的主營(yíng)業(yè)務(wù)成本及現(xiàn)金流量表的購(gòu)買商品接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。所以，財(cái)務(wù)部要將報(bào)表需反映的信息及要求積極與前端部門進(jìn)行溝通，了解項(xiàng)目進(jìn)展，定期核定工程進(jìn)度，客觀恰當(dāng)反映在財(cái)務(wù)報(bào)表上。造價(jià)部門每月審核進(jìn)度款，財(cái)務(wù)部按融資計(jì)劃及工程進(jìn)度安排資金的調(diào)撥落實(shí)。沒有資金保證的工程項(xiàng)目，會(huì)讓房地產(chǎn)企業(yè)處于非常被動(dòng)的地位，無(wú)法保質(zhì)保量按預(yù)算進(jìn)度完成工程項(xiàng)目。

四、結(jié)論

做好房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目預(yù)算管理能夠掃清造價(jià)工作在實(shí)際工程項(xiàng)目開展過程中的許多障礙。預(yù)算管理就像晴雨表，反映工程項(xiàng)目的執(zhí)行情況，能提升各部門的互相協(xié)作能力。在工程建設(shè)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，進(jìn)行糾正，優(yōu)化預(yù)算管理流程，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將上一個(gè)項(xiàng)目積累的經(jīng)驗(yàn)用于下個(gè)項(xiàng)目中，不斷提升預(yù)算管理效果，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。